大珠三角打造1小时生活圈 深圳前海蛇口零售物业利好

　　作为中国打造的五大超级城市群之一，大珠三角拥有广深港三大经济引擎，以中国0.6%的土地面积和中国5%的人口贡献了中国八分之一的GDP，在全国经济版图中有举足轻重的地位，将成为辐射华南及全国的经济中心。世邦魏理仕近日发布《大珠三角基础建设展望》报告指出：未来，随着基础建设的完善，两小时横越大珠三角及多个都市圈内一小时生活圈的实现，三大引擎间更为紧密的联动将使大珠三角的发展迈上新的台阶。

　　“大珠江三角洲经济区”(大珠三角)包括位于广东省的广州、深圳、东莞、惠州、佛山、中山、珠海、江门、肇庆九个城市，以及香港和澳门两个特别行政区。根据政府规划，至2020年，大珠三角的人口将从2014年的6,800万人增至8,100万人，经济规模将扩大至1.7万亿美元。相比起其他城市群，大珠三角城市群拥有得天独厚的优势，地处中国南大门，处于传统制造业及外贸腹地，拥有港澳发达的金融及服务业平台，科技、物流、旅游等新兴产业发展蓬勃，包括前海深港合作区的广东自贸区、跨境电商等国家级政策刺激了该地区的经济活力。同时，珠三角地区的交通网络完善，拥有三个全球十大吞吐量的港口，已开通8条高铁，建成的高速公路达3,316公里（可纵穿欧洲），还有全球货运量最大的香港机场。

　　基建项目推动广深港融合发展

　　为了实现“创新创业中心”及建设国际大都会这一愿景，大珠三角需要实现资金、服务、人才和货物的充分流动，已达到最佳的资源配置。世邦魏理仕港澳台及华南区研究部主管陈锦平认为：“围绕着香港、广州及佛山和深圳这三个主要地区的基础建设不但有助于整合大珠三角资源、解决港澳城市空间及资源有限、广东个别城市传统产业面临转型的问题，亦能通过交通建设引导周边的城镇化发展，缓解特大城市的“城市病”。此外，基建项目将从提高出行效率、引导人口流向、巩固城市群地位、提升产业价值链及实现资源互补五方面对大珠三角带来影响。”

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　　一小时生活圈带动大珠三角房地产市场发展

　　从物业投资角度来看，不同城市和片区的物业存量,土地供应、交通网络、人口变化都各不相同。从写字楼、零售物业和物流物业三个市场角度，具有发展潜力的部分区域有：

　　写字楼市场

　　深圳前海：前海规划倾向于发展总部经济。深港现代服务业合作区与自贸区的双重政策利好有力促进产业发展，带来办公需求。按规划，前海片区内写字楼面积达1,800万平方米，规模接近香港写字楼总存量的两倍。由于前海靠近港深西部通道，对业务横越深、港的企业特别有吸引力。

　　广州国际金融城：与琶洲一江之隔的广州国际金融城起步区目前有多个项目在建或筹备建设。该区距离珠江新城及广州南站分别15及45分钟车程。目前国际金融城仍处于初步开发阶段，按照规划，至2020年，预计写字楼总存量将超过180万平方米。受金融总部机构进驻的带动，金融城将发展吸引金融企业的聚集，未来将承接由于珠江新城写字楼饱和而外溢的金融业需求。

　　其他利好区域：深圳福田中心区、广州琶洲

　　零售物业市场

　　广州番禺：番禺地区的常住人口为146万，到2030年将增加到300万。即将落成的地铁7号线将有效加强区域内各大居住板块的串联，同时受益于长隆旅游度假区为番禺带来各地的游客，增加潜在消费。目前，番禺商圈优质零售体量43万平方米，未来三年将有60万平方米的新增供应。增长的人口和逐渐完备的交通设施，有利于万博区域、以及番禺广场附近的商业发展。

　　深圳前海：前海区内规划有260万平方米商业空间，而且有大型交通枢纽通往深圳各区。得益于前海合作区和自贸区，未来该区域将成为企业总部集中地，有力集聚高收入办公人群，利好高端商业物业发展。

　　其他利好区域：深圳蛇口

　　物流物业

　　广州南沙：南沙自贸区正式成立以来，跨境电商迅猛发展。未来致力发展物流航运，对仓储有一定需求。目前南沙的保税仓集中在龙穴岛，租赁面积约13万平方米，未来将有更多的设施投入使用以满足日益增长的需求。

　　佛山：在广州优质仓储设施供不应求的环境下，知名物流发展商将目光投向了邻近的佛山市。到2018年，佛山仓储设施总存量将从现在的75万平方米上升到130万平方米，接近广州现时非保税仓储的总存量。广州的零售市场及网购规模不断扩大，对广州及其幅射地区的仓储需求将会提升。目前佛山总体仓储设施租金与广州的差距已逐渐缩小。

　　其他利好区域：东莞麻涌、惠州惠阳

　　世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海指出：随着一小时生活圈的实现，居民穿梭于地区内各城市更加频繁，粤港澳三地生活模式渐近、资源平台日渐融合，将推动大珠三角成为大中华区以至亚洲地区领先的大都会。从投资的角度，随着大珠三角将向国际级大都会进军，对房地产构成巨大需求，为投资者提供重大机遇。

　　此外，一带一路政策涉及超过60个国家及大规模的跨国基建项目，旨在贯穿各国，打通经济。大珠三角拥有丰富建构及营运跨境基建经验，可为一带一路国家提供工程开发、保险、法律、仲裁及其他专业顾问服务。香港作为国际金融中心，加上未来前海具有金融政策先行先试特色，合力担任融资角色，为各地政府、机构排解资金困难。大珠三角地区内亦有多个在全球名列前茅的港口，南沙亦致力发展物流航运业，对海上丝绸之路概念有着拉动作用。