解析物管并购时代逻辑：盈利陷困境 提前进入整合期

　　花样年收购万达物业一事虽未尘埃落定，但已揭示出物业管理市场的大变局。

　　21世纪经济报道记者从多个消息源获悉，就花样年收购万达物业一事，双方已经签订意向收购协议，待敲定最终细节之后，可能于近期发布正式的收购公告。由于万达物业管理规模庞大，这很可能成为迄今为止中国最大规模的物业并购案例。

　　随着我国房地产市场的飞速发展，物业管理市场规模也日益庞大。分析认为，当前物管市场极为分散，未来将迎来一个并购整合的过程，不仅类似的收购还会出现，而且会造就物管巨头。

　　提前进入整合期

　　作为房地产业的一个重要分支，物业管理行业近年来发展迅速。根据中国指数研究院统计，自2008年至2014年，我国物业管理百强企业所管理的建筑面积由6.7亿平方米增至17.5亿平方米，复合年增长率为17.3%；所管理的物业个数由4300个增至9400个。

　　该机构认为，根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米。这无疑将形成一个庞大的市场。

　　中国物业管理协会会长沈建忠提供了另一个视角。他曾在年初向21世纪经济报道记者表示，在中国人的家庭主要资产中，60%是不动产，20%-30%是金融资产。从全国范围来看，共有16万个社区，7.5亿居民，250多亿平方米的不动产。

　　但由于物业管理需要精细化，且盈利能力欠佳，因此与房地产市场相比，物业管理市场的发展相对滞后，且仍处于高度分散状态。

　　根据中国指数研究院统计，截至2014年底，中国物业管理行业中合计有超过7万家公司，但仅有不到20家公司的合约管理面积超过5000万平方米。

　　具体来看，物业管理公司可主要分为两类，一类具有房地产开发商背景，并在很大程度上受益于母公司充足的物业资源，占总数比例约80%；另20%则为独立的物业管理公司。

　　这两种模式都催生出规模相对较大公司。如2015年10月在香港上市的中海物业，旗下约有90%的管理面积来自于中海自身开发的物业，10%来自外部项目。2015年11月在香港上市的物管公司中奥到家，几乎100%的在管面积都来自其他开发商项目。

　　在此之前，花样年旗下的彩生活服务集团在2014年6月登陆资本市场，成为第一家在港上市的物管公司。截至2015年底，彩生活的总合约管理面积达3.22亿方，居行业首位。此外还有东光股份、开元物业、嘉宝股份等公司分别在新三板上市。

　　但该行业的集中度仍被认为远远不够，并购整合将成为未来一段时间的趋势。

　　中信建投将社区O2O市场的发展分为4个阶段。其中，2014年到2016年是市场探索期，企业会陆续涉足该领域；2017年到2019年是市场启动期，市场优胜劣汰，“跑马圈地”即在这一阶段展开；2020年以后，该市场将分别进入高速发展期和应用成熟期。

　　目前看来，并购阶段已经提前到来。今年5月，西南某家房地产公司旗下的物管公司，就曾在业内寻找并购机会，并表露出将该项业务做大做强，甚至单独上市的想法。

　　按照上海易居研究院研究总监严跃进的观点，做物业管理，规模化经营非常关键。相比于做大规模，树立行业权威，“小打小闹”的经营成本很高，盈利愈加困难。因此，大的物业公司并购小房企的物业项目，会成为后续的主流模式。

　　O2O成主要赢利点

　　这便涉及到物业管理面临的另一个问题——盈利。在近日的2016年龙湖地产股东会上，董事长吴亚军就直言：“我不认为物业公司现有的模式未来会非常赚钱，我觉得它的问题还是蛮多的。”

　　在吴亚军看来，目前物业公司模式中，人工成本占到了75%，且每年还在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。“物业公司按照既定模式往前扩张是危险的，必须要通过变革来实现成本的降低。”吴亚军说。

　　有分析认为，万达之所以将物业管理业务出售，除因为其并非万达的核心业务之外，还出于物业管理难以实现盈利的考虑。

　　有券商人士向21世纪经济报道记者指出，资本市场对物管概念仍然较为欢迎，但态度已经趋于谨慎。其最关心的问题在于商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。但在现实中，大部分物管企业并未形成可持续的盈利模式。

　　申万宏源的报告指出，即使在大型物管公司之间，利润率也存在显著差异。彩生活在2015年的毛利率为55%，而同期中奥到家仅为33.3%。该机构指出，这种差异主要来源于物业管理费的两种不同收取方式--酬金制和包干制。

　　申万宏源指出，当按照酬金制收取时，可将物业费按一个预先厘定的百分比率（通常为10%）记作收益，并以余下管理费用支付开支，因此毛利率通常接近100%；若以包干制进行收取，则需要将收取的物业费全额记作收益，并将从中支付的开支作为直接经营开支，因此毛利率水平取决于公司的议价能力和成本控制能力。

　　在实践中，绝大多数公司倾向于采用包干制收费。而彩生活则主要以酬金制方式收取费用。

　　但在利润来源方面，如吴亚军所说，传统的物业管理利润微薄，盈利前景不佳。目前普遍的做法是，借助大数据技术，以社区O2O的形式来实现增值。

　　今年1月20日在新三板挂牌的嘉宝股份就曾披露，在其收入构成中，传统的物业管理业务占70%，但其对利润的贡献仅有30%。公司七成利润来自增值业务，包括线上生活家APP、线下生活家配送中心、房屋经纪业务、社区经营业务、前期介入、商业运营等。

　　主流观点认为，社区O2O将成为未来物管行业的主要盈利点。由于其需要海量的数据支撑，因此会反过来加速物管行业整合。

　　在现阶段，这种整合是资本市场追捧的对象。在花样年并购万达物业一事被曝出后，很多券商对相关概念进行推荐。其中，彩生活被多家券商给予“买入”评级，中海物业和中奥到家等也被券商提醒关注。