孙宏斌丢了黄浦湾后 后融绿时代的上海打法是什么？

　　若将融创这个动作置于谋求千亿规模远大理想的语境之下，滨江壹号院的推出似乎又不仅仅只是品牌“补课”那么简单。

　　 “我们在一线城市的时候，他们在三四线城市欢呼雀跃；他们进一线城市，我们躲开他们。”在年初面对数百名媒体的那场“脱口秀”上，孙宏斌曾言简意赅地阐明融创现时的战略研判。

　　固守京津沪渝的战略被迫改变后，二三线的重金布局正成为这家房企通往千亿规模的捷径，而土地储备周期压力较大的一线城市则在变着花样地维持着区域内乏力的规模增长，为融创的“罗马帝国”建成添砖加瓦。

　　3月1日，融创宣布旗下最顶级的产品系“壹号院”首度落地上海，这个名为滨江壹号院的豪宅与融创在北京打造的使馆壹号院、北京壹号院等顶豪项目齐名，亦是融创在上海独立运作的最高端项目。

　　一年前孙宋之争的落幕虽然让融创获得了上海融绿平台的绝大部分项目，但绿城品牌和明星豪宅黄浦湾的“丢失”却使得上海融创陷入了缺少高端标杆项目的尴尬。在市场人士看来，滨江壹号院的落地或许会是上海融创进行品牌“补救”的一个契机。

　　不过，若将融创这个动作置于谋求千亿规模远大理想的语境之下，滨江壹号院的推出似乎又不仅仅只是品牌“补课”那么简单。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出，相比于绿地和万科，融创在上海的土地储备周期不是很长，在当前一线豪宅热销的市况下，如果要实现规模增长的话，价格会是一个与销量齐头并进的调节手段，这也使得豪宅项目的运作成为必然。

　　从盛世滨江到壹号院

　　公开资料显示，滨江壹号院前身为融创盛世滨江项目的西区，这个体量近70万平米的综合性项目一度成就了融绿平台在上海的最大项目并购案。

　　2013年，成立不足一年的上海融绿与新世界荣誉主席郑裕彤女婿杜惠恺旗下的丰盛控股达成买卖协议，以总价80亿元收购后者持有的丰盛皇朝项目。

　　观点地产新媒体查阅过往资料获悉，这个位于上海黄浦江畔黄金地段的项目，最早由郑裕彤家族的新世界集团在1993年拿下，最初规划是一个高端综合物业项目，但在此后的十几年中，项目一直处于停滞状态，2009年杜惠恺所掌控的丰盛控股取得控制权，更名为“丰盛皇朝”。

　　在上海融绿接手之前，丰盛皇朝由于户型规划和精装风格不为大多数高端客户所接受，再加上产品本身超千万的总价以及2－3万元/月的租金，在住宅租售方面都无人问津。虽说项目占据黄金地段和滨江资源，但却陷入常年滞销的尴尬。

　　收购完成后，融创与绿城通过合营公司上海融绿各自获得目标公司50%的权益，这个项目所带来的61.93万方土地储备也由此写进融创中国的年报。

　　众所周知，融绿平台在上海的项目运作虽然是以融创团队为主，但却一直沿用绿城的品牌，因此丰盛皇朝再次面市时，已经更名为绿城盛世滨江，对外售价每平方米达7至20万不等。

　　面对旧主留下的“烂摊子”，融绿选择以价换量快速回笼资金，从2013年9月开盘至次年4月，绿城盛世滨江在8个月内回笼资金21亿元。整个2014年，盛世滨江以21亿元网签金额稳居上海6万元以上豪宅产品销售冠军。

　　不过，随着融绿平台在2015年最终分家，盛世滨江归至融创名下，项目案名前面的绿城也更改为融创。到2015年，盛世滨江东区全部售磬，有576户实现交付。

　　是次融创推出的滨江壹号院即盛世滨江的西区部分。融创中国2015年中报显示，彼时该项目可售/租的建筑面积尚有51.85万平方米。链家最近公布的2月份上海豪宅成交中，融创滨江壹号院以7套的数量位居“10万+”豪宅成交次席。

　　后融绿时代的上海打法

　　“融绿分家后，融创需要树立自己的高端品牌，一个有影响力的标杆项目才能体现融创在后融绿时代打造豪宅的能力。”在卢文曦看来，滨江壹号院推出的初衷或许是融创对品牌形象拔高和升级的诉求。

　　以高端豪宅撬动上海市场，融创或许要打的不仅仅是品牌这张牌。上海链家公布的最新数据显示，2月份上海豪宅虽然成交量较1月下滑近一半，但超200套的成交量依然处于高位水平，同时也创下同期历史新高。这也是自去年5月以来，上海豪宅交易量连续10个月稳居100套以上。

　　在上海这波豪宅成交的火热行情下，精明的孙宏斌显然不会擦肩而过，况且目前上海已经接棒深圳，成了房价领涨的一线城市。对于融创来说，通过豪宅的布局，其不仅可以填补大举布局二三线造成的利润下滑，同时也能有效维持城市公司的销售量级。

　　换而言之，融创产品豪宅化的背后其实是利润与规模的兼顾考量。以上海融创为例，这家曾在2014年录得186亿元销售的房企到2015年已下滑至126.79亿元，与位居前列的万科和绿地相差逾百亿。

　　“造成掉队的主要原因是货源不够充足，毕竟融创的团队执行力还是很强的，土地储备的不足也迫使融创在做大规模的路上需要依靠价格的提升。”

　　据观点地产新媒体了解，融创目前运作的项目多来源于融绿平台的分家所得，其2015中期报告显示，截至6月底，融创位于上海的在建和待建项目共有9个，包括盛世滨江、富源滨江、玫瑰公馆、外滩188、华枫项目等在内。

　　以绿地、万科在上海超过两百亿的销售量级来看，其土储规模和货值不会在融创之下，并且与上海融创谨慎的土地策略相比，上海万科和绿地不管是在公开市场，还是合作方面都表现得更为进取。

　　同策咨询数据显示，2015年绿地和万科在上海分别纳储89.66万平方米和75.42万平方米，占据前两位，而融创除了增持华枫项目外，并无斩获。

　　“因此，在当前一线豪宅热销的市况下，如果要实现规模增长的话，价格会是一个与销量齐头并进的调节手段，这也使得豪宅项目的运作成为必然。”

　　当然，豪宅往往也意味着更高的利润，在重金布局二三线的现状下，融创需要更多一线城市项目的提供利润“反哺”。观点地产新媒体了解到，基于对融创战略下沉的担忧，麦格理已经将其今年的毛利从原先预期的19%-22%降至17%-20%，以反映对短期增长放缓的预期及收购更多二三线城市的潜在高风险。