宝龙地产许华芳：商住比现“大逆转” 上海补仓方式广泛

　　今年我们销售额占比中，70%是商业，30%是住宅，达到一个历史高点，这个比例是非常非常高的。”

　　3月16日业绩会上，宝龙地产控股有限公司总裁许华芳在谈到公司2016年销售目标时，特意使用“历史上”这一词语来形容其中商住比发生的“大逆转”。

　　其实，上述提及的变化已反映在宝龙2015成绩单中。按宝龙地产2015业绩报告，集团合约销售额约为143.05亿元，较2014年同期增加约34.3%，达到一个历史新高；合约销售面积约为153.20万平方米，较2014年同比增加约26.8%。

　　在2015楼市整体向好背景下，诸多开发商都交出了一份较为满意的答卷。但在宝龙看来，自己交出的成绩单除了总数达到“历史”高点外，当中的商住比的“大逆转”则是另一需关注的焦点。

　　据观点地产新媒体了解，在宝龙去年约143亿销售额中，商业与住宅的销售金额分别为82.55亿元、60.49亿元，占比分别约为58%、42%，二者商住比则约1.37，对应的销售面积则分别为52.27万平方米、153.2万平方米。

　　在许华芳看来，上述逆转无疑给宝龙“商业第一，地产第二”战略做好了铺垫与定调。“到2020年，我们要做到50个购物中心，相信在上海的会超过20个”。许华芳对观点地产新媒体如是指出。

　　按照宝龙的规划，未来公司的拿地策略是“1+5+N”，其中“1”代表上海，“5”代表南京、杭州、苏州、厦门、福州的地铁上盖物业，而“N”则是“挣钱不持有”的项目。

　　对于何谓“挣钱不持有”，许华芳则向观点地产新媒体解释称，这其中主要包括两种模式，一是自己商业项目少量的配套的住宅部分，二是与其他商业项目开发商的合作。

　　然而，在当前以上海为代表的一线城市地价飙升的年代，宝龙追寻的扩张规模不可避免会对公司的债务造成一定的压力。

　　对此，许华芳给出的回答是，“我们在上海拿地方式是广泛的，购地、拍地、政府合作、并购等等都可以参与，因为需求不是很大，一年三五块就够了，所以一定会寻找到最合适的地价。”

　　许华芳认为，在上述情况下，“保持约70%的负债率”对公司来水就是一个比较正常的水平。“70%是安全线，如果要突破70%，这个项目就要非常好，利益就要非常大，而且就算利益再大，也只会超过一点点，不会超过15%或20%。”

　　另值一提的是，在宝龙2015年各项数据都呈正向趋势时，其核心净利率则因汇率影响从上年同期的11%下滑至10.1%。

　　因此，宝龙的未来融资计划也是现场媒体关注的另一要点。对此，许华芳则指出，从去年到今年，资本市场最大的变化则是国内的融资环境要好于国外。

　　“去年开始所有房地产同行更大比重的融资方式和工具都放在国内，我们也一样的，各种类型的国内债券也都实现了。于此同时，香港融资平台也要继续维持。”

　　以下为宝龙地产控股有限公司2015年度业绩会现场问答实录

　　现场提问：公司提到未来聚焦在上海发展，但现在一线城市的面粉已经贵过面包，在此情况下，宝龙今年拿地的情况会是怎样？公司提到负债率要降到70%以下，但又打算继续在上海扩张，这方面会不会存在一些困难？

　　许华芳：宝龙所做的生意跟现在普遍的房地产商做的生意是不一样的，宝龙主要是做商业地产方面的。中国的商业地产还是具有一定的挑战性的，目前专注做商业地产的房地产商在市场上已经很少了。宝龙现在在上海有11个项目，都是底价成交。

　　从拿地方面来讲，因为宝龙足够专注和专业，所以宝龙在土地方面的需求并不是很大，一年三五块就够了，而且宝龙在上海拿地都是采取购地、拍地、政府合作、并购等很广泛的手段，所以在上海寻找合适的地价，我觉得是没有问题的。而且现在有一个很特别的现象，以前商业跟住宅地价差大概是3倍，住宅比商业贵3倍，最近这段时间已经达到4倍，所以我觉得商业地产在未来是有机会补涨的。

　　对于负债率来讲，70%这条线一直是贯彻宝龙过去三年发展的想法，我不能说一定不能达到70%以上，但是宝龙的理解是，70%是宝龙认为安全的一条线，如果要突破70%，这个项目就要非常好，利益要非常大。而且就算利益再大，负债率也只会超过一点点，不会达到15%、20%。所以宝龙觉得控制在70%左右基本上还是健康的，而且宝龙现在的思路也很开放，在这几年将更广泛地寻求多元合作，合作的力度也会加大。

　　现场提问：刚刚提到2020年50个购物中心会达到50个，这50个里面上海大概会占到多少个？

　　许华芳：未来50个购物中心里，上海的比重是多少，我们没有准确的数字，但是我相信会超过20个。

　　现场提问：管理层一直强调未来会注重资产管理，请问具体计划是什么？

　　许华芳：宝龙以前资产管理是一个中心，在内部已经运作了三年，也起了很大的作用，宝龙今年为什么把它提高到公司的主业呢？就是我们发现，资产管理能力持续做好以后，对公司的贡献是很大的，甚至对未来寻求外面的生意都有帮助。

　　宝龙现在对资产管理的定位有两方面是跟以前不一样的，以前只服务于内部，只对内部原有的资产进行管理，现在有两个定义，一个定义是把未来各种类型的基金、房托引进和退出的渠道，都由这个平台打通。第二是希望在未来的时间里，资产管理的服务除了服务于宝龙本身以外，还要服务于市场，我们希望通过更专业的团队去服务更多其他企业，让它更厉害、更优秀。我们也参考了很多国外公司的做法，资产管理公司对一个企业，特别是对商业地产公司起着非常重要的作用，这也是我们非常重视的部分。

　　现场提问：刚才提到土地储备1+5+N中的N，要求是挣钱不持有，这个概念是什么？是做住宅还是说是帮别人运营一些项目？

　　许华芳：对于我们的N的解读。N包含两类，一类是住宅，纯住宅我们也会做，比如说我们在江苏的一个项目，以前有商场，边上有住宅，投入很少，利润也不高，但是我们就顺便做了，这是一类。如果是在外地做综合体的项目，我们的思路一定是合作，而且我们开发的商场是由合作方持有，我们会定个价，可能会定很便宜的价格，这都无所谓，由合作方来持有，有需要的话由我们来输出管理。输出管理也是我们未来也会尝试寻求的一条小路。

　　现场提问：关于酒店这一块，前段时间绿地的酒店做了一个打包上市的REITs，准备在新加坡上市，这个模式在新加坡还是挺常见的，随着宝龙的酒店业务做得越来越大，未来会不会采取类似的模式，去运营酒店的资产？

　　许华芳：对于酒店未来通过什么方式运营，我们刚才也提到了，我们会寻求多平台的上市，酒店肯定是一个合适上市的平台，但是是什么样的形式，我们还没有确定，因为我们现在的基数还不够大，不像那几个大企业，他们每一块规模都很大，我们的规模还不够大，所以紧迫性还没有那么高，但是我们现在会在这些方面进行尝试。

　　现场提问：宝龙怎么看今年内地房地产的前景，特别是上海？请从商业和住宅两方面分别做一下介绍。

　　许华芳：住宅市场应该说过去这两个月超出了行家的预期，也超过了政府的预期，还是比较红火的。我个人的观点是，这个快速上涨的红火迹象持续的几率不高，因为它还是要有一定的基本面，没理由在这种环境下不断地这么快上涨。但是我也不觉得市场会出现很大的波动或者风险，因为中国的资金面还是很充裕，这个还是资金导向的原因，因为有太多钱没地方去，所以我觉得可能往后一段时间会冷静一点，不会涨那么快，这是一个个人观点。

　　如果从商业市场来讲，本身商业的竞争环境就非常激烈，同行现在已经不是关注好和不好的问题，现在更大程度上是关注有没有能力做好的问题，如果从企业家角度，在商业地产方面的发展，这个企业具不具备这个能力发展是很重要的。如果从市场面的角度，我觉得在过去这些年里面，实体商业已经到了最低谷，但是转好的速度也是缓慢的，它不是低谷过了马上就好了。我一直表达跟认可的未来中国商业地产好在哪里呢？好在它的大中产、大消费，这是两个好的基本面。所以我觉得实体商业还是不错的，但是要看人做，看地方做，看你怎么做，这是我的个人观点。

　　现场提问：今年有没有一个买地的目标？拿地还是会专注在上海吗？有怎样的计划？

　　许华芳：我们内部没有确定一个具体的数，我只能表达一个态度，就是既积极又保守，我们还是会很积极地寻求适合的地，但是我们拿地一定要够便宜，达到我们的战略，这是两个很重要的基本因素。我们最近几个月确实也有一些努力，我想在最近两三个月也有一两块地有拿到的可能性，我想拿地还是合理的，我们这几年还是比较稳健的，各方面都在有节奏的发展。

　　对买地来讲，我们的拓展部门所有人员只看上海，但是外地的项目，有兴趣的我们也会看。所以总体来讲我们拿地的比重肯定是上海是大头，外地也会拿，但是不是主要的。

　　现场提问：关于融资，到在香港上市之后，公司有什么融资的策略？融资成本下降的可能性大吗？

　　许华芳：从融资来讲，不能说来到香港上市没用，肯定还是有用的，对我们企业发展还是进步了很多，只是说我觉得可以做得更好而已。我们今年融资的想法，可能对去年，包括到今年最大的变化就是，国内融资环境比国外更好，机会更多，方式更创新，所以从去年开始，所有房地产同行是更大比重的融资方式和工具都放在国内，我们也一样的，我们各种类型的国内债券也都实现了。

　　对于香港的平台，特别是债券市场的平台，我的理解就是维持，比如说我们今年赎回了2.5亿美金的债，我们更早的时候就以更低的价格发了一笔2亿美金的债，我们的想法就是保持跟投资者的接触和关联度，因为市场很容易变冷，突然间国内不融资了，又要到香港来了，所以这种情况很难说。但是现在从基本面来讲，境外融资工具现在是没有吸引力了，今年更大力度的还是放在国内。

　　现场提问：今年合约销售目标里面有多少是来自商业？有多少是来自住宅的？上海对于商业产权收紧了政策，您觉得会出台一些限购或者是有进一步收紧的可能吗？大家觉得今年开始的并购风潮会猛烈一些，因为之前也是出现了各种大型的房企并购重组，宝龙有没有这方面的计划，有没有已经在谈合作或者是有一些收获的情况？

　　许华芳：今年我们销售的商住比是历史上第一次商业比例超过住宅，也是同行里面少有的，我们今年销售的比重70%是商业，30%是住宅，这个比例是非常高的。

　　关于商业的政策，我也很关心这个问题，我觉得国家对商业地产的关注度其实是很少的，因为它还是不影响民生的。但是我觉得商业地产的政策面只会越来越好，它也没有什么坏的政策可以出了，反而对未来的商业，包括营改增，可能对商业都有一点点帮助。

　　对于并购的机会，从我们企业来讲，我们更多的是单项目的洽谈并购，而不是整个企业的并购，我们最近在上海就在洽谈两个并购项目，而且进展已经很具体了，更大程度上现在的分化就是有的企业有地它做不出来，缺少人才，钱也借不到，卖也卖不出价格，所以更大程度上，合作或者并购是未来的大趋势，我们当然也不会放弃，在这一块我们也有一定的并购的想法在往前推进。