渝城论道：预见2016 探索商业地产转型之道

　　2016年2月26日，以“预见2016 探索商业地产转型之道”为主题的《渝城论道》城市沙龙活动在大沙河仡佬文化国际度假区中国•重庆展厅举行，作为赢商网重庆站主办的第21期沙龙活动，此次邀请到了名豪集团、华宇集团、皇庭珠宝城、重庆八一广场、建玛特家居集团等集团领导、项目负责人和大地影院、海派健身、铂涛集团、速8酒店、美菲美拉等品牌商家，以及重庆大学博众房地产研究院、波捷特建筑设计等专家学者。　　 

　　与会嘉宾除了现场观看大沙河仡佬文化国际度假区（以下称“大沙河项目”）宣传片，聆听名豪集团总裁助理、名豪集团百货公司董事长夏东升介绍大沙河项目外，还现场参观了大沙河仡佬文化国际度假区中国•重庆展厅，并在展厅里观摩大沙河项目规划蓝图。　　 

　　场地支持：大沙河仡佬文化国际度假区中国•重庆展厅　　 

　　主持人： 赢商网重庆站总经理、百斯特商业机构 周旭　　 

　　特邀主讲人：博众房地产研究院副院长兼商业地产研究所所长 陈文军

　　参会嘉宾：名豪集团  夏东升 陆静

　　                   建玛特家居     郑培良

　　                   华宇集团       刘伟方     

　　                   皇庭珠宝城      胡 佳

　　                   重庆佰益百商业 李成高

　　                   大地影院       李季军

　　                   海派健身       陈智强

　　                   美菲美拉        朱 红

　　                   铂涛酒店        蔡 哲

　　                   速8酒店       邓俊霖   

　　                   越界影城       孙娜娜

　　                  波捷特建筑设计 俞 廷

　　                 博众房地产管理研究院副院长 李瑞红

　　                 博众房地产管理研究院副院长 李平德　

　　大沙河首发之作今年夏季亮相

　　承载率将达到500万人次

　　2016年首场《渝城论道》城市沙龙活动，在夏东升对名豪集团及大沙河项目的介绍中开始了。据夏东升介绍，名豪集团成立20多年，涉足地产、酒店和百货三大产业，深耕永川、梁平、璧山、大足、江津、城口等重庆周边区域，并选择重庆区县城市的核心区域，实现旧城改造，打造标志着名豪特色的商贸区为规划蓝图，如璧山名豪商贸区、梁平名豪商贸区、永川名豪商贸区、江津名豪商贸区、大足名豪商贸区等项目。名豪集团拥有丰富的商业地产开发与经营的经验之外，还通过植入和融入文化与旅游的产业性质，率先引领产业转型。　 

　　夏东升透露，从2013年开始，名豪集团便开始考虑投资大沙河项目，2014年，大沙河项目正式动工。截止到目前，所呈现出的规划蓝图，是大沙河项目团队经过两年多的时间，不断探索与打磨的智慧结晶。“如何在这60平方公里的土地上，呈现出泛旅游产业集群的愿景，是整个团队不断在思考的问题”。　 

　　夏东升表示，大沙河项目占地近60平方公里，总投资300亿元，它是以田园风光为基础，以休闲、度假、养老功能为核心，以中西方文化体验为灵魂，以旅游、休闲、度假、养生、养老、医疗、教育、体育运动、现代农业等泛旅游九大产业集群发展为支撑，为周边区域带来1500万人次的超大型国际休闲旅游度假区。　 

　　作为贵州最北端接近重庆的项目，作为渝黔经济的交流地，作为贵州省面向重庆的第一大旅游项目，道南高速开通后，从解放碑到项目只有60分钟左右。值得关注的是，2016年夏季，首发之作是30万方的中国傩城和10公里峡谷风光的野人谷。野人谷本身是大沙河自然保护区域，而中国傩城不仅是仡佬文化古镇，还是一个存在三千年仡佬文化的再现，也将成为明年景区的接待中心。“这两大项目的亮相，承载率将达到500万人次，宜居宜投资”。　　 

　　把脉2016：商业地产将会重逢开发与销售的“春天”　　 

　　随后，中国城市商业网点建设管理委员会商业地产研究院执行院长、重庆大学博众房地产研究院副院长兼商业地产研究所所长、中购联购物中心发展委员会特聘专家、中国商业地产知名大盘实操专家陈文军为我们现场“把脉2016”。　　 

　　陈文军提出，2015年中国GDP上涨仅6.9%，投资、进出口、消费等三大法宝均呈现下滑，中国外汇储备大幅降低，人民币大幅贬值。“互联网+”、双创、供给侧改革等政策不断推出，拉动经济新趋势。　　 

　　他表示，中国完全市场化的并能够形成支柱性的产业便是房地产业，在新一轮的政策调整下，是房企调整的机遇，市场的涨幅有限。而商业地产便是房地产业的一个分支，商业地产也必将会重逢开发与销售的“春天”。　 

　　他认为，商业地产的发展是有自己的规律的，商业是商业地产的灵魂，商业评估需要考虑综合因素，不是占了很好的码头就能把商业做好，需要“弯下腰来”与商业团队合作。当然，商业真正做好也能够带来极大的附加值。　　 

　　另外，来自波捷特（北京）建筑设计顾问公司俞廷从商业建筑设计角度提出了商业设计的改变、传统与现代、多功能性、社交空间、生态密度、品质、可持续建筑、品质、综合设计等，为商业领域的研究带来更多的思考方向。　

　　预见2016：品牌拓展 增速放缓　　 

　　海派健身 陈智强：　 

　　作为中国西南区规模最大、最具影响力的健康产业品牌之一，从2007年发展至今，逐渐从社区商业步入集中性商业。近几年随着人们消费水平的提高，健康健身意识的增强，也推动了海派健身的发展。　　 

　　2015年重庆海派实业集团将继续在健身行业布局大西南，新开五家门店，签约六家门店。2016年，重庆海派实业集团将新开6家门店，目前已经签约了4家店，面积在2000-4000平米。同时还将继续打造一个新的品牌，该品牌将承载着怎样的全新理念，预计在7月份揭开新品牌面纱。　　　 

　　美菲美拉环球印象酒店 朱红：　　 

　　从六年前的蜂巢酒店开始，当时只是在装修上做了一些个性化的设计，便受到了消费者的喜爱。2014年，我们开始规划做主题酒店，即美菲美拉环球印象酒店。虽然重庆也有不少做主题酒店的，但内部装修却经不起时间的推敲。该店位于重庆八一广场，酒店以16世纪公主的浪漫爱情故事为主线，以公主的传奇旅游经历来设计每个房间的主题，让大家来体验浪漫、感受温馨。

　　美菲美拉主题酒店凸显“一夜一世界”的浪漫风情，希望通过展现酒店文化与故事，打造有情怀的酒店。例如，在酒店的小角落处会设置信箱，可以写情书或者写秘密，在几年之后可以回来看，回忆当时的心情与故事。

　　目前，美拉酒店管理公司会主打美菲美拉环球印象酒店品牌，入住率可达90%以上。2016年在江北的九街会开新项目，初期主打年轻化客群，未来也会有加盟店。　　 

　　大地影院 李季军：　　 

　　尽管中国GDP在下降，但对影院反而逆势增长，在消费能力不断增加的同时，人们对精神文化需求不断提升。近3-5年来，大地影院均呈现40%增长，2015年呈现爆发式增长，达到440亿元票房。

　　2016年大地影院预计达到600亿元的票房，在川渝将签约6家，提升品质品牌。另外，大地影院旗下的高端品牌“自由人”主要拓展一线城市的核心商圈。　　 

　　越界影城 孙娜娜：　　 

　　作为重庆本土院线，2009年创立以来，经过7年的发展，重点布局重庆、四川、广东等11家。在品牌创立之初，越界将重点放在了永川、南川、巫山等区县，可以说，在2015年以前，是走“农村包围城市”的路线。在2011年，永川店取得了全重庆区县排名第一的票房成绩。

　　2014年，越界影城与IMAX巨幕公司建立战略合作，签约6块巨幕，已经投入使用5块；2014年8月，上影股份正式成为越界影院股东之一，占股30%；2015年至今，越界影院在准备新三板上市工作，预计2016年4、5月份，将成功登陆新三板；2015年越界影城在重庆主城新开4家店，分别在大学城、石桥铺、江北嘴、汽博，且均为IMAX影城。以上这四大事件的发生，使得越界影城在品牌定位、知名度和对外的认知度上有提升。　　 

　　目前，越界影城定位为全国连锁影城，2016年计划新开10家店，分别在重庆、武汉、广东，项目建设计划暂定10家，未来2-3年，影院将达50-80家。值得关注的是，2016年，已经签约的渝北店将在2016年底或2017年初开业，面积达1万方，且规划了全国最大激光IMAX影院，可容纳750人。同时，在广东也规划了一个18000平米，可容纳3700人，开业后将成为全国乃至亚洲最大的影院。　　 

　　铂涛酒店 蔡 哲：　　 

　　铂涛集团从2015年的13个品牌，到2015年底发展到22个品牌，未来还要扩展到50多个品牌，以实现全客层产品的需求，考虑消费者的个性化需求。在受经济下行的影响下，如何在互联网催生的共享经济下发展特色，是集团一直在思考的课题。　　 

　　2015年，铂涛酒店在重庆新开2家店，2016年预计要开4家店。　　 

　　速8酒店 邓俊霖：　　 

　　速8国际是全球最大的经济型酒店连锁，从1974年发展到现在，全球共有2100多家速8酒店。 中国地区有680多家开业或即将开业的速8酒店。 根据不同城市的项目、物业、定位的不同，呈现的风格不同。2016年直营店将新开5-8家，加盟店较多。　　 

　　建玛特家居 郑培良：　　 

　　建玛特是建邦长盛集团旗下的国际知名建材零售品牌，主要经营卫浴、家居、灯饰、建材等综合性大型专业卖场。目前，全国已开8各店，未来重点布局区县。　 

　　另外，集团旗下建立“灯巢”品牌，即打造高端灯饰卖场，主要以品牌系列运营，确保品牌的统一性。目前已成立灯巢网，旨在打造一个专业进行灯饰商品销售的电商平台，主营吸顶灯、吊灯、台灯等家居灯饰品类商品。

　　除此之外，旗下的商建厨电是全国首家厨卫电器连锁卖场，缘于中国西部的商贸流通集团、中国企业500强的重庆商社（集团）有限公司，由重庆首家家装商场“商社建材”演变而来，是以经营抽油烟机、燃气灶、消毒柜、洗碗机、热水器、微波炉、电磁炉、电冰箱、浴霸等厨卫电器为主的专业化、连锁化卖场。　　 

　　旗下新品牌“超级腕”是为作为国内众多知名家居建材品牌和消费者搭建的第三方销售平台，足迹已遍及上海、重庆、杭州、郑州、福州、成都等经济发达地区，并成立了超级腕电商。它通过品牌筛选、商家组团、形象代言、精准定位、细化客户等手段，以“传统家博会之形，以精准营销为魂，造家居建材卖场之势”的营运模式，确保品牌商家的销量。目前，已与红星美凯龙合作。

　　预见2016：商业的发展在不断出现“新难题”

　　在过去的一年里经济增速放缓，高端消费持续走弱，传统商业正受到来自电商、海外代购等各方面的冲击。互联网的飞速发展，使得传统零售项目的优势正在减弱。开发商面对挑战，积极改变以往以时尚品牌为主的业态布局策略，积极引入体验型业态来重新获得客户的青睐。　　 

　　重庆佰益百商业管理公司有限公司副总经理李成高表示，目前的商业大环境下，每年有50%以上的增长，业态、结构、组合也在不断创新，商业的发展也在不断的出现“新难题”。首先，在80、90后消费群体的出现，催生了新的消费主义，他们对客单价要求很低，对品牌的淘汰率很高，同时，也会创造很高的坪效。其次，在商业面积不断增加的情况下，消费却仅增长10%甚至更低。另外，在美团、糯米等的影响下，共享经济给商家带来了性价比不断“比较”的难题。　　 

　　谈及商业的主体化和体验式的发展，皇庭珠宝城当然有发言权，它是重庆唯一以“珠宝”为主题的购物中心，是典型的“前城后基地”模式的产业集聚地，也是重庆市珠宝全产业链发展的唯一核心基地。

　　皇庭珠宝城策划部经理胡佳表示，在珠宝行业同质化竞争激烈的情况下，依托于重庆GDP的稳健增长及3300万强大的人口基数， 会打造珠宝、婚庆为一体的一站式珠宝文化购物中心以及品牌珠宝西部区域中心。另外，为了增强消费者的体验式消费，将增设珠宝的珍宝馆，承载着珠宝文化、学术和商业的的交流，及新商品的发布。还将打造意大利珠宝展，将国外的资源引入到中国展示。　　

　　值得注意的是，二期项目将打造800亩的皇庭珠宝文化产业园，该产业园涵盖研发设计、生产制造、检测鉴定、展示贸易以及工业旅游等链条式发展，为与珠宝相关的上下游产业链提供的平台，未来还将打造创新金融、会展服务、电子商务、物流服务、教育培训、政务服务、生态环保以及综合服务等平台。　 

　　胡佳还透露，皇庭珠宝城和皇庭珠宝文化产业园是重庆十大文创产业之一，也是重庆文化示范基地，是备受政府和业界关注的项目。　 

　　重庆华宇商业投资管理集团产品资源中心总经理刘伟方认为，中国商业地产、零售地产呈现了“贫富分化”严重的现场，品牌资源和社会资源均向大企业集中，集中度增加的同时，为小企业“小鱼”留下了招商难的难题。　　 

　　但抢占了大品牌就真的能够带来人流和有效消费吗？在刘伟方看来“不一定”。走访台湾甚至国外的购物中心会发现，那些真正人流量大、消费力度强的购物中心，主流品牌反而不是大品牌，而是一些创意品牌和特色品牌，这也为国内购物中心的品牌选择带来一些思考。　　 

　　刘伟方表示，华宇地产自发展以来形成“稳中求进”的风格，从而也使得企业有较好的现金流与资金流，为未来转型做孵化。华宇集团除了地产外，还有金融、建筑、商业等产业布局。目前，华宇集团有上百万的持有商业，未来将向品牌化和样板化方向打造。2016年川渝地区将有1-2个项目开业。