华润万象生活收并购“宁缺勿滥”

文/乐居财经 范慧茹

华润置地多维度融资还在继续，而这一次他却瞄准了旗下的轻资产商管公司。

继接连为多项目引资、将旗下部分商业资产进行资产证券化融资后，华润置地又将一家商管公司进行了公开挂牌，底价为3.9亿元。

近日，全国产业行业信息化综合服务平台披露了一则挂牌转让信息，即广州市润创商业管理有限公司（简称“润创商管”）50%股权及9384.279万元债权。转让方是深圳市润投咨询有限公司，其背后股东正是华润置地。

谈及商管公司，华润置地旗下的华润万象生活(01209.HK)早早在资本市场出圈，并稳坐物管股高估值席位。房企将轻资产打包出售给旗下物企屡见不鲜，华润置地此番绕道而行的操作，反倒显得“特立独行”。

而在收并购市场叱诧风云的华润万象生活，却并未受让润创商管，多少与并购王的“买买买”势头有些不符。不过，企业资产配置向来趋利避害，此次挂牌的标的物润创商管的底色，或许才是双方考量交易与否的关键。

润创商管成立6年，公布的近期财务状况显示处于亏损状态，另一方面，身处商务服务轻资产行业，却遗留着房地产开发经营的基因。尽管如此，华润置地依旧开出了3.9亿的挂牌底价，转型轻资产领域不到一年的润创商管，又等否等来自己的白衣骑士？

一年亏损近三千万

润创商管看名字甚至是经营范围，都是标准的商管类公司，而追溯起源，其“房地产开发经营”的基因便跃然纸上。

2016年4月，润创商管注册成立，分别由深圳安创投资管理有限公司和深圳市润投咨询有限公司各持50%股权，两公司背后控股股东正是中国平安和华润置地。

企查查显示，润创商管经历过两次更名和三次经营范围变更。第一次更名在2018年4月，其公司名称从“深圳市创慧投资管理有限公司”变更为“广州市润创置业有限公司”，第二次更名则是在今年的1月份，从“广州市润创置业有限公司”变成了如今的“广州市润创商业管理有限公司”，即润创商管。

事实上，两度更名也伴随着公司经营范围的变化。2018年第一次更名时，润创商管的经营范围从一家投资管理型公司向房地产开发经营转变。第二次的经营范围变更，发生在2021年11月底，主要是对经营范围进行了部分删减，最终概括为“房地产咨询；房地产经纪；住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁；物业管理；企业管理咨询；房屋拆迁服务；酒店管理；房地产开发经营。”

第三次经营范围变更，则与最后一次更名同步，即去地产化，向轻资产商务服务转变，经营范围中的“地产开发经营”顺理成章地被替换成了“停车场服务；创业空间服务”。

乐居财经《物业K线》查阅获悉，此前由其开发的项目有广州润慧科技园，占地面积36000㎡，建筑面积110000㎡，该项目目前正在招租中。

润创商管自今年更名后，欲向轻资产转变。不过，扭亏为盈或许还要一段时间。挂牌信息显示，润创商管2021年以及今年前9个月，净利润均处于亏损状态，分别为-2841.85万元和-908.45万元。

其净资产从2021年的约1.39亿元，减少至2022年前9个月的约1.30亿元。转让底价3.9亿元，较净资产溢价约200%。若交易合同达成，华润置地对付款的时间要求也颇为紧凑，即受让方在产权交易合同签订之日起3个工作日内，一次性支付剩余全部交易价款。

收并购宁缺勿滥

回顾润创商管发展历程，这家刚迈入轻资商管阵营的企业，或许并不适合华润万象生活向来毒辣的收购眼光。

今年中期业绩会上，华润万象生活总裁喻霖康直言，“会坚守并购原则，不会为了并购而并购，但还是希望通过多措并举并购来提升和扩大规模。”

对于标的物的选择，喻霖康则表示，希望标并购标的是经营稳健、财务规范的，重点要匹配公司整体战略发展方向，能够提升在区域的管理浓度，文化价值理念方面趋同，估值也需合理。

这一“挑剔”的要求，让华润万象生活接连瞄准了几家递表公司。从收购禹洲物业到中南服务，再到祥生活服务，这些标的物至少经过了一轮递表的检验，其财务透明度与标的质量相对较高。

尽管如此，对于递表物企，华润万象生活也并非照单全收。在收购中南服务前，华润万象生活要求卖方注销或出售中南服务2间附属公司，甚至在收购完成后，又主动挂牌出让了中南服务旗下净利润贴地的莘闵物业60%股权。

接连的几比大单，让华润万象生活对母公司华润置地的依赖降逐渐降低，在住宅领域尤为明显。截至今年上半年，华润万象生活住宅总在管面积达2.45亿平方米，来自华润置地的在管面积占比41.36%，而去年同期这一占比还高达71.27%。

然而，屡次出手住宅物业，也致使商管占比被压缩，商管带来的高毛利优势则相对减弱。今年上半年，华润万象生活商业运营及物业管理服务合计营收约19.24亿元，占同期总收入的36.5%，较2021年同期40.4%的占比，减少近4个百分点。

与此同时，商管盈利能力也有所下滑。2022年上半年，其商业运营及物业管理服务的整体毛利率约为50.3%，较上一年同期的53.2%下滑2.9个百分点。

不过，在住宅物业管理服务毛利率上升3.1个百分点的带动下，华润万象生活避免了整理毛利率的大幅下滑，31.7%的整体毛利率，仅较去年同期微降0.5个百分点。

华润万象生活的“挑剔”成效显现。正如诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄所言，要减少收并购带来的负面影响，物企需要在选择收并购标的上更加谨慎，对标的质量严格把关，在投后整合上也需要投入更多的精力。