红星商业张华容：资产管理将解决商业地产库存难题

　　进入2016年，地产去库存问题成为了市场热点。而相比于住宅地产，非住宅库存尤其是商业地产，由于占用资金巨大，消化难度更高，因此成为“去库存”的关键战。

　　近日，记者采访了红星商业董事长张华容女士，在她的介绍中，红星商业作为国内领先的不动产运营商，有能力为更多的地产合作企业，解决商业地产去库存的难题。

　　作为国内领先的不动产运营商，红星商业所推出的资产管理服务，贯穿商业地产开发运营全产业链，即使没有商业地产运作经验的地产商，在红星商业一整套资产管理体系的支持下，都可以实现资产运营、资产盘活以及资产升值的目标。

　　红星商业董事长张华容

　　这对于目前市场上大量深陷商业项目高库存的开发商以及自身缺乏商业地产运营能力和团队的企业，绝对有着重要的意义。

　　切入市场——直面地产商痛点

　　去库存问题是当下业界的高频热词，而在库存难题中最难解决的，那就要数“非住宅库存”。住建部专家张鸿铭就曾把这类商业项目称为库存中“难啃的骨头”，他在日前的采访中表示：2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十余万亿人民币。

　　而值得关注的是，商业项目的平均地价水平高于住宅项目约20%或以上，而它们的平均建造价格比住宅则要高出约50%甚至1倍以上的，高企的库存给商业地产开发商带来的资金压力比传统住宅市场有过之而无不及。

　　尤其是目前在土地市场中，绝大多数的综合地块开发都会涉及商业地产，大部分缺乏运作经验和专业团队的开发商，只能看着本来能够长期贡献收益的商业地块成为“烫手的山芋”。

　　而从红星商业推出资产管理服务的时机及模型来看，瞄准的恰恰是这片巨大的存量市场。

　　业绩保障——爱琴海良好业绩做支撑

　　资料显示，红星商业所运营的爱琴海购物公园是目前国内发展最迅速的商业品牌之一。北京、昆明、天津、福州的爱琴海购物公园已经投入运营，据红星商业所披露的数据，北京爱琴海项目2015年全年客流同比增长46%，全年累计销售同比增长48%，项目出租率与租金收缴率都达到了100%，昆明项目运营成绩也同样骄人。2015年开业的福州、天津爱琴海购物公园更是以46.8万人次和35.6万人次的开业当日客流，刷新了所在地区的商业记录。2016年，重庆、唐山项目将完成开业。

　　大量运营良好的爱琴海购物公园，一方面让资产管理服务更具说服力，一方面让资产管理服务一直在实际运营中完成优化，整套管理模型全部在已有项目上进行过反复应用与验证，能够匹配绝大多数商业项目开发环境。而通过一个个项目的快速筹建和高效招商运营，以及已开业的爱琴海购物公园的良好口碑，红星商业已经证明了资产管理服务模型是地产商在目前市场所能得到的最优解决方案。

　　解决问题——专业创造价值

　　商业地产即使已经是烫手的山芋，但依然有大量地产商表现出极大的参与热情，原因主要就在于相较住宅地产，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当宏观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。而持有型物业的属性，意味着开发商既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有。

　　但这种抗周期性的表现，对商业地产的开发运营团队要求很高，尤其是四大关键节点上的能力——选址的前瞻性、筹建流程的把控、设计的商业满足性以及运营的专业性。这也正是红星商业资产管理的主要基础组成。

　　在资产管理前端，红星商业会为地产商提供融合千余个商业地产开发选址案例和国内各项经济指数、城市模型的选址咨询服务，不仅保证项目选点精准，更根据城市及区域客群，完成整体商业定位及业态规划。

　　同时，为了保证筹建节点的高效推进，实现开发资金最合理化的运用。资产管理服务中含有一套跨越商业项目建设从0到1的流程节点管控体系，用信息系统多头管控，保证项目如期开业。

　　红星商业的资产管理服务特别重视设计等工作对商业性的满足，拥有专业的图纸报审系统、设备选型建议和其他各项专业规划，重点提升商业设计的合理性与出铺率，不仅大大提升商业项目的后期收益，还防止后期二次拆改所带来的巨大成本浪费。据红星商业透露，在多个项目的资产管理服务中，仅改图报审和设备选型方面，为地产合作商节约成本都在2000万元以上。

　　作为专业团队，红星商业了解运营对于商业项目的重要意义。持续的租期收益增长是确保资产增值的前提，而红星商业则通过创新引擎、精细化运营与整合营销来实现合作伙伴的价值预期。大幅提升合作项目的资产增值预期以及因合理的租期、租金设置而提升的资产流动性。

　　目前，房掌柜从红星商业了解到，资产管理服务已经收获多家大型房企的青睐，集中签约的信息将在近期公布出来。

　　（文中图片均由红星商业提供）