88亿地王做减法 许世坛南京再试股权合作操盘路径

　　刚在周年股东大会上对二线城市房价虚高或会导致泡沫表态，许世坛隔天就拿南京的总价地王做了道减法算术题，似乎是再次隔空强调其“最大的风险就是地王”的隐忧。

　　6月21日，世茂房地产控股有限公司发布公告宣布，公司向嘉兴诚融投资合伙企业（有限合伙）及嘉兴安瑞投资合伙企业（有限合伙）转让其全资子公司南京世茂新领航置业有限公司43.2%的权益。

　　而该标的公司旗下的项目在全国可谓顶顶有名。一个多月前，世茂房地产以88亿元、溢价47亿（溢价率达114.6%）拿下该项目地块，这不仅刷新了南京总价地王纪录，也成为了当时的全国总价地王。

　　因此，对于此次股权交易，世茂房地产表示，透过出售事项成立合资公司将令嘉兴诚融及嘉兴安瑞分摊该地块的开发成本，从而分摊当中的风险及融资。公司的现金流量状况也将因开发该地块的资本要求降低而获益。

　　简单来说就是分摊风险，降低成本，对于世茂房地产来说，这一逻辑思路并不罕见，早在2015年该公司把与其他房企的合作作为重点发展的策略之一时，其股权合作的项目就在全国范围内遍地开花。

　　如今，再试股权合作操盘，许世坛想必驾轻就熟，但是，值得注意的是，有业内人士表示此次世茂房地产引入的两个投资公司均为平安旗下基金，这让这场股权转让又增添了更多的故事性。

　　88亿地王算术题

　　世茂房地产6月21日发公告宣布，通过订立协议，公司向嘉兴诚融投资合伙企业（有限合伙）及嘉兴安瑞投资合伙企业（有限合伙）转让南京世茂新领航置业有限公司43.2%的权益。

　　截至6月21日，南京世茂新领航置业有限公司为世茂房地产间接全资拥有的子公司。转让事项完成后，世茂房地产持有南京世茂新领航置业的56.8%权益，而嘉兴诚融及嘉兴安瑞则合共持有剩余的43.2%权益。

　　据观点地产新媒体了解，南京世茂新领航置业持有位于南京建邺区河西北部江东5号(编号2016G11)的地块。该地块现为今年南京总价地王，由世茂房地产于2016年5月13日通过土地拍卖获得，总价达88亿元。

　　世茂房地产表示，南京世茂新领航置业为一间于2016年6月1日成立的单一目的有限公司，负责收购、持有及开上述地块。南京世茂新领航置业注册资本为77亿元，其中43.74亿元（相当于注册资本56.8%）已由世茂房地产缴足。

　　对于此次股权转让的原因，世茂房地产表示，透过出售事项成立合资公司将令嘉兴诚融及嘉兴安瑞分摊该地块的开发成本，从而分摊当中的风险及融资。公司的现金流量状况也将因开发该地块的资本要求降低而获益。

　　由此看，对高价地的风险把控或是此次交易的一大诱因。事实上，素以激进收购而闻名的融创董事会主席孙宏斌就曾表示“南京苏州的地价风险已经非常非常大了”，而这一观点同样也是许世坛心中的隐忧。

　　6月20日，在世茂房地产于香港举行的股东周年大会上，许世坛分析：“一线城市不存在泡沫，因为需求一直都有，但是部分二线城市房价虚高，会导致房价泡沫。”

　　此外，他认为，对于地王频出的一二线城市，最大的风险就是地王。

　　南京业内资深人士尹霄飞同样对观点地产新媒体指出，目前南京拿地成本非常高，不少房企光在南京拿地的资金占比就达到了百分之四五十，甚至还有更高的。“做为全国性的房企，世茂房地产对于成本管控的意识更强，此次引入合作伙伴肯定是有降低风险的考虑。”

　　但是尹霄飞也表示，目前在南京房地产行业，联合开发的趋势是比较明显的，公开合作的案例就有保利和朗诗、新城，旭辉和北辰、银城等等，也有没有公开合作的，此外，不仅新拿的地块会寻求其他合作者，曾经拿下的地块操盘方近期也出现了引入合作方的事件。

　　该人士还指出：“联合开发中，合作方之间可以发挥各自的优势以及成本管控能力，未来此类的合作也会越来越多。”

　　股权合作操盘路径

　　对于世茂房地产来说，此种股权合作操盘模式并非首次。2015年，仅在南京，世茂房地产就先后与招商地产以及明发集团合作，虽然这两次是以不同的角色参与。

　　资料显示，2014年12月17日，世茂房地产以7.2亿元拍下南京G72地块，折合楼面价为10942元/平方米。两个多月之后，世茂房地产引入了招商地产，作为合作伙伴共同开发现在的世茂招商语山。

　　而对于在同一场竞拍中失之交臂的南京G77地块，世茂房地产采取的则是与竞得者明发集团联合打造，定项目案名为明发世茂荣里。

　　事实上，这种联合开发的逻辑思路并非随意而为。在2015年世茂房地产中期报告中，世茂房地产表示，与其他房地产开发商共同合作开发项目是集团在2015年的重点发展策略之一，“通过与当地国企房地产开发商合作，入股其发展项目，集团将间接以合理价格取得优质的土地，有效降低项目运营的资金需求及成本，减轻集团财务压力”。

　　据世茂房地产2015年年度业绩报告显示，当年新增的14宗土地中，就有银川阅海项目、北京通州项目、上海南京路地块、银川阅海项目B和厦门集美5宗地块采用股权合作，其中，世茂房地产所占的项目权益分别是51%、50%、45%、51%和67.45%。

　　细究这些项目的合作方式，我们或许可以一窥世茂房地产的股权合作操盘路径。

　　资料显示，银川阅海项目和银川阅海项目B地块为世茂房地产和海亮地产两度携手合作共同竞得项目；北京通州项目地块为富华置地和乌兰房地产私人有限公司联合体于2013年10月竞得，在该项目中，世茂房地产扮演着投资者的角色。

　　较为特别的是，厦门集美项目亦为高溢价地块，并且总地价高达39.22亿元，虽然年度报告中显示世茂房地产项目权益为67.45%，但是该项目并没有对外宣称的合作伙伴，对此，厦门业内人士表示，有可能该项目就如此次南京地王项目股权交易一样，引入了投资方，但是因为该项目商业比重较大，不排除可能另一合作方就是其同出一脉的上海世茂股份。

　　据了解，在过去的一年多里，随着三四线城市陷入去库存“魔咒”，曾在这些城市拥有较多土储的世茂房地产进行了一些列的调整，并且将拿地的目标转向了一二线城市。

　　在6月20日的股东周年大会上，许世坛也表示，未来会集中一二线城市周边拿地，“因为一线城市周边的区域也是未来一个重点发展趋势”，但是，他也坦言目前一二线城市土地价格高昂，在这种情况下，除了招拍挂外，公司也会通过并购来获取项目。

　　而早前瑞银发布的报告表示，世茂房地产今年会经历调整周期及管理层会集中于改善土地储备组合及降低库存，其认为公司毛利率已在2015年见底，但未来毛利率的提升将视乎土地并购情况。

　　由此看来，在转战“新战场”之后，善于运用股权合作操盘的世茂房地产，在未来会继续这一发展路径，而这一模式或许也会为其迎战新的竞争和应对新的压力增加战斗力。