融创纾困再落地 华发35.8亿全盘接手深圳冰雪文旅城

撰文：刘子栋

经过半年等待时间，融创·华发深圳冰雪文旅城项目纾困方式最终落地。

1月3日晚间，珠海华发实业股份有限公司与融创中国控股有限公司分别发布公告，宣布双方就上述项目达成股权交易协议。

据此，华发股份将通过全资子公司珠海华发房地产开发有限公司，收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权。

股权收购价款为35.7亿元，加上连同的深圳融创文旅对融华置地的债权及利息收购价款为1190.24万元。华发股份合共需支付的收购代价为35.8亿元，此次收购以现金方式进行。

收购完成后，华发股份将持有融华置地100%股权。融华置地为位于深圳市宝安区沙井街道的融创·华发冰雪文旅城项目的项目公司。

冰雪文旅城进出始末

融创·华发冰雪文旅城项目地块前身为宝安沙井A301-0575号宗地，于2020年11月23日举行的土拍中，由融创华发联合体以底价127.1亿元竞得。这幅地块也是深圳历史上第七块百亿地块。

与成交金额的高昂相对，该地块体量亦同样庞大。资料显示，地块土地用途为商住用地，土地面积43.68万平米，建筑面积131.07万平米。其中，办公用途74.25万平方米，住宅用途30万平方米，游乐设施10万平方米，商业用途9.97万平方米，配套酒店4.9万平方米，公共配套设施约1.95万平方米。

这幅地块旨在发展文旅相关产业，竞得者需要在该地块上建设冰雪项目和影视酒店。项目总投资约367亿元，将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

为操盘这个巨无霸项目，融创和华发事前先于2020年11月6日，合资创建融华置地，共同负责项目后续的开发建设及销售，冰雪项目及酒店项目的运营管理服务。

根据股权文件，融华置地由深圳融创文旅持股51%，珠海华发持股49%。由于融创持股更多，融华置地法定代表人也由融创集团总裁助理兼文旅建设事业部总经理兼任。

融创·华发冰雪文旅城项目曾被融创中国以及华发股份两家企业寄予厚望。

首先，该项目被视为融创广深区域在深圳实现破冰的里程碑。据了解，在此之前融创广深区域自余英加盟后，一路在广州、江门、东莞等粤港澳大湾区城市落子，却唯独难以进入深圳。当时有分析人士就称，融创在深圳招拍挂没有太大优势，因此难以介入。

后来为引入融创集团投资，深圳政府决定为融创提供一块量身定做的土地--即宝安沙井A301-0575号宗地。

只因按照出让要求，宝安沙井A301-0575号宗地内冰雪项目计容总建面不低于10万平米，投资规模不得低于20亿元，冰雪项目自签订协议之日起5年内开业。

同时，竞买人要保证项目签订协议日起5年内开业影视酒店项目，配建不少于2个、总面积不低于4000平米的影视发布厅。并且，酒店开业一年内，竞买人须引进一个经甲方认定对宝安区影视产业发展具有推动作用的国际性影视节（展）或设评奖的全国性影视节（展），并在影视主题酒店内举办。

竞买人及关联公司还需投资拍摄一部以深圳为背景的都市题材电影，投资总金额不低于6000万元人民币。

竞拍壁垒甚高，当时市场普遍认为只有同时开展文旅、文化、会展会议多元化业务的融创有能力拍下地块。事实上，在2019年末收购环球会展之后，融创旗下融创文旅已成为全国最大的会展类项目持有及运营商。

华发进深与融创化债

对华发而言，2020年是华发股份冲刺千亿的关键时刻。

年内为扩充土储，华发在多个城市多轮土拍上“一掷千金”，包括94.3亿元摘下武汉硚口区P（2020）150号地块，溢价17.88%；花费64.35亿元将上海闵行区颛桥镇闵行新城MHC10402单元25A-11A地块收入囊中，溢价率达46.4%。

华发股份在2018年11月才首次进入深圳市场，拍下深圳冰雪城地块极大补充了华发在深圳区域的土地储备。

可惜命运弄人。类似冰雪文旅城这类大型文旅项目均存在运营时间长、投资金额大、回款周期长等缺点。但随着中国房地产行业从业者自2021年下半年以来集体陷入流动性危机，以融创集团的财力已无法支撑如此庞大的项目开支。

不过融创·华发深圳冰雪文旅城又被列入深圳宝安区2021年重大项目计划以及深圳2022年重大项目计划清单当中，无法随意停止开发或者烂尾。融创无奈只能四处寻找增援。

早于2022年5月，根据一份网传会议纪要显示，在深圳市政府的牵头下，深圳地铁、万科或有意愿接手融创·华发深圳冰雪文旅城51%股权。但该消息后来并无下文。

直至如今，项目纾困方案最终尘埃落定，合作方华发股份以35.8亿元为代价全盘接手，为事件画上句号。籍由此次交易，融创中国也一口气实现融创·华发深圳冰雪文旅城出表+化债。

在公告中，融创就提到，虽然出售事项将导致5.1亿元账面亏损。但回流的现金将能用于覆盖集团当时为获取项目申请的20.94亿元融资，并随即解除了公司就融资提供的担保，“降低了集团整体负债规模、减少债务压力”。

按照公告，股权交割后，华发股份甚至还要向融华置地提供股东借款以足额缴纳项目地块的剩余地价款63.55亿元。融创亦规避了这一部分的支出。不过融创亦保留了项目51%股权的回购权。

而在此次股权出售之前，融创名下各地重点项目已接连获得AMC机构救济。包括上海董家渡项目获得中国华融、中信信托百亿驰援，融创位于武汉的武汉桃花源项目与东方资产达成融资合作。

另据最新公开资料，融创·华发深圳冰雪文旅城于2021年第一季度开始动工，首期建设人才房、公共配套用房、商业、办公(一期)，计划2026年12月完工。

目前，人才房部分已定案为“融创·华发天樾华府”，但尚未推售。据了解，这批人才房最高销售价格不得高于4万元/平方米。