项目纾困又迎境内债券整体展期 融创将迎来“新”的开始

​在项目纾困接连落地的同时，融创也迎来境内债的展期。

1月4日，据融创方面透露，总计160亿元的境内债券整体展期方案获债券持有人会议表决通过。此次境内债券整体展期，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，加权平均展期期限3.51年。

自此，融创也成为继富力、龙光之后，第三家获得境内债重组的房企。

与此同时，展期方案通过后，将有效缓解融创未来3至4年的流动性压力，进一步改善其整体财务状况，为恢复生产经营、回归健康发展轨道创造有利条件。

债务展期

2022年12月9日，融创刊发2021年度财报，并于同日发布境外债务重组进展。

彼时消息称，过去数月以来，融创一直与本金约91亿美元的优先票据及其他境外债务的部分持有人及其顾问进行建设性接洽。现有债务持有人已成立境外债权人小组，共同持有或控制超过30%的现有债务本金总额。

融创初步的境外债重组框架主要包括，将30亿至40亿美元的债务，以及部分股东借款，转换为普通股或股权挂钩工具；剩余债务则进行展期，展期时间为2至8年。

境内债方面显然进展更加顺利和快速。

DM查债通显示，融创房地产集团有限公司当前流通中债券共包含9笔主体债券，金额为149.19亿元，1笔关联ABS存续2.48亿元，金额总计约151.67亿元。

2022年12月以来，融创积极主动与投资人沟通境内债券整体展期方案，目前已经按照债券持有人会议规则全部达成整体展期。

相关消息显示，关于境内债重组方案，对于此前已展期的债券，融创计划进一步展期，自2024年9月9日起，每三个月兑付一次本金，本金兑付比例为5%、10%、20%、20%、20%、25%，最后一期本金兑付时间为2025年12月9日。

对于此前未达成展期的债券，融创计划自2024年12月9日起，每三个月兑付一次本金，本金兑付比例为2.5%、2.5%、5%、5%、5%、20%、20%、20%、20%，最后一期本金兑付时间为2026年12月9日。

新的方案增加了增信措施，其中，“H融创05”、“H融创07”、“PR融创01”、“H融创03”增加偿付保障措施包括重庆文旅城和绍兴黄酒小镇的收益权；“H6融创01”、“20融创02”、“H1融创01”、“H1融创03”、“H1融创04”、“H1融1优”增加偿付保障措施包括广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴 A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。

此外，本次创新设计了现金支付+小额兑付的机制，每期债券另设有5万元的小额债权优先兑付，最大程度兼顾机构投资者与个人投资者利益诉求。

去年11月，就曾有消息指出融创正筹备对境内债券进行整体重组，融创当时公告称其公司债券自11月14日开市起停牌，彼时的“重大事项存在不确定性”似乎也能对应到最新事件之中。

有业内人士认为，房企发行和存续债券普遍以整体展期的方式将债券打包处理，面向债券投资者召开持有人会议，从流程上来说更加高效。但另一方面也意味着需要平衡更多的投资者。

由此，对主要的投资者进行摸底，继而对展期方案进行有针对性的优化，能够促成整体展期方案的通过。

展期后将有效缓解债务人的流动压力，改善公司整体财务状况。尤其在近段时间不断释出的市场与监管利好之下，债务延后形成的时间差，于企业而言能够释放更大生存机会，于债权人而言也避免了最坏的结果。

新的开始

去年11月，金融监管部门密集出台针对房地产行业的支持政策，央行、银保监会出台“金融16条”，证监会出台资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，房企融资环境逐步改善。

随后12月召开的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，进一步稳定了市场预期。

回到融创本身，其多个优质项目得到AMC和银行的融资支持，如上海董家渡、咸阳森屿城、武汉桃花源等。此外，亦有华融驰援百亿融资和房企接盘项目。

随着下半年各地房地产纾困资金的落地，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿。

在境内债整体展期的同时，1月3日晚间，融创·华发深圳冰雪文旅城项目纾困方式最终落地。

华发股份将通过全资子公司珠海华发房地产开发有限公司，收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权。

股权收购价款为35.7亿元，加上连同的深圳融创文旅对融华置地的债权及利息收购价款为1190.24万元，华发股份合共需支付的收购代价为35.8亿元。

1月4日早间，融创官微推送消息称，上海董家渡项目融资合作首笔资金完成投放。

据称，2022年底，融创中国与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将携手对该项目注资。本次合作总规模超120亿元，首笔资金已于近日完成投放。

但同时其整体债务仍具压力，融创发布的2021年财报显示，集团的流动负债净额为245.9亿元，流动和非流动借贷分别为2351.5亿元和865.6亿元，到期未偿付借贷为12.1亿元，未满足财务指标的借贷为18.1亿元。

截至财报获批日期，融创到期未偿付借贷本金为685.3亿元，并导致借贷本金1518亿元可能被要求提前还款。

另据销售数据显示，2022年1-11月，融创累计已交付约15万套；前11个月，融创中国累计实现合同销售金额约1611亿元，合同销售面积约1218.3万平方米，合同销售均价约1.32万元/平方米。

随着债务展期、项目纾困接连落地，已刊发2021年度业绩的融创，只差一声令下，便将迎来“新”的开始。