融创归来? 项目股权引援华融里的董家渡“终局”

沸沸扬扬的董家渡收购传闻，终于靴子落地了。

最新消息，11月28日，泛海建设控股有限公司的投资人信息发生变更，除融创中国以外，新增中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）两名股东。

变更后，融创中国在泛海建设的持股比例由100%下降为10.322%，中信信托、华融的持股比例分别为64.678%、25%。

据了解，泛海建设持有北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目，这一平台由融创2019年从泛海控股手中收购而来。

熟悉融创的相关人士表示，引入中信信托及华融之后，后续融创还会继续参与项目的建设和运营。

分析人士则向观点新媒体表示，AMC等大型机构的介入可以起到稳定市场信心的作用。

更重要的是，融创可以借助AMC管理不良资产的优势和信托公司的融资优势加快项目重整和盘活效率，加快保交楼问题的解决。

除了出售董家渡项目股权，11月29日晚间，融创中国发布2021年度业绩预告，这一动作也被外界解读为“复牌第一步”。显然，孙宏斌在重整旗鼓，伺机归来。

董家渡“终局”

兜兜转转四年时间，孙宏斌还是舍弃了董家渡项目。

最新消息显示，11月28日，融创完成转让泛海建设控股有限公司90%的股权，其中，中信信托持股64.678%，华融持股25%。

而泛海建设由融创中国2019年从泛海控股手中收购而来，该平台持有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%股权。

其中，在收购完成后，融创于董家渡地块开发了“融创外滩壹号院”项目，并先后在2019年7月、9月两次开盘，由此回笼了近70亿元的销售回款。

但自去年年末债务危机爆发以来，项目搁置、企业资金链断裂，随后融创接连通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金。

上海董家渡项目作为孙宏斌“压箱底”的优质资产，是去是留一直成为业界茶余饭后的谈资。

最早在今年3月，有市场消息称，融创中国正与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目，同时，融创中国正在与包括中国信达在内的四大AMC机构洽谈合作。

彼时，恰逢融创艰难时。加之，上述资产早年间曾被融创质押给中国信达，以获取融资，于是，有关以质押品抵冲账款的消息在业界传得沸沸扬扬。

不过，熟悉融创中国的相关人士当时便对观点新媒体表示，公司确实与四大AMC洽谈，但只是初步接洽，是否会出售项目，出售哪些项目，暂未明确。

官方并未发布确切公告，一切似乎都还存在变数。

于是乎，接下来的半年多时间，资本市场时不时便传出董家渡项目易主的消息。

10月初，又有坊间消息称，中国华融资产管理公司与融创中国，就重组上海董家渡项目等事宜展开合作，并达成了协议。

传闻愈演愈烈，10月20日，市场消息称，融创中国、中国华融资产管理、中信信托和上海浦发银行已于10月12日签订了框架协议，合作重组上海董家渡项目，中国华融对融创还在商议的流动性支持总额最高可达80亿元。

不过，市场早已司空见惯，传言这个话题总是亦真亦假，在未来变成现实的那一天之前，谁也无法辨其真假。

直至近日，国家企业信用信息公示系统披露的消息，泛海建设的控股股东发生变更。

变更前，泛海建设由融创房地产集团有限公司出资90亿元，持股100%；变更后，泛海控股由融创房地产出资9.29亿元，中信信托有限责任公司出资58.21亿元，芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）出资22.5亿元。

按此计算，此次变更后，中信信托、华融分别持有泛海建设64.678%、25%股权，而融创中国的持股比例则降至10.322%。

董家渡的流转故事终于迎来终局。

盈与亏

“最值钱的项目转手了。”

“不是转手，融创这是拉来资金，外滩项目即将开发入市了。”

“听说还是融创操盘。”

“融创和AMC，一个盖房，一个出钱，各取所长，兼顾各方利益。”

针对董家渡项目易主的消息，市场众说纷纭。

实际上，与一般的股权转让不同，信托公司联手AMC救助出险房企，前者具有融资优势，后者具有管理不良资产的优质，各方合作盘活不良资产后，通常以房企回购、第三方收购等方式实现退出。

而此次股权变更当中，融创还持有10%的股权，后续进行项目回购的可能性较大。

对此，熟悉融创的相关人士向观点新媒体提到，引入中信信托及华融之后，后续融创还会继续参与项目的建设和运营，但更细致的利息分配暂时还不清楚。

今年以来，在政策支持下，全国性AMC及地方性AMC加速入场，助力房企加快风险出清、助力问题楼盘盘活。

分析人士亦提到，“保交楼是化解房地产市场风险的首要原则，董家渡项目各方面条件优质，但目前还有近三分之二的地块没有资金开发，AMC参与进来能加速项目盘活，加快房企纾困。”

不过，综合来看，本次融创中国出让89.678%股权获得的资金不到81亿元，而2019年收购之初，交易总对价达到148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，同时冲抵债务23.34亿元。

“对出险房企来说，这时候资金进场的意义不在乎盈与亏”，分析人士强调，能让项目运转起来，能让市场信心恢复过来，才是最重要的。

况且，董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块，紧邻黄浦江、豫园，地理位置十分优越。

据第三方平台显示，目前董家渡地区暂无新房在售，该区域的二手房超过11万元/平方米。融创外滩壹号院项目在售二手房源347套，挂牌单价在14.1万元/平方米至29.7万元/平方米不等，挂牌均价超过22万元/平方米。

如果资金入场，能够推动后续项目的盘活和入市，无论对融创而言抑或中信信托、华融来说，将是一大笔可观的收益。

今年年中，另有消息称，融创外滩壹号院项目二期预计四季度入市，但截至发稿暂未查询到明确的加推消息。

不过现在资金来了，二期加推的或将提上日程。

孙宏斌归来

11月以来，随着交易商协会推出的“第二支箭”与央行、银保监会披露的“金融十六条”、证监会射出的“第三支箭”，房地产行业的资金端接连开闸。

相比之下，“第二支箭”受制于增信和发债等要求，更多惠及头部房企、优质民营房企等。而“第三支箭”明确“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”。

也就是说，允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，这对加快出险上市房企重组，化解相关债务具有重要意义。

受政策利好影响，近日，房地产股市、债市普遍大涨。其中，11月30日，由融创中国发行的SUNAC6.501/26/26上涨1.341%。

曙光之下，孙宏斌也开始寻找“重生之门”。

据了解，近期，融创计划对其境内外债券进行全面债务重组。有数据统计，该公司境内债券存续规模约154亿元，境外债券64.62亿美元，折合人民币461.38亿元。

消息称，对于境内债务，融创向债权人提供了两种债务展期方案：方案A，即对于此前已经展期的债务，将再度展期3.75年至2026年9月；方案B，则是针对目前未展期的债务，将展期4.5年至2027年。

对于境外债务，融创拟将约40%的离岸债券换成港股融创中国股票，剩余60%申请延期，公募债最长延期9年，私募最长7年，本金分期偿还。

有相关债权人透露，目前方案还在谈判中，部分债权人认为展期时间太长，而且前期兑付的比例太少，不能接受融创目前提出的方案。

除此之外，11月29日晚间，融创中国发布2021年度业绩预告。

早前，融创中国预期2021年度公司拥有人应占溢利及核心净利润较去年下降分别约85%及50%。

但最新公告提到，根据融创中国与核数师讨论及受限于完成审核工作，预期2021年度公司拥有人应占溢利较去年下降约207%，核心净利润较去年下降约184%。

该公司明确，相关数据与先前公告的差异，主要由于2022年3月之后，新冠疫情反覆爆发，房地产销售市场快速下行，公司经营环境发生较大变化，导致公司就发展中物业及持作出售的竣工物业进一步作出减值拨备；公司对应收款项及对外担保预期信贷亏损进一步作出拨备；及公司就文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出减值拨备等。

对融创中国而言，政策利好、年报即将刊发，说明企业认为当前已经到了处理过去问题的时间节点。

公告提到，融创中国将于2022年12月8日（星期四）举行董事会会议，以考虑及批准（其中包括）公司及其附属公司截至2021年12月31日止年度经审核年度业绩及其发布，以及考虑派发末期股息（如有）。

在外界看来，这一动作是融创复牌的第一步，孙宏斌即将归来。

根据此前联交所发布的复牌指引，融创中国需要刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩及处理任何审核修订（包括2021年年度业绩、2022年中期业绩）、证明公司遵守上市规则第13.24条及向市场公布所有重大信息，同时公司需撤销或驳回针对公司的清盘呈请（或清盘令，如有）并解除清盘人（如有）的委任。

也就是说，要满足交易所的复牌指引，融创中国的路还很漫长。

无论如何，在行业回暖的当下，孙宏斌已经迈出了第一步，随着AMC和信托公司的入局、境内外债务的全面重组、业绩的刊发，融创中国这场风波或能慢慢平息。