凯德集团&中国区两大掌舵人亮相深圳 都谈了些什么？

　　（赢商网）不久之前，一则凯德与中国好声音的合作消息，让这家向来低调的新加坡房地产企业备受地产圈关注。

　　资料显示，凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡。业务包括商业综合体、购物商场、服务公寓、办公楼和住宅。以新加坡和中国为核心市场拥有亚洲规模最大的房地产基金管理业务之一。凯德集团于1994年进入中国，已在中国48座城市运营160多个项目。总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。

　　近日，在深圳来福士广场封顶仪式现场，笔者有幸与凯德集团总裁兼首席执行官林明彦先生、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生有了一番面对面的深入交谈。作为凯德集团及凯德中国的掌舵人，林先生与罗先生均非常和蔼可亲，原本工作人员安排的有距离美的答记者问，在两位老总的要求下变成了小型的圆桌交流会。

（凯德集团总裁兼首席执行官林明彦先生、凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生正在接受采访）

　　在交谈过程中，针对供给侧改革、商业地产轻资产、未来凯德发展战略以及近日热门的凯德与好声音合作等诸多问题，林明彦先生与罗臻毓先生均一一进行了回答。

　　以下为赢商网整理的采访要点。

　　谈供给侧改革
　　让开发商更关注能否提供满足市场需求的产品

　　作为新加坡大型房企，凯德集团于1994年进入中国市场，在中国深入发展全产业链的房地产业务已超过20年，对于时下国家大力推行这种供给侧结构改革，显然也有自己的看法。凯德集团CEO林明彦表示，从供给侧结构改革制定大方向而言，对房地产、对整个经济的发展十分必要。

　　“以前关注大量的供应，更多的是政策支持、需求提高。现在更需要关注供给本身，是不是能提供比较优质的、能满足客户需求的产品。”林明彦说道，这种供给侧改革将更符合企业本身的发展，因为企业发展到一定程度，需要提高产品的质量和功能，更好地符合市场需求。

　　谈资本运作
　　积极探索中国本土融资渠道

　　凯德集团的房地产金融运营模式一直是国内商业房地产开发企业学习的榜样，其在具体项目运作上又是如何做的呢？

　　林明彦表示，凯德的每个项目，不论是中国区或其他地方都会借助基金的力量。但目前来讲，投资者主要以海外为主。“凯德在新加坡有相当多的上市房地产信托基金，前期就把稳定、优质的项目，有稳定回报的项目注入到上市的房地产信托资金中，资金回笼再投入新项目，这样可以做大规模，也能够把整个规模效应体现出来。”

　　中国商业房地产市场，也在不断地尝试一些新的融资渠道，如证券化。在林明彦看来，债券是一种短期的融资渠道，如果要长期持有商业项目，还是需要寻找股权投资者或介入资本市场。“我们一直在观察，如果条件允许的话，看是否能在国内上市信托基金。毕竟在新加坡已经有非常好的效果，它成为企业很好的资金平台。”

　　林明彦也表示，目前中国内地无论是基金管理还是私募，对外资都有一定的限制。“我们还在探讨不同的渠道去操作。这是凯德在中国非常重要的一项任务。”

凯德集团总裁兼首席执行官林明彦  图：凯德集团提供

　　谈凯德中国未来3-5年计划
　　聚焦五大城市群、坚持“一个凯德+综合体开发”

　　对于凯德中国未来3-5年的发展计划，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓强调“将继续专注五大城市群”。在战略布局上，华北将主攻以北京和天津为主的城市群，华东以上海、苏州、宁波、杭州为主的城市群，华南以深圳、广州为主的城市群，西南以成都、重庆为主的城市群，中部以武汉为主的城市群。

　　“我们专注在一二线城市，目前资产超过90%分布在一线和主要二线城市。”罗臻毓表示，在中国坚持“一个凯德+综合体开发”的发展策略，将更好地利用整个凯德的核心力量。涵盖办公楼、综合体、商场、住宅、服务公寓等产业链，如果做综合体项目，将更能展现凯德品牌的核心竞争力，“不只是建造，我们也运营这些项目。”

　　据罗臻毓透露，就今年目标而言，凯德将有几个来福士综合体亮相。同时在住宅房地产方面，销售目标整体将比去年增加20%-30%。

　　谈新加坡商业房地产
　　大浪淘沙过后留下的都是精品

　　在林明彦看来，市场竞争优胜劣汰，新加坡能诞生一批非常不错的商业项目，也是大浪淘沙的必然产物。“商业地产在新加坡已经发展很长时间，在新加坡50多年都是市场经济模式运作。以凯德为例，企业本身要能够创造出价值，才能通过价值实现再投资，把企业做大。如果企业本身不能创造价值，它就会被市场淘汰。”

　　在市场竞争之下，企业本身要寻找本身的优势，一些独特的发展方式。林明彦说道，新加坡虽说人口只有500万，地方也不是很大，但是商场相当的多。在这样的环境之下，它会锻炼出一个非常好的团队，把物业经营的更好，就是里面的定位和管理更加精细化。

　　谈中国商业地产
　　需要更为专业化的经营管理

　　在商业地产供应量不断攀升之际，商业地产也需要升级换代。在罗臻毓看来，目前国内的商业地产呈现几大特点。

　　其一，市场竞争加剧，促进商业项目在经营方式和经营理念等方面进行创新，这就需要更为专业化的经营管理团队。其二，电商冲击促使商业地产在运作水平上需要更高要求，线上线下的打通更能适应现在的操作。其三，为了回笼资金很多商业项目被拆分为小产权出售，这样不利于后期的商业运营与物业升值。如果开发商要长期持有物业，成本非常大，需要去跟资本市场对接，因此，证券化或比较长期的资金计划是必须的。

　　同时，罗臻毓期望国内的金融政策能够继续开放，一些房地产金融产品能在中国操作，这样可使商业房地产发展上升到另一个阶段。

　　谈互联网战略
　　深圳来福士将是凯德互联网战略试点项目之一

　　智能手机的普及，消费者对于购物中心体验需求的升级，也迫使开发商和运营商在科技手段的使用上更加的互联网化。那么，凯德又是如何理解互联网+呢？

　　“科技的发展促使我们的客户群更加的智慧。”罗臻毓由衷感慨，所谓的互联网+战略，就是减少客户到商场到办公楼的阻力，例如预定停车、找车，提前知道消费者的喜好，提供更多消费者需要的优惠信息等等，这样更能吸引顾客。

　　在他认为，从做房地产的角度来讲，要更了解客户，做几个尝试：一是让我们的楼更加的智慧，加进一些科技的东西，跟客户有更多的互动。包括所谓物联网，利用这些感应器去了解我们的客户。二是打通线上线下，和进驻的商家一起为客户打造一个更完善的购物体验。

　　“以前我们做商场，只和商家接触，现在商场的经营更多的是直接和客户接触。”据透露，将于2017年开业的深圳来福士广场将是凯德“互联网战略”的重要一子。

　　谈深圳
　　仍在找机会进入其他区域发展

　　深圳来福士是深圳市首个外商主导投资开发的综合体项目，也是凯德集团在中国华南地区投资的首个综合体项目，因此备受集团的重视。

　　对于引领全国的深圳房价，罗臻毓认为未来需求仍会增长。以深圳来福士所在的南山区为例，“这里很多科技和创新企业驻扎，而且深圳11所大学有8所在南山区，未来很多会留在深圳工作或成家立业。这些对房地产（包括住宅、商场、办公楼）都有一定的增长需求。”

　　且深圳是全国排名靠前的创新城市，我们看好深圳市场的发展，未来有机会还会在深圳开拓新的项目。罗臻毓表示，“我们会通过不同渠道和方法去拿比较好的项目，除了南山，在深圳几大区域也在寻找机会。不只会做商业项目，住宅或者综合体项目均在考虑之中。当然，我们还是要看比较好的地段，也不能贸然地选择。”

凯德集团中国区首席执行官罗臻毓  图：凯德集团提供

　　谈市场竞争
　　“一个人有时也太孤独”

　　2017年，距离来福士非常近的南山大冲华润万象天地也将亮相市场，面对拥有超大体量商业的万象天地，来福士广场该如何差异化竞争也是非常关注的话题。对此，罗臻毓表示不惧竞争，笑称“一个人有时也太孤独”。

　　在罗臻毓看来，南山区的居住办公条件都非常优越，外籍人士也很多。从南山区整体商业的布局来讲，通过几个主要综合体带动起来，更能够使南山区成为一个商业和消费的中心。“从市场需求量来看是可以容纳几家综合体存在的，这里3公里就有百万人口居住。”

　　谈广州
　　正在寻找合适地段做来福士

　　作为凯德集团的商业旗舰品牌，来福士已经在北京、上海、深圳均有项目，唯独广州却一直缺席。那么，凯德来福士未来是否会进入广州市场呢？

　　凯德集团中国区首席执行官罗臻毓如是回应，来福士品牌重点在一线城市打造，还有重点的二线城市如宁波、成都、重庆、武汉、杭州等城市，广州市场目前也在寻找适合的地段。“从数据来看，广州是适合做来福士的。只要我们找到适合的地段，我们是希望把来福士落户在广州的。”

　　谈与“中国好声音”节目合作
　　“我们只是战略合作，没有冠名”

　　2016年5月，业内开始疯传凯德集团与中国好声音合作，凯德也将成为国内首个携手王牌综艺节目的房地产开发商。对此，罗臻毓强调“我们是战略合作，不是冠名”。

　　为何选择与好声音这样的综艺节目合作，罗臻毓回应称，“好声音这个节目受到市场的欢迎，也是凯德的客户群体里面比较受欢迎的节目。双方合作，可以把好声音的一些学员带到我们的商场或者其他物业，也是为客户提供更好的体验和服务。”

　　据其透露，下一场活动就会到深圳，在深圳来福士的三期凯德·公园1号，举办凯德·中国好声音音乐嘉年华。