上海迪士尼乐园正式开园 引爆周边商业地产价值

　　导读

　　预计上海迪士尼公园将重点覆盖距上海三小时车程内的3.3亿人口，而其1期成熟后有望带来3000万稳定客流，其中市外增量游客占80%。

　　6月16日，上海迪士尼乐园正式开园。尽管迪士尼项目从落户到试营业遭到业内不同声音的质疑，但对业内的引导和推动作用显而易见。

　　同策咨询研究总监张宏伟指出，从迪士尼周边配套商业地产或旅游项目的进度来看，确实已经有不少项目开始搭迪士尼的“顺风车”，开展了一些有特色的旅游服务，但这只是刚刚开始，还不能说有系统性改变。

　　根据官方预计，迪士尼开园后每天接待游客量约在6万-10万人，但在迪士尼周边10公里范围内，目前仅有2家五星级酒店，6家四星级酒店，各档次酒店合计不到100家，客房数量不足1万间，存在巨大市场缺口。

　　作为上海经济的又一大发动机，迪士尼及其周边游乐产业链一直备受外界关注，但因为找不到切入口，商业资本想在迪士尼板块分一杯羹显得尤为困难。目前迪士尼板块的资本进入，基本上都是房地产投资，房产买卖，在当前市场的高位上，接盘的风险也不小。

　　商业地产题材股受益

　　上海迪士尼官方预计，开业后游客规模应能达到1000万人次，开业初期将为上海带来 300万~500万人次的新增游客，约占上海全年接待游客规模的 2%~4%。

　　据东京和香港迪士尼成熟期客流承载密度测算，上海迪士尼项目1期成熟后有望带来3000万稳定客流，其中市外增量游客占80%，按照票价320-400元、8-10倍经济撬动杠杆保守计算， 迪士尼将带来千亿级别消费增量。来自券商报告显示，预计上海迪士尼公园将重点覆盖距上海三小时车程内的3.3 亿人口。

　　21世纪经济报道记者梳理发现，当前资本大部分通过两条主线挖掘迪士尼主题机会。首先，由股权关联预期带来估值的增加，如百联股份，其控股股东百联集团参股申迪集团10%股份，旗下奇妙品牌管理公司也获得品牌授权，未来不排除在上市公司层面深入合作；其次，直接受迪士尼经济辐射效应影响的公司，受益于增加客源拉动消费带来业绩提升，如豫园商城、老凤祥、益民股份、新世界。

　　百联商业门店遍布上海各大核心商圈，目前拥有15家购物中心、29家百货门店及5家大型奥特莱斯，建筑面积超过300万平米。该集团旗下距迪士尼乐园10公里左右的川沙购物中心项目预期今年建成开业，以迪士尼游客作为主要目标客户群。

　　此外，百联集团高管曾表示，未来不排除在上市公司层面上与迪士尼深入合作。百联集团旗下的奇妙品牌管理公司负责设计、生产、销售迪士尼和漫威品牌纪念品，并于 2015 年起在全国范围内开设零售分店。

　　作为上海本土优秀品牌，豫园商城或将布局迪士尼园区内餐饮旅游产业，积极探索与迪士尼其他形式合作，如互相引流、专设迪士尼纪念品销售点等；老凤祥、益民集团、新世界未来也有望在迪士尼园区设店充分受益迪士尼效应。

　　这些资本暗涌的背后，与上海迪士尼乐园中方投资方申迪集团股权结构主要以国企为主有关：陆家嘴集团占45%股份、锦江国际占25%、文广集团占20%、百联股份10%。

　　风险提示：规避同质化定位

　　上海商业地产项目竞争很激烈，主题商业地产娱乐化、主题化或者说新业态品牌整合工作显得尤其重要。如果开发商能够恰当地理解并且充分地融合这些元素，那么这个主题商业项目就可获得更多的竞争力。

　　随着上海迪士尼的运营，迪士尼板块及周边势必成为休闲娱乐为主题的商业地产区；另外，《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》（下简称规划）方案显示，上海将在全市构建三级商业网点体系：市级商业中心、地区级商业中心和社区级商业中心，其中市级商业中心有14个，包括南京东、西路商业中心、小陆家嘴-张杨路商业中心及远期的大宁、真如商业中心等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“规划”成为上海主题商业地产发展的新机遇。

　　但张宏伟也指出，开发商若要谋求其项目在区域商业中心竞争中取得优势，势必要让他的项目有更多体现文化、娱乐、历史或者建筑的主题特征，通过这些主题特征形成差异化，从而形成主题商业地产，这将是未来市场制胜的重要法宝之一。

　　6月初，新绿都地产位于迪士尼乐园板块的项目“绿都·绣云里”首度亮相。绿都地产集团高级商业顾问刘晓兰指出，迪士尼版板作为上海国际旅游度假区，丰富长远的整体规划带来的客流决定了绣云里的商业逻辑。绣云里的里弄商业，作为中国首个石库门生活体验街区，以客栈、酒店为主力业态，形成多元化商业生态系统，互为价值利好，撬动迪士尼旅游经济。

　　她说：“除了迪士尼游玩，来上海的游客更多想体验老上海风情，我的客栈就是‘迪士尼边上可以住人的新天地’，你不用跑到市区，在迪士尼边上就可以体验到。”

　　张宏伟认为，从房地产专业开发商分工来讲，尽管每个商业地产开发商有各自的主题定位和特色，如当下市场有专做公园地产的华侨城、有专做城市综合体的万达。但是，迪士尼的到来将使商业地产的开发市场越来越细化，这是迪士尼对当下房地产市场影响较为积极的一面。一定意义上讲，迪士尼时代的到来，主题商业地产将成为上海乃至中国商业地产发展的一个重要的方向。