“合作万达广场模式”成万达轻资产主攻方向

　　编者按：用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界和最终方向。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在商业地产发达国家，轻资产发展模式已经较为成熟，而在国内，轻资产离我们还有多远？还需要从哪些方面努力掌握轻资产模式进化逻辑？ 且听且看2016年6月成都“2016中国商业地产模式创新论坛”。在此之前，赢商网推出“国内轻资产运营商发展状况调查系列报道联动”，了解国内商业地产运营商的发展情况，以及轻资产路径的实操经验和机遇挑战，分享商业地产人对轻资产模式的思考和解读。

　　经过2015年一年的发展，万达商业轻资产打通道路。

　　首先是开启合作万达广场模式。以前万达都是自己买地自己投资，物业和租金全归自己。去年推出轻资产战略后，让投资者出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营；租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

　　这种分成比例在世界商业领域很罕见，一般做品牌管理，分成最多15%—20%。万达商业2015年已在北京、大连等地签约3个采用这种合作模式的项目。这让集团和万达商业管理层认识到，万达品牌是值钱的，决定将合作万达广场模式作为今后万达商业轻资产的主攻方向。

　　王健林亲描轻资产蓝图

　　在2016年初万达年会上，王健林表示，今年是万达转型关键年，其中一个重要标志就是“万达商业利润结构发生变化，力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外”。 从具体数据来看，万达商业2016年计划收入约1300亿元，收入目标下调；开业55个万达广场，数量相比2015年翻番；新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。

　　 其实对于轻资产的谋划，万达从2014年就已开始。

　　2015年1月17日，在万达集团2014年会上，万达集团董事长王健林重点发出了万达第四次转型的信号，此次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。

　　时隔三个月后，即2015年4月，王健林在深交所举行了一场创业家思享汇，全面清晰地表达了万达全方位转型、“去房地产化”的思路。并且重点就万达商业的“轻”资产模式进行了全面透彻的阐释。

　　万达商业地产的转型力推“轻资产”模式，过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式。

　　轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。

　　这种模式对于万达来说有两大好处：一是零风险，地是净地，钱别人出，而且万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；

　　二不用资本化。只管建好管好项目，不用考虑资本化。

　　其次是将建好的万达广场成本价卖给投资者，收回投资，租金也是投资者和万达七三分成。今年开业的25个轻资产万达广场，20个已签署协议。

　　投资者为什么愿意接受七三分成？万达表示，因为轻资产万达广场是中国市场上的稀缺资源，收入稳定、风险极低。轻资产万达广场的租金收益超过两位数，投资者表面看只拿到7%左右的回报率，但投资者自己买地投资可能还不如万达7%的租金回报率高。万达之所以能做到这么高的回报率，一是因为万达品牌有影响力，拿地便宜；二是万达成批施工、集中采购，使建设成本大幅降低；三是重新设计了轻资产万达广场平面布局，以前万达广场的使用率55%左右，现在超过60%，增加了可租赁面积。

　　稳赚1号将满一年

　　万达的轻资产转型，稳赚1号是不能绕过的金融创新工具。在万达2015年初提出轻资产转型不久，6月就推出了稳赚1号众筹产品。

　　稳赚1号定位于“万达准房地产信托基金”，是“基于快钱平台、互联网金融、万达广场轻资产转型之下中国首例地产领域的互联网金融创新产品”。“1000元可投资万达广场”的口号，更是让普通投资者感到很亲民，据当时的新闻信息显示，6月12日，万达推出首款众筹产品“稳赚1号”，截止到6月15日，50亿元份额被一抢而光，创造了全球众筹行业的新纪录。首期众筹的50亿元中，有5亿元面向个人投资者发售，很短时间内被线上“秒杀”超额多倍；面向机构投资者的45亿元额度，3日之内也被光。

　　万达的背书，以及高收益率是稳赚1号首战告捷的主要因素。投资人以成本价投入万达广场，即可获得租金和资产增值的双重稳定收益，将以往金融机构参与优质项目的机会让渡给万达业主，相当于万达广场的原始股。预期年化收益率12%起，收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益：1、净物业收入分配：基础年化收益6%；每年收益派发日发放 2、物业增值收益：退出时一次性发放。 若项目成立3年后视市场情况成功上市/转让，预期年化收益率可达14%。如至第7年期末仍未上市，万达商业地产将以不低于实际投资资金1.5倍的价格（扣除相关税费后）收购自有租赁物业或相应权益，预期年化收益率为6%。

　　稳赚1号的推出，以此产品为切入点的轻资产模式，让万达从银行债务向资产管理方面转变，由负债运营转变为市场运营，业内人士认为，在目前国内的REITs尚未全面开放的情况下，万达采取众筹的模式，避免触及国内监管的红线，是万达轻资产模式的一种尝试，均抱谨慎乐观的态度。

　　转型初期伴随的阵痛

　　如果从万达推行轻资产的准备期开始算，那么已经有一年半的时间，而从标志性产品稳赚一号推出，也快满一年，其投资人将获得第一次收益派发。

　　而一年来万达的业绩也对其轻资产模式做出了反应，转型的阵痛不可避免。

　　4月30日，亿翰智库发布《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》。万科以销售金额1102.4亿的绝对优势高居榜首，恒大以900亿居次，保利650亿排第三，万达跌出前十，再一次印证其不再追求业绩规模并逐渐往轻资产方向转变的趋势。

　　2016年5月9日，万达商业发布了今年前四个月未经审计的经营数据，其中2016年1-4月累计实现合同销售额合计约为人民币235.9亿元；2016年1-4月累计合同销售面积约269.3万平方米。

　　与去年的数据发布不同，公告中这两项并未列出同比表现，赢商网查阅去年的数据显示，2015年同期合同销售额约为271.70亿元，相较2014年尚有同比增长18.8%，但今年的数据显然同比2015年下滑了35.8亿元，下滑幅度13%；而2015年1-4月累计合同销售面积约311.63万平方米，今年269.3万平方米的数据较去年下滑了42万平方米，下滑幅度同样超过了13%。

　　不过今年以来，万达商业的租赁收入保持着一定的增长态势。2016年1-4月累计实现租赁收入约为人民币56.2亿元，同比增长25.3%。

　　对于万达业绩的下滑，也有业内人士表示了担忧，一不远具名的商业地产公司高管表示，轻资产也要分行业，对于商业地产来说，物业升值一直是重要的利润来源。而从万达商业目前的轻资产模式来看等于放弃这一块，对于未来的发展规模来说，很容易形成掣肘。“轻资产看起来风险比较小，但没有销售收入，现金流也小了。是一把双刃剑。”前述人士并不乐观，稳健1号推出之后很火爆，但是万达商业并没有再次推出稳健2号、3号，由此也可以看出万达的犹豫，回报率高，投资者满意，但相应的企业资金成本就增加了。

　　而另一地产界资深人士易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱也认为万达商业轻资产进程过慢。根据万达官方的披露，目前已完成3个资产包共15个项目的交割，有5个项目还在进行中，这个过程前后已经有了一年半，从进程来看还是没有达到预期。投资人应该不是对该模式本身不认可，而是对要打包的这些项目所在地以及未来的前景心存疑虑，毕竟对三四线城市项目不是谁都会“感冒”。

　　6月下旬在成都举办的“2016中国商业地产模式创新论坛”，将以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，聚集众多知名开发企业、基金投资机构与连锁品牌，共同解码“轻资产”发展模式。

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