许氏资本算法：世茂再次启动酒店证券化背后金融路径

　　酒店一直被视作世茂除住宅和商业外的“第三驾马车”，但这个数度传出要分拆上市的业务板块在兜兜转转的十年间，仍然只是资本市场前的一个未解之谜。

　　不过，在资产证券化的风口下，许荣茂的酒店业务正走在“减重”的路上。5月9日，世茂集团宣布携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本—世茂酒店资产证券化”。

　　据透露，该产品总规模达26.9亿元，刷新国内已发行酒店资产证券化项目产品的最大规模纪录。该项目是世茂集团与博时资本继去年推出全国首单物业费资产证券化项目后的二度合作，也是其在非住宅领域的首次证券化实践。

　　“世茂此次资产证券化相比前两次有所不同，之前都是涉及现金流方面的，这次是涉及物业层面，类似于打包卖资产。对世茂来说，这有利于实现酒店重资产的及时变现。”交银国际分析师谢骐聪向观点地产新媒体分析道。

　　事实上，在年初业绩发布会上，世茂房地产执行董事兼副总裁汤沸就透露，今年世茂将继续在房地产金融方面进行探索，并尝试非住宅方面的资产证券化。“例如酒店、自持商业物业的资产证券化等，也包括可能对库存产品的证券化探索。”

　　27亿酒店资产证券化

　　据了解，“博时资本—世茂酒店资产证券化项目”产品期限为8年，发行总规模26.9亿元，。博时资本与中诚信评级、奋迅律师事务所组建的资产证券化项目团队，在交易架构，增信措施，底层基础资产的设计中进行了合理安排。

　　至于此次证券化涉及到标的资产，世茂集团相关人士向观点地产新媒体坦承，因与博时资本有约在先，目前尚不便单方面透露项目的具体细节。

　　不过，“五星级酒店”的字眼多少还是给业界提供了藉以管窥的路径。世茂房地产2015年年报显示，该公司已开业的酒店共有14家，总计拥有客房数量超过5100间。

　　当中包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外滩茂悦大酒店、南京世茂滨江希尔顿酒店、牡丹江世茂假日酒店、福州世茂洲际酒店、泰州世茂茂御酒店、上海松江世茂睿选酒店及上海虹桥世茂睿选尚品酒店等以委托或自主经营形式管理的酒店。

　　对世茂来说，以高端酒店作为物业证券化的试验田不仅能够实现重资产的及时变现，减轻资金沉淀压力，同时也是眼下这家企业酒店发展思路的一个侧面。

　　“世茂现在最赚钱的是中端酒店，因为成本相对较低，现金回笼或者说回报周期比较短，而高端酒店由于成本和房价相对较高，很难长期保证可观的入住率。因此，未来世茂反而更愿意持有中端类的酒店。”谢骐聪称。

　　世茂房地产副主席许世坛在去年年中也曾公开地算过一笔账，“一般一个酒店的投入是5到10亿，但世茂mini酒店只要投入两三千万。2014年年底我们在上海松江开出第一个Mini Hotel。常规来说，酒店开业第一年都是不赚钱的，或者现金流要一年才能转正，但这个项目的现金转正实际上只用了四、五个月，现在已经开始赚钱了。”

　　许世坛引以为傲的正是上海松江世茂睿选酒店，据了解，睿选和睿选尚品是世茂酒店及度假村打造的“Mini Hotel”精选服务酒店系列的两个品牌，也是近年来世茂酒店及度假村重点全力发展的品牌。迄今为止，世茂已拥有6家运营和在建的Mini Hotel酒店。

　　许世坛直言，如果Mini Hotel做得好，可以找到一些投资者，甚至有可能在A股平台上再去融资或资产销售。

　　而将经营效益较差、回报周期长的高端酒店率先资产证券化对世茂的现金流来说无疑是很好的缓释。“很多开发商手上都有类似的商业物业，短期内很难变现，即便是出售，投资者或者业主也没有这样的经营能力，资产证券化反而给保险公司或者PE方提供了渠道。”

　　许氏的资本算法

　　作为金融创新的产物，资产证券化不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。

　　酒店资产证券化已经是世茂金融创新的“第三单”。去年8月及11月，世茂分别推出了国内首单物业费收益权资产证券化和首单购房尾款资产证券化产品。

　　“显而易见的好处就是提高资产流动性，拓宽融资渠道，降低融资成本。物业费作为有限‘专项资金’，在利用率和流动性方面多有不足。资产证券化意味着未来收益的提前获取，从而盘活了资产，提高了物业费的利用率。”

　　而购房尾款证券化的试水则从另一个层面缓解了世茂在现金流的压力。因为在正常情况下，如果楼盘未封顶，银行不能提前将按揭贷款的尾款发放给开发商。对于以开发高层及超高层项目为主的世茂来说，往往会因为项目较长的开发周期，导致这部分购房尾款成为“沉淀资金”。

　　大力推动金融创新的背后既隐射出世茂企稳的经营心态，同时也是这家企业应对利润和销售下滑的资本手段。对开发商来说，除了土地代价，融资成本无疑是制约利润的另一个重要因素。

　　当世茂房地产2015年的利润率进一步降至28.5%，许氏需要借助资本手段来达到利润天平的倾斜。可以佐证的是，除金融创新外，世茂正通过发行低息长期票据、赎回高利息票据的手段严控融资成本。

　　据观点地产新媒体了解，世茂房地产全资附属公司上海世茂建设有限公司先后于2015年9月及10月发行60亿元的5年期境内公司债券及14亿元的7年期境内公司债券，票面年利率分别为3.9%及4.15%，该等发行的融资成本为业内票面利率最低的公司债券之一。

　　及至2016年，世茂房地产及附属公司上海世茂又分别获准发行40亿元的公司债及20亿元的中期票据，在上述融资成功进行的前提下，世茂合计将注入上百亿的现金流。

　　同时，该等融资活动为世茂房地产降低整体融资成本降至6.9%，为优化借款期限结构奠定了基础。截至2015年底，世茂短期借贷约占24%，长期借贷约占76%。

　　据世茂房地产管理层在年初的分析师会议上透露，世茂将在2016年偿还约40%的现有总外债，即相当于约130亿元的外债规模，并计划到2016年末时将总外债规模下降至约200亿元。