峰会演讲之陈云峰：十大关键词解读2016年商业地产

　　2016年4月22日，主题为“商业大数聚”的第九届中国商业地产产业化峰会上，中经联盟秘书长陈云峰就商业地产宏观状况发表了《大趋势：2016商业地产十大推动力关键词》主题演讲。演讲中，陈云峰以十大关键词为大家解读2016年商业地产市场。

　　作为一个曾在河北操盘商业地产项目多年的地产人，陈云峰对河北的商业地产市场深有了解。他认为，河北的商业地产市场在快速成长，如今京津冀协同发展已上升为国家战略，地处京畿重地的河北，其商业未来的发展前景广阔，机遇无限。以下是陈云峰在演讲中总结的十大关键词：

　　1. 社交化：情感越来越重要

　　陈云峰以北京鸿坤广场的占座儿课程为例，强调随着消费者对于商业空间不断提升的要求：逐步淡化商品销售，情感能够得到满足，更加“有爱”的地方。要把握“幸福感”、“人文体验”、“度假场景”3个维度的质量，打造第三空间的体验。直指社交化方向，上述方面都在以“都市的假日中心”为定位的爱琴海购物公园项目得到了充分的体现。

　　2. 餐饮：吃、吃、吃

　　陈云峰指出，一家购物中心先火起来的通常都是餐饮业态，餐饮店铺已从原来的商业配套转变为消费者的目的地，并与主力店、服装、精品等店铺产生消费关联。而购物中心餐饮经营是否排队，已逐渐成为购物中心整体经营是否稳定的重要衡量标准。

　　3.场景革命

　　在移动互联时代，“场景”不是一个简单的名词。陈云峰认为场景具有重构人与商业连接的作用。场所因情节的设定而升级为场景，并与消费者被触发的情感形成情景互照。相比于空间体量，商场的连接能力显得更为重要。未来线下与线上的连接边界将越来越模糊，O2O场景将成为常态。当商场成为文化符号的空间载体，并以有温度的人格与消费者沟通的时候，就有可能成为场景孵化器。 

　　4.京津冀协同发展

　　京津冀协同发展，核心是京津冀三地作为一个整体协同发展，加快市场一体化进程，努力形成京津冀目标同向、措施一体、优势互补、互利共赢的协同发展新格局。陈云峰指出在唐山项目落地后，北京、天津及河北将形成“爱琴海战队”矩阵，正好完美契合了京津冀一体化的发展思路。

　　5.轻资产

　　商业地产内在发展要求长期资金的支持，资产证券化保持了物业经营权的完整性，实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制，并且分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。陈云峰认为目前商业地产市场即将跨入存量房去化的白银时代，同质化竞争加剧不仅使开发商在项目定位上回归理性，更加重视大众消费市场。提升运营和管理项目的能力、实现理想租金收益从而提升资产价值等将成为开发商亟待解决的课题。因此，第三方的管理输出成为发展趋势。

　　6.街区话、市集化、主体化

　　跨界的本质是整合、是融合。通过自身资源的某一特性与其它表面上不相干的资源进行随机的搭配应用。可放大相互资源的价值，甚至可以融合一个完整的独立个体面世。陈云峰借方所书店的案例，指出跨界做到了延伸商业地产的边界，只要符合商业逻辑，这种融合能创造新的价值。

　　7.儿童经济

　　统计显示，儿童综合零售在儿童业态中市场份额和销售能力处于领先地位，且教育培训及美发是体验业态中市场份额最高销售能力最强的品类。陈云峰指出二孩政策全面开放、儿童消费比例支出持续增长、儿童素质教育获得政策支持等因素使儿童业态进入市场细分阶段，尤其在购物中心，避免业态同质化才是关键。

　　8.客群年轻化

　　现今的消费者中，80后群体已经成为主力，90后群体是不远的未来。从而不难看出，客群年轻化已经成为明显趋势。这部分的客群追求新的生活方式，任何消费行为及消费需求都与互联网有着紧密的联系。

　　9.设计时代

　　陈云峰认为设计感为商业地产增加了更强的体验感。制造场景、倡导生活美学，是购物中心在与电商竞争中的生存法宝与核心优势所在。他分别对福州爱琴海购物公园的若可生活馆及无印良品的设计案例进行了解读。

　　10.智慧商业O2O

　　智慧商业，即是利用现代资讯技术收集、管理和分析结构化和非结构化的商务资料和资讯，采取有效行动，提升商务业绩的能力。陈云峰指出如飞凡网、喵街等智慧商业项目将直接变革人们的消费方式。