“第二支箭”持续扩容 龙湖之后美的置业150亿中票获受理

继今年5月份，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企被监管机构选定为示范房企后，房地产行业便不断传来利好消息。

此后11月8日，中国银行间市场交易商协会（简称“交易商协会”）表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

在这种背景下，中债信用增进公司已将包括龙湖、新城控股和美的置业在内的开发商列为首批受益于 “第二支箭 ”计划的发行人。

具体来看，龙湖率先完成了200亿元储架式注册发行的受理工作。之后，新城控股对外发布称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；而中南建设、福星股份等企业也陆续表态申请发债。

11月14日，美的置业公告称，交易商协会受理公司旗下美的置业集团有限公司（简称“美的置业集团”）150亿元中期票据储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。同时中债增进公司也受理了该公司增信业务意向。

至此，“第二支箭”支持的首批房企都已陆续发布融资计划。而在政策力度的进一步加持下，民营房企接下来或将成为发债的主力军，而房地产行业也将迎来一波融债潮。

融资行列

随着11月份的到来，不仅保障民营房企融资的支持政策频现，市场上对于企业融资纾困的举措也掷地有声。

“第二支箭”射出之后，11月9日，中债信用增进公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，并公布接收邮箱、填写表格申请方式等，意向民营房地产企业可提出增信需求。

龙湖随即宣布200亿元储架式注册发行获得受理，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。而储架式注册发行的好处在于，只需一次注册，便可实现多次发行，同时拥有更多灵活性，亦即龙湖接下来可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。

保利发展亦发布公告，称收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

更进一步提振房地产行业信心的是，于11月11日，新城控股对外发布，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。不过该次事项尚存在不确定性。

与此同时，新的政策又为房地产行业吹来一阵“暖风”。

11月14日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融16条”），明确16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展，涵盖了开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等多个方面。业内普遍认为，此次政策覆盖面广、针对性强、亮点多、力度大。

金融16条提到，房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。这也意味着，优质的民营企业能得到更多的融资支持，对于市场信心也有不少的提振作用。

而就在金融16条出台当日，美的置业发布公告称，公司目前正在与交易商协会就中期票据注册申请保持沟通。至11月15日，该公司迅速宣布，交易商协会受理了美的置业集团150亿元中期票据储架式注册发行。同时，中债增进公司也受理了美的置业增信业务意向。

这也意味着，美的置业成为继龙湖200亿储架式注册发行后，又一家射出“第二支箭”的房企。而有了这些示范性民企做出的榜样后，愈来愈多的企业也跃跃欲试。

比如，11月15日晚间，湖北福星科技股份有限公司发布公告称，拟向市场交易商协会申请注册发行额度不超过人民币60亿元的中期票据。

另于11月16日，中南建设投资者问答平台上确认：“公司在参加交易商协会组织的民营地产企业座谈会后，即与中债信用增进公司就增信发行事宜展开探讨。近期中债信用增进公司表示加大增信服务力度后，公司按要求也进一步提交了申请。”

担保底气

一直以来，美的置业的融资能力在同类别民营房企中算是较优的，即便在房企普遍流动性承压的环境下仍然积极拓宽融资渠道，保持较低的融资成本。

2022年年初，自获准注册50亿元的中期票据后，美的置业集团于2月份成功发行第一期15亿4年期票据，票面利率为4.5%，成为今年首个成功发行中期票据的内房股民企。

值得注意的是，在上述债券发行中，美的置业集团表示，募资拟全部投入公司33个项目建设。同时还承诺，此次所募资金“不用于土地一级开发、支付土地款、“地王”相关项目、三四线地产项目建设、保障性住房和棚改项目”。

此后，美的置业接连与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款以及360亿元个人住房按揭贷款专项额度。5月，美的置业成功发行10亿公司债，系首批创设信用保护合约发债示范房企。

在这些成绩下，美的置业的资信水平已然达到民营房企的第一梯队。然而，美的置业也并非没有任何债务压力。

观点新媒体了解，2021年末，美的置业录得净负债率46.3%，现金短债比1.71，扣除预收账款后的资产负债率为72.1%；进入2022年债务情况有所好转，上半年该公司净负债率下降至44.9%，剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73，扣预资产负债率稳步下降至70.3%，仍触碰一道“红线”；加权平均融资成本降至4.60%。

在中期业绩说明会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示：“公司还债压力较小，无美元债，是少数没有美元债的房企，年内将偿付完剩余公开市场债务。”

而作为间接全资附属公司，2019-2021年及2022年前三季度，美的置业集团扣除预收账款后的资产负债率分别是48.47%、43.59%、44.69%、67.77%，EBITDA利息保障倍数分别为1.44、1.39、2.86和3.37，现金短债比分别为2.11、1.52、2.42及2.09，总体来看保障水平良好。

同时截至三季末，美的置业集团有息负债余额约为460.59亿元；从债务结构看，1年内到期部分仅占24.49%，1-2年及2-5年分别占42.09%、27.23%。年内该公司还累计完成4笔债券及债务融资工具发行，共计45亿元。

美的置业之所以有良好的融资渠道，且债务压力能得到很好的缓解，还得益于其控股股东何享健家族的信用背书，而后者则代表世界500强的美的集团。

据观点新媒体了解，美的集团的控股股东是美的控股有限公司，持股比例31.05%，而何享健持有美的控股有限公司94.55%，同时他个人直接持有0.46%。

而对于美的置业，何享健并不直接或间接持有股份，而是由其儿媳卢德燕通过美的发展、美恒和美域三家全资控股公司，控制美的置业78.57%的股权。但由于何享健和卢德燕签署了一致行动安排，两个人共同为美的置业的实控人。

尽管美的置业和美的集团在股权上已完全隔离，但美的置业一直享受着“美的”品牌带来的优势。

浙商证券也表示，美的置业借助大股东为优质制造业龙头的信用背书，能够选择性使用成本低且多元的融资工具，债务负担降低的同时也能保证公司的现金流充裕。

比如美的置业集团于9月上市的第二、三期中票共计20亿元，分别由招商银行、民生银行和浙商银行提供信用风险缓释工具，以及由中债增进行全额担保，而这背后均有美的集团对担保方提供了反担保。