房企物业被催肥之后

作者/邓鑫妮

“本次交易后，彩生活亦不再对外出售资产。”停牌两周后，彩生活（01778.HK）在公众号上回应外界对于它命运的猜想。

10月12日，彩生活自9月29日停牌后，首次通过媒体发出了自己的声音。从“物业第一股”到售卖核心资产，彩生活撑了七年。一如彩生活的走势，今年的物业市场也经历了一场魔幻的过山车。

眼下，资本市场中已经停牌的物企就有四家，其中受收并购影响的有恒大物业、彩生活和第一服务控股三家。彩生活已“被下单”，外界猜测，恒大物业和第一服务或许也要走上这条路。

据传，恒大物业的隐藏买家是合生创展，而第一服务则由排名前十地产商旗下的物业收购。

股权抵押，也是常见的预售手法。前有股权被质押的伯恩物业，最后投入万物云。而今，佳兆业集团又向山东高速金融订立一份抵押协议，抵押了佳兆业美好67.18%股权。

交易的湖水下，并不如表面的风平浪静。房企的“求救信”、迫近的债务危机、遇冷的楼市黄金周，似乎都在展现着房企的艰难。

已经从地产分拆出来进行上市的物企，也难独善其身。一场“卖子救父”戏码开始上演。接连上场的主角都在表达着同一个主题：物业成了房企江湖救急的还债“良方”。

不同于已经为自己“定调”的彩生活，还在任凭挑选的恒大物业、新力物业，它们的路又将走向何方？

被卖“命运”

还处在有价有市的物业股，现阶段被卖，多是受母牵连。而这场“挽救”地产的运动，在一定程度上打击了物业股。重则退市，轻则变卖资产，而排队上市的20多家物企中，已经拿到门票的不过1家。

上市时间的长短并不影响捕猎者对于猎物的胃口，有些上市不到一年也摆上了待售的货架，而将物企卖出进行资产变现的一方，有点趁着“风口”高赚一笔的意思。

第1家上市的彩生活和第18家上市的蓝光嘉宝，已经在市场上卖出了价格，收购市盈率分别约为11倍和14倍。第37家上市的恒大物业，已经流出的售价是400亿港元兑换51%股权。

去年绿城服务入股中奥到家，尚且是一种上市物企间股权合作的尝试。而到今年碧桂园服务收购蓝光嘉宝，彻底撕开了大物企吞并大物企的口子。合理的价格，只要资金到位，似乎都有谈的余地。

即使没有上市，也有很多种方法获得报价，招股书中的业绩可以作为参考依据之一。

4月底递表的富力物业，5个月后以百亿的价格卖给了碧桂园服务。同样在今年6月递表的阳光智博服务，以100%股权博得万物云4.8%股份。

除了已经交易的，还有即将交易的。首次递交招股书失效后，新力服务并没有二度递表的动作，随后传出的却是出售的消息。

据乐居财经不完全统计，年初至今已经有8家房企通过收并购、换股、质押等方式将物企权益让渡出去。其中，富良环球为富力地产换来不超过100亿元，蓝光嘉宝为蓝光发展换来54.32亿元。

从地产分拆出来上市的物企，一直追求“独立”但又很难真正“独立”。许多物企一开始就靠着房企的喂食逐步壮大，业务上的关联和股权上的交织，或母子，或兄弟，地产遇困，物业帮一把也就成了顺理成章的事儿。

据乐居财经统计，今年中报有29家港股物企公布了第三方与关联方的面积。其中，15家物企来自关联方输送的面积超过一半，关联方输送最高的达到98%。

债务调节器

年初，井喷式的收并购给物业市场添了一把柴火，制造了一种虚高的火焰。

然而，有买方就有卖方。这已经不能单纯地用物企自身的规模和业绩来衡量，它到底能够站在哪一方，还要看靠山结不结实。

目前，大规模的物企收并购中，卖方往往是陷入债务泥潭的房企。即使物企完成分拆，但大部分股权掌握在原集团的手中，“生存”也身不由己。

2020年，蓝光嘉宝一共签约收购17家公司。同年，其收入约为27.34亿元，较去年同期增长30.2%；同期总在管建筑面积1.3亿平方米，较2019年激增约82.8%。

蓝光发展的债务，截断了蓝光嘉宝的发展势头。截至8月初，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计159.97亿元。物业公司再高的增长，也不过是变现的资源。

扇动翅膀的蝴蝶，还落在其他物企头上。

即使是资本势头大好、账上拥有140亿充裕现金的恒大物业，也不堪中国恒大资金短缺重负，被推上货架。腰部物企亿达服务、富力物业、伯恩物业等无不如是，它们都成为了替父还债的筹码。

亿达中国在出让公告中直言，透过出售一项辅助性业务线，迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺，出售所得款项净额将用作偿还集团的负债。

而据伯恩物业的关联地产三盛控股财报，2020年净负债率达到了169.2%，超过红线规定的100%，面临较大的偿债压力。

富力物业卖身碧桂园服务，也是富力地产的纾困之举。半年报显示，截至2021上半年，富力地产持有现金288亿元，同比下降20%；现金短债比0.55，较上年同期上升0.07；净负债率为123.5%；剔除预收账款后的资产负债率在74.9%。

高点抛出?

好风凭借力，送我上青云。物业上市的风，是从地产吹来的。

近几年，“融资难”的问题，催生了一大批房企分拆物业上市。物管行业逐渐成为资本市场的新宠，不仅有远超房地产几倍甚至几十倍的市盈率，还有轻负债、现金流稳定等优势。

与房企千丝万缕的联系，也注定了物企无法单独享用这一块蛋糕。以资本货架上的54支物管股为例，市值从刚刚破亿到千亿不等，上市融资的金额也从千万到几十亿，无论大小，都要与集团共享。

不过，这些资金只能短时间内为房企“输血”，并不能长时间“造血”。随着“三条红线”的出台，房企又不得不使出浑身解数来保存实力。

据克而瑞披露，房企融资规模持续走低，今年9月100家典型房企融资总量为851.22亿元，环比上升1.2%，同比下降37.1%。其中发债总额526.59亿元，环比上升31.8%，同比下降27.4%。

融资口径收紧，房企的现金流遇阻。克而瑞表明，上半年只有50%的房企现金持有量较期初增长，而2020年有81%，占比较2020年减少了31个百分点。

融资、债务、现金不断给房企加压，关键时刻，物企再次充当了泄压阀的功能。卖物业，似乎成了共识。

之所以大量的收并购都爆发在2021年，受到了物管股窗口期的影响。物企蓝海的遨游，逐渐变成红海的厮杀，投资者的目光逡巡在资本市场，物业的吸引力似乎在下降。

“趁着物业市场估值还在高处，抛出去卖个好价钱，也算是聪明的。”卖也不一定是坏事。当初，阳光智博放弃单独上市，与万物云合作，不少业内人称其是笔聪明的交易。不过相比最热闹的时候，物管股的估值已经缩水许多。

截至2021年10月12日，物企最高市盈率为华润万象生活63.11倍，54家物企的平均市盈率为19倍。与2020年12月31日相比，大部分物企的市盈率已经滑落，彼时平均市盈率约为35倍，为现在的1倍有余。