万科500亿融资计划背后抢搭“顺风车”

11月21日晚，万科企业股份有限公司发布公告称，董事会同意向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具授权。

公告显示，发行种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合；发行时间亦可一次或多次发行。

万科董事会在2018、2019年和2021年，都曾分别同意提请股东大会授权公司在不超过人民币350、320亿元、300亿元的范围内发行直接债务融资工具。

和过往对比，万科在融资框架上似乎变得大胆了一些，折射出这家头部房企的经营状况市场触觉。

万科发布上述融资公告的同日，央行、银保监会联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。

会上强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。另外，还要用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

融资窗口扩大

此前11月8日，交易商协会在官网发布消息称，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。

从目前发行情况来看，龙湖集团、美的置业、新城控股的申请额度分别为200亿元、150亿元、150亿元。

“第二支箭”射出之后，仅3家房企的注册额度就达到500亿元，除了额度大、费率低之外，也体现出落地速度较快的特点。

招商证券对此指出，从“第二支箭”的体量来看，驰援规模或明显大于2018年，足以在半年甚至更长时间内覆盖一些重点民营房企的到期债券，帮助企业回到“借新还旧”正常状态。

三家房企陆续发布融资计划后，其他企业也在跃跃欲试。

11月12日，保利发展发布公告称，收到交易商出具的4份《接受注册通知书》，其中，同意接受公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起两年内有效。

另据媒体报道，碧桂园、雅居乐、合景泰富、中梁控股、中南建设、旭辉等多家房企也在积极向监管申请“第二支箭”的发债额度。

而在万科发布新增融资公告的11月21日，央行、银保监会联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会。会议强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，要用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。

同日，央行行长易纲也在公开发言时表示，近期扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。并且，人民银行出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。

万科抢搭“顺风车”

融资窗口终于松动并扩大，万科自然也不愿错过政策的“顺风车”。

据10月28日发布的三季报显示，万科第三季度营业收入1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比下降14.4%。

值得注意的是，第三季度，万科经营性现金流净额约为-124.6亿元，同比下降124.9%，直接导致万科经营性现金流净额从上半年的83亿元减少为前三季度的-41.76亿元，同比骤降442.36%，由正转负，这在万科的财报中并不常见。

截至9月底，万科现金及现金等价物余额1158亿元，比上半年末少了221.03亿元，同比减少228.61亿元，不过仍远高于短期借款和一年内到期有息负债总和的627.5亿元。

同时，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点；前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

总体而言，万科财务杠杆保持控制，但现金流有所收紧。

除了地产开发基本盘外，万科在公告中提到，这次申请的500亿融资还将部分投资长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等项目。

1-9月，万科物流仓储业务实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%；租赁住宅业务中营收23.1亿元，同比增长11.5%；商业开发与运营业务营收62.5亿元，同比增长10.6%。

这些方兴未艾的“第二增长曲线”，同样亟待融资注入。

另据市场信息，万科在10月份最后一天召开了内部会议，由郁亮亲自督战，对今年最后两个月销售冲刺做了部署，例如加大各类销售渠道的合作力度等，并强调以销售结果为导向。

此后不久，万科还举办了“双十一购房节”，拟通过促销去化，完成年末大考。

久旱逢霖，又是抢收在即，即使手头还不算太紧的万科也要多备余粮，以备不时之需。