彩生活的上市兴衰与未解隐忧

作者/王昱睿

2021年下半年，地产行业愈发紧张的流动性令物业服务行业不免蒙上阴影，尤其是在资本市场。

近几个月来，物业服务企业递表意愿下降明显，成功上市的物企数量寥寥，多家物业招股书已过期并久未更新，IPO进程因被收购而中断亦时有发生，已上市物企在资本市场普遍也表现平平。

作为最早活跃在港股市场的"物业第一股"，彩生活的近况也不乐观。

受累于关联方花样年，10月末，彩生活未能在规定日期前偿还碧桂园服务的7亿元贷款，被要求转让核心资产邻里乐全部已发行股本， 对价33亿元人民币。

邻里乐这一资产包下的物业公司贡献了彩生活近年来的大部分利润，在这一重要资产被出售后，彩生活在香港资本市场的市值缩水。

截止12月15日，彩生活总市值仅为16.5亿港元，较10月交易前跌去6成。随之而来的，还有未来发展方向的较大不确定性。

上市兴衰

回顾彩生活上市以来的发展历程，2014年，作为第一家叩开香港资本市场大门的物业服务企业，彼时借物管与社区O2O的概念在市场获得了较高的估值，初上市市盈率达60倍，而互联网战略也是彩生活初期的宣传及布局重点。

与现今物管企业主流发展方向相同的是，彩生活当时将扩规模作为首要的发展逻辑，采取收并购与内生增长的方式并行。

彩生活曾在今年的业绩会中总结，收并购数量为目前物业行业之最，上市前收购了89个物业公司，上市后收购125个物业公司。

内生的市场化拓展上，彩生活同样积极，上市后大多数年份里市场化拓展带来的项目面积增量不亚于收并购。得益于长期持续的多手段外拓，彩生活管理项目面积在上市初即实现了快速增长。

数据来源：企业年报，观点指数整理

不过，从后续情况来看，无论是外拓还是收并购，彩生活对扩大面积规模和客户人数相对执着，以致于标的项目选取略显激进，早年拓展的面积中有较多低质乃至亏损项目，这些项目以酬金制为主。

根据彩生活近年披露的财报，酬金制项目实际产生收入低于1元/平方米/月，而目前主流物企所披露的住宅项目物业管理费多在2元/平方米/月，低质项目在强行压低成本与服务能力的同时，长期也可能会反噬物管品牌的口碑，进一步削弱市场拓展时的竞争力。

而在互联网战略方面，做大规模并借助互联网平台拓展增值服务，以及对其他物管企业进行平台输出是彩生活押注的战略计划。

2019年3月6日，彩生活引入京东和360两家互联网巨头作为战投，共同开发智慧社区业务。但根据最新财报，2021年上半年，彩生活增值服务收入占比仅为8.5%。

近年来，彩生活的战略方向已进行调整，不再执着于规模，面积增长基本陷入停滞，每年都在大面积退出质价不合标准的低质项目，期间管理架构也经过了多次战略调整。

按此步调，借着物管行业的又一波春风，彩生活仍然有机会重塑市场认知。

隐忧未解

碧桂园服务以不超过人民币33亿元代价收购邻里乐控股100%股权，邻里乐包括有万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美等资产，多为彩生活早年收购而来，是较为优质的资产。

与碧桂园服务今年此前的几笔大规模收购相比，该笔收购对应的市盈率对价明显略低，此次交易发生的直接原因也并非出自彩生活自身，而是关联方的流动性问题。

从这次交易所剥离的资产来看，主要包括彩生活旗下较为高端的万象美物业（原万达物业）以及开元国际等品牌所管理的较为高端项目，拥有较强的项目质量与盈利能力。

截至2021年6月30日，彩生活所出售的邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元，2020年除税后溢利约3.09亿元，而彩生活整体在出售前截至2021年6月30日的净资产为45.90亿港元，2020年净利润为5.43亿元，此次出售的资产贡献了彩生活当前大部分利润。

该笔交易过后，彩生活已难以维持过去的行业地位。

从投资者的角度来看，近年来，受多方因素影响，彩生活在资本市场上的估值处于下行趋势，市盈率在H股物业板块中也处于较低位置。

在披露并购消息并长达3周停牌后，彩生活于10月27日正式复牌，复牌当日迎来35.57%跌幅，总市值缩水近1/3，总体市值在港股市场中仅与管理面积数千万平方米级的弘阳服务以及第一服务等物相当。

除去邻里乐部分利润后，彩生活2020年剩余净利润为2.34亿元。

数据来源：Wind，观点指数整理

不可否认的是，在出售邻里乐这一重要资产后，彩生活的上市主体受到了较大影响。

彩生活与花样年还曾在7月26日宣布计划将旗下商业物业管理部分分拆上市，随着这笔收购的宣告，该上市计划也被迫终止，目前也尚不能明确未来控股股东将如何处理彩生活这一香港上市平台。

总体来看，在出售邻里乐后，彩生活或会战略收缩，专注于运营彩生活物业这一品牌及旗下管理的物业项目。

不过，花样年流动性危机未解，彩生活的未来发展依旧隐忧未除。