融创孙宏斌又出了两个大招：提高通过率、瘦身增效

文/乐居财经 魏薇

经历了春夏秋冬，融创中国已经停牌8个多月。

“其他地产公司会暴雷，融创也不会暴雷。”但今年5月，孙宏斌被“打脸”了。债务危机爆发半年多以来，孙宏斌许久未在公开场合露面，为了融创，他四处奔走，没少操心。“孙大圣”的名号不是空有虚名，在孙宏斌的努力下，融创度过了多轮危机。

11月中旬，融创清盘呈请聆讯延期至明年6月。

近日有消息称，融创向债权人公布了最新的境内外兑付方案，包括部分债务展期、小额兑付、增信措施、现金兑付安排等等。当中，境内债重组，融创针对已经展期的债务，从计划展期3.75年降至3年；未展期的债务，则由计划展期4.5年，降至4年。

与此同时，融创还进行了组织架构调整，成立地产经营中心、资本与融资中心以及资产运营管理中心。推动各线条职能聚焦，高效协同，降本增效。

几天前，融创的自救进程取得重大进展，孙宏斌为融创找来了一大笔纾困资金。中国华融、浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对融创上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元。

董家渡项目可以说是融创箱底中最优质的资产之一。据悉，本次的合作并不是项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构提供融资，融创依旧为操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌。

在保交楼融资支持等政策下，除董家渡项目外，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿的纾困基金。

金融放松的政策接连发布，一直在积极自救的融创自然不会放过这个机会。据说，孙宏斌召集融创的高管们连续开会到凌晨。

在“三支箭”的利好政策支持下，融创复活的底气又多了几分。孙宏斌依然乐观，他要求集团在明年6月30日之前恢复正常经营。

提高通过率

今年5月，融创公开境外债违约，其4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关的宽限期内进行利息偿还。在此之前，融创推迟年报发布，股市停牌，至今仍未复牌。

据统计，融创境内债券展期方案涉及融创旗下约十只存续境内债券及关联ABS，规模合计约154亿元。

半个月前，融创的债务重组方案流出。对境内债务，融创向债权人提供了两种债务展期方案：方案A，针对此前已经展期的债务，对于这部分债务，融创计划再度展期3.75年至2026年9月；方案B则针对目前未展期的债务，融创希望将这部分债务展期4.5年至2027年。

之后，融创对此方案作出了调整，在最新公布的方案中，对于已展期的债券本息兑付，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月，即从此前的计划展期3.75年，变更至展期3年。

另外，关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月，展期时间从4.5年降至4年。同时，融创将对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

新的方案还增加了增信措施，其中，“H融创05”、“H融创07”、“PR融创01”、“H融创03”增加偿付保障措施包括重庆文旅城和绍兴黄酒小镇的收益权；“H6融创01”、“20融创02”、“H1融创01”、“H1融创03”、“H1融创04”、“H1融1优”增加偿付保障措施包括广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴 A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。

除上述方案之外，融创另外设置了小额兑付安排，认定标准为5万元，承诺分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付，每个证券账户兑付数量为持有本期债券张数的40%且不超过200张，以及持有本期债券张数的60%且不超过300张。

但该方案还需50%以上债权人投票同意才可通过，融创将在12月6日至12月9日召开投票表决及持有人线上会议。

如果方案通过，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债整体重组的房企。

瘦身增效

在积极推进债务重组的同时，融创集团总部进行了一轮调整，对业务部门进行梳理，进一步聚焦一线业务和项目。此次，融创新成立了三个中心：地产经营中心、资本与融资中心以及资产运营管理中心。

人员任命上，融创执行总裁兼首席运营官马志霞兼任地产经营运营中心总经理，副总裁、首席财务官高曦兼任资本与融资中心总经理，集团总裁助理唐海坡分管资产运营管理中心。

此次整合之后，融创总部各条线职能更为聚焦，有利于新阶段的战略落地、管理高效协同、更好地释放总部动能，同时实现降费增效的目的。在区域层面，人员将下沉至项目，一线业务员进一步精简。

今年2月份，融创已经进行过一轮区域的调整，将七大区域调为九大区域。将原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州；广西并入华南区域。

当时，融创称是为了适应下阶段的发展目标，即“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”。但融创的当务之急是生存，及时调整组织架构仍有必要。

12月2日晚间，融创延期半年多的2021年业绩预告“虽迟但到”，预期2021年公司拥有人应占亏损约为383亿元，核心净亏损约为253亿元，剔除减值影响后的核心经营约为120亿元，年度经审核业绩将在12月底或之前刊发。

这也是近五年来融创首次出现业绩大额亏损，从下滑数据亦可见其艰难。而现在可以预见的是，融创距离股票恢复交易又近了一步。