华润置地搭上“中国版黑石” 地产与基金的交集

文/乐居财经 李姗姗

从66.04%下降至44.48%，章华在鼎信长城旗下四川蜀都稳石置业的最终受益股份下降了，这是因为他迎来了新的合作伙伴。

11月20日，四川蜀都稳石置业发生股东变更，原全资持股的北京稳石置业退出，新增润鑫京蓉（深圳）投资合伙企业（有限合伙）（下称“润鑫京蓉”）、华润深国投信托有限公司（下称“华润信托”），分别持股99.99%和0.01%。

股权穿透可知，北京稳石置业为鼎信长城全资子公司，后者是一家私募基金，地产基金是其重要的业务板块，即为房地产开发项目提供融资，而北京稳石置业为其名下唯一一家房地产开发企业。

润鑫京蓉则为北京稳石置业、华润信托、北海京帆投资合伙企业（有限合伙）、新疆鼎信国合股权投资管理和珠海市信睿融和投资管理共同出资设立的地产私募基金。

其中，北海京帆投资和新疆鼎信国合股权投资均为鼎信长城旗下公司，珠海市信睿融和投资则隶属于中信系。

股东变动的背后，实则是华润置地为此前接手操盘北京稳石置业拿下的地产项目拉来两个金主——华润信托和鼎信长城。

作为地产行业的优等生，华润置地在流动性收紧的环境下，近来多有为旗下项目引入资金方的动作，以减少资金流出，平衡风险。

其与鼎信长城的交集不止一次，10月末，鼎信长城就曾拿出3.53亿元，注资华润置地十陵60亩项目。9月以来，华润置地已试图为成都、北京、深圳、东莞等多个城市的项目引资，增资比例最高的达49%。

另一方面，鼎信长城的章华一直怀着想要成为“中国版黑石”的梦想。他通过与地产商的合作、交叉入股等，不断寻求规模的扩张。

除了华润置地以外，鼎信长城的地产朋友圈里还包括金茂、新城控股、蓝光发展等多家知名房企。据说，国内超过三分之二的百强房企，都是它的客户。同时，在鼎信长城的股东行列里还闪烁着新城控股、祥生地产、三巽集团三家房企的身影。

拉来金主助力

此次发生股东变更的四川蜀都稳石置业成立于2022年7月19日，对外投资企业仅有一家，为成都稳石置业，后者由成都润盈置业和四川蜀都稳石置业分别持股51%和49%，而成都润盈置业则为华润置地全资子公司。

10月8日，成都市规划和自然资源局官网上，公布了成都稳石置业的建设工程规划许可证。建设项目位于青羊区蔡桥街道蔡桥社区8、10组，建设规模为7.87万平方米。

乐居财经查询获悉，该项目正是鼎信长城旗下的北京稳石置业于今年7月成都二批次土拍中抽签竞得的土地。土地面积40.98亩，土地成交楼面价为16600元/㎡，总耗资9.07亿元，溢价率14.48%。

据了解，当时华润置地也参与了该地块的拍卖，但未能抽中。因此在鼎信长城拿地两个月后，华润置地便迅速加入，与之签约，双方共同开发成都青羊蔡桥项目，由华润控股并操盘。

彼时，双方的合作被视为是房地产开发的新模式——由金融机构直接出钱拿地，开发商再参与操盘。业内人士称，这样的操盘模式可谓“一石二鸟”，既可以减轻开发商的资金压力，同时还可扩大业务规模。

华润置地接手操盘项目之后，紧接着就为项目拉来了两个金主，一个是同属“华润系”的华润信托。

据了解，华润信托前身是深圳国际信托投资，成立于1982年，目前华润信托分别由华润股份、深圳市投资控股持股51%和49%。

在华润置地扩张规模的身后，华润信托的身影时常出现。例如，9月初，华润置地13.45亿元投得苏州市昆山地块后，引入华润信托共同合作开发；再如，2月末，华润置地与华润信托等成立新基金，规模达12亿元；在华润信托对外投资企业中，有湛江市润置房地产、绍兴润盈房地产两家与华润置地共同持股的地产公司。

另一个，则是华润信托与鼎信长城共同出资设立的地产私募基金，即润鑫京蓉。

股权穿透可知，润鑫京蓉由北京稳石置业、华润信托、北海京帆投资、新疆鼎信国合股权投资和珠海信睿融和投资分别认缴出资5.98亿元、3.15亿元、5246万元、100万元和100万元，共计9.67亿元。

其中，鼎信长城系合计认缴出资额为6.51亿元，出资比例67.36%；华润信托出资比例则为32.54%。

随着华润信托及地产私募基金参股项目公司，鼎信长城实控人章华在四川蜀都稳石置业的最终受益股份从66.04%下降到了44.48%。

地产与基金交集

鼎信长城与华润置地的合作不止一次。10月25日，北京产权交易所信息显示，华润置地旗下成都润泽蓉东房地产获北海京仪投资合伙企业（有限合伙）投资3.53亿元，对应持股比例为49%。

北海京仪投资正是由鼎信长城旗下的北海新展投资咨询、北海京昆投资、嘉兴鼎信佰创投资，以及西藏信托、北京金雨桐科技共同出资成立的合伙基金。据悉，投资资金将用于华润置地旗下成都市龙泉驿区十陵街道约60亩纯住宅用地项目的开发建设。

在行业流动性收紧，而市场仍看不到好转的情况，房企通过为旗下项目引入投资方，不仅可以保证项目得以顺利开发，同时减少资金流出，充实财务安全垫，降低风险。

事实上，近段时间以来华润置地在这方面多有动作。除了成都龙泉驿区的60亩宅地，9月22日，华润置地拟为北京长安润璟项目寻求增资方，对应股份数49%。9月29日，华润置地为润商房地产实施企业增资，对应股份数同样为49%。

11月7日，华润置地还为旗下东莞华润松润府项目引资，对应股权比例20%。该项目由华润置地在8月以成交价45.6亿元拿下。计划总投资达83.6亿。

值得关注的是，一手拿地、一手注资的鼎信长城来头不小。

据悉，鼎信长城成立于2012年，经过多年发展，累计投资规模达数百亿，形成投后管理规模超千亿，已投项目涵盖地产、美国地产、大健康、大消费、新能源、财富管理等领域，其地产投资业务板块已成为全国领先的地产基金品牌。

在这其中，地产投资业务是鼎信长城重要的业务板块，据媒体报道，国内超过三分之二的百强房企，都是它的客户。

乐居财经查询获悉，鼎信长城底下的“鼎”字系基金，至少投资过近200家公司，其中大多是地产商，不乏有中国金茂、蓝光发展、新城控股等知名房企。

在2015年，鼎信长城与中国金茂成立新疆金茂鼎信股权投资管理有限公司，曾投资了4家有限合伙企业，但目前均显示为“注销”状态。

又如在南京新城恒瀚房地产里，嘉兴鼎航投资、嘉兴新仪投资、嘉兴新俪投资、嘉兴鼎瑞投资、南京新城万嘉房地产、南京创嘉房地产分别持股63.96%、11.87%、11.87%、11.87%、0.38%和0.04%。

除了投向地产，鼎信长城还被地产商密集反投。

去年1月初，鼎信长城新增四位股东方，分别为祥生地产、三巽集团、第一摩码资产和南京博唐投资，前两者是地产商，后两者是与地产商密切关联的投资机构。其中，第一摩码资产的实控人是当代置业董事会主席张雷，南京博唐投资法人及实控人还在弘阳置地旗下多个子公司担任法人。

企查查信息显示，目前祥生旗下浙江弘源创业认缴出资337.61万元，持股2.68%；三巽集团、第一摩码资产旗下聚勉咨询、南京博唐投资旗下福建仟阳投资均认缴168.8万元，持股1.34%。

紧接着，两个月后，鼎信长城又迎来第三家房企股东新城控股，由旗下100%持有的附属公司上海新城鸿崧企管认缴出资2270.11万元，持股18%，排在鼎智创富和鼎汇卓越之后，成为了鼎信长城第三大股东。

章华曾有一个梦想，鼎信长城要做中国版的黑石，被称为“全球私募之王”的黑石集团，被视为是取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代华尔街之王。随着鼎信长城地产版图的不断扩张及一众房地产商的入股，章华距离其梦想似乎又靠近了一步。