房企拆分物业上市为何越来越难？

　　在一波赴港上市潮后，物业公司上市通道正收紧，现在希望快速打开香港资本市场通道，拓展融资渠道也更难了。

　　国庆假期前，在向港交所递交上市招股书6个月后，中南服务的上市招股书“失效”。9月30日，为继续冲击港股上市，中南服务又向港交所递交了一份新的上市招股书。

　　中南服务是中南旗下物业平台，2005年，中南房地产业有限公司及南通中南新世界中心开发有限公司共同成立中南物业服务，开始向中南集团开发物业提供物管服务。

　　根据招股书，中南服务目前拥有物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三条业务线。截止今年5月31日，中南服务拥有197个在管项目，在管总建筑面积为3970万平方米，覆盖国内17个省、市、自治区的62个城市。

　　此外，中南服务订约管理318个总合约建筑面积为6780万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区的88个城市。其中，中南服务已订约管理中南集团开发的243个项目，总合约建筑面积为5560万平方米，包括2140万平方米已订约但尚未交付项目。

　　过度依赖母公司是物业公司的通病，中南服务也存在类似问题。除此之外，中南服务的毛利率也低于行业平均水平。

　　根据招股书，2018年、2019年和2020年，中南服务为中南集团所开发物业提供物业管理服务的所得收入分别约为2.81亿元、3.39亿元、4.67亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的98.9%、97.9%、92.7%。这意味着中南服务的营收贡献基本来自中南集团。

　　中南也在努力降低对母公司的依赖，但最新公布的营收占比仍达到85%以上。

　　根据招股书，截至2021年5月31日止五个月，中南服务为中南集团所开发物业提供物业管理服务的所得收入为2.37亿元，占同期物业管理服务所得收入的85.2%。

　　从毛利率的角度看，中南服务毛利率在逐年攀升，招股书数据显示，中南服务2018年、2019年和2020年毛利率分别为16.4%、18.6%和23.0%，截至2021年5月31日，毛利率为25.7%，再度上升4.5个百分点。

　　招股书上中南服务解释了毛利率逐年上升的原因，一方面，物业管理服务分部的毛利率上升，另一方面，非业主增值服务及社区增值服务等毛利率较高的业务，整体业绩贡献有所提升。另外，中南服务今年开始提供停车位代理服务，从中获得近1800万的收入。

　　但放观整个行业，中南服务毛利率仍低于港股物业公司毛利率均值。

　　数据显示，2020年港股物业公司平均毛利率为29.47%，即便按照当前毛利率比较，中南服务在毛利率上依然需要继续提升。

　　中南服务目前的问题是，毛利率相对较高的社区增值服务收入总占比太低。

　　根据招股书，2018年至2020年，公司社区增值服务占总营收的比重分别为8.8%、7.2%及6.4%。截止今年5月31日，公司社区增值服务占总营收比重下降至5.4%。这表明，在社区增值服务方面，中南服务做得越来越差。

　　社区增值服务是中南服务三条业务线中毛利率最高的业务。根据招股书，截止2021年5月31日，中南服务社区增值服务毛利率进一步上升至52.5%。

　　值得注意的是，与中南服务一样，新力服务的招股书也已经失效，但新力服务目前被摆上货架，并未重新提交招股书。同时，禹佳生活、世纪金源服务也已与中南服务一样，多次递表。

　　目前还有一众物管企业正在排队IPO。根据克而瑞物管统计，共计22家物企仍在排队。

　　与去年相比，今年物管企业IPO普遍面临着审批节奏放缓的问题。

　　根据克而瑞物管统计，2020年1~9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天，而今年同期的11家物企平均用时207天。

　　值得注意的是，港交所今年还提高了上市门槛，自2022年1月1日起，上市申请人主板盈利的规定调高至60%。港交所上市新规要求，申请人最近一个财年盈利需不低于3500万港元，前两个财务年度不低于4500万港元，即三年累计盈利不低于8000万港元。

　　这就对上市企业的规模和盈利提出了更高的要求。如果正在排队的物企今年不能如愿上市，后续上市将会面临更高挑战，留给中南服务等一众物管企业的时间不多了。