出售三家公司49%股权 大悦城地产欲“瘦身”后起飞？

　　7月18日，我国著名的商业地产开发运营商大悦城地产有限公司发布公告称，将于当日起开始在北京（楼盘）产权交易所挂牌出售立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%的股份，挂牌总价不低于92.89亿元，挂牌将持续20天。

　　据消息显示，大悦城此次挂牌出售的三家公司中，立运公司旗下拥有大悦城地产最重要的公司中粮置业投资有限公司，它控制着北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城的全部股权，还拥有北京朝阳大悦城90%的股权、烟台大悦城33%的股份、北京中粮广场40%的股份和安定门项目30%的股份。

　　而另外两家公司——熙安有限公司及锦星有限公司的相关信息，大悦城在以往的上市公司资料中并没有披露。不过，据消息称，这两家公司分别是成都大悦城和杭州大悦城的控制者。

　　公开数据显示，这三家公司49%股权的挂牌价格分别为78.41亿、10.78亿和3.7亿元人民币。而此次股权转让中价值最高的公司为立运有限公司，在挂牌公告中可以看到，此前第三方机构评估其价值接近117亿元。

　　倘若消息成真，那就意味着，如果三家公司挂牌顺利，大悦城旗下现有的8家大悦城购物中心中将会有7家引入外部投资者。

　　改革承压

　　针对记者的问询，大悦城地产回复称：“目前项目仍在进行当中，具有某种的不确定性，一切以公告信息为准”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示：“大悦城这种变卖49%股权的行为，实际上并不会影响到项目的实际控股权力，同时能够通过此举使得资产快速变现，从某种程度上能让它在后续规模扩张上得到快速提升。值得注意的是，此次大悦城的股权变卖同时还与中粮集团国企改革的大背景分不开。”

　　“虽然大悦城在品牌上为人们所称道，但不得不承认的是他们的企业规模仍然不是很大，在国企改革的大背景下，对他们旗下的地产业务重新整合提出了要求。目前，一些国企的地产业务仍然处于亏损状态，因为国资配给这块需要考虑盈利，这部分对国资委来说承压非常大，大悦城此举反映出了管理层有意识要将其地产业务做强做大。”严跃进说。

　　公开资料显示，大悦城地产2015年的营业收入约为53.74亿元。2015年，中粮地产全年实现营业收入135亿元。也就是说，中粮集团旗下两家地产上市平台，2015年的总营收为188.74亿元。

　　换句话说，在“十三五”期间，中粮集团地产业务要达到其早先计划的营收超过500亿元规模，营业收入至少还要比目前增加1.6倍以上。

　　轻资产之路

　　公告显示，各个标的公司均于英属处女群岛成立，且为大悦城的全资附属公司。标的公司透过其附属公司间接控制数个大悦城位于中国的综合用途物业项目的全部或大部分权益。

　　交易完成后，大悦城将保留有标的公司51%的股份，且于潜在出售完成后将继续管理目标公司持有的物业项目的运营或开发。大悦城表示，预期另一间全资附属公司将就运营中的该等项目订立运营管理协议，以自相关项目收取运营管理费。

　　对于出售三个目标公司股权的原因，大悦城给出的理由，正是“轻资产”。大悦城称，潜在出售将成为公司合并资产管理、资本运营及品牌输出发展战略方向的重要一步，也将进一步加强本公司及其附属公司的资产管理能力及经验。

　　在房地产的黄金时代，“卖股权”是到了万不得已的地步才会走的下下之策，但在房地产的白银时代，“卖股权”有了一个更加动听的名字，叫做“轻资产”。对于此次出售49%所得资金，大悦城又是如何计划的呢？

　　大悦城表示，出售的所得款项将用于拓展商业物业业务，作为一般营运资金及偿还现有负债，此将有助于改善公司的资本架构及支持本公司及其附属公司未来的稳步发展。

　　“5年打造20座大悦城”，曾是大悦城地产董事长总经理周政于年初提出的目标，如果按照既定规划，那么也就意味着平均每年将有4-5座新的大悦城开业，对于沉淀大量资金的购物中心来说，大悦城显然还是太“胖”了。

　　为了解决这个问题，大悦城在2015年提出了轻重并举的发展战略，并在2015年年底实现了首个轻资产管理输出项目的落地——位于天津南京（楼盘）路商圈的和平大悦城。

　　在大悦城稳步扩张的背后，其重资产模式所带来的资金承压，也为大悦城的模式扩张带来了一定的阻碍。为了实现高速扩张，此次大悦城拟引入外部投资者，被外界解读成将为全面轻资产之路备齐充足弹药。

　　轻重并举

　　截至2015年底，大悦城地产旗下有8座大悦城（北京西单、朝阳，沈阳、上海、天津、烟台、成都、杭州），其中7座已经开业，杭州大悦城预计将于2017年底开业。此外，大悦城地产还拥有北京中粮广场、香港中粮大厦等物业。根据其2015年年报，这些物业一年为大悦城带来了25.84亿元的租金收入。

　　虽然在商业运营能力与品牌输出方面，大悦城一直为人所称道，然而相比起华润、万达等商业地产商，大悦城的扩张速度似乎不尽人意，反映在报表上的业绩表现也并不乐观。

　　据大悦城地产披露的2015年业绩数据显示，期内公司收入约为53.74亿元，同比下跌5.93%；公司所有者应占溢利约7.26亿元，同比下滑57.6%；而2014年期内公司收入约为57.13亿元，同比下跌16.1%；公司所有者应占溢利约16.73亿元，同比下滑46.3%。

　　“数量很重要，如果按照原有模式来发展，可能很难达到，因此要激活休克鱼，同时做好管理输出。”大悦城地产有限公司副总经理吴铮此前在接受媒体采访时，就将大悦城未来的运营概括为“三种模式、轻重并举”。

　　第一种模式即原来的重资产模式，选择核心城市的核心区位，直接拿地建设开业；第二种模式则是著名的“激活休克鱼”模式，即参股位置优异（优异城市的地铁上盖或商业优质区位）的需要进行改造的老项目，对其进行改善提升；第三种模式则是以天津和平大悦城为代表的轻资产模式。

　　记者了解到，大悦城早前由中粮集团原董事长宁高宁一手创办，起名灵感来源于《论语》的“近者悦，远者来”。值得注意的是，在宁高宁离开中粮转战中化之后，随即也带走了不少投资者与合伙人的目光。据悉，中化旗下的金茂商业拟将打造“中化版大悦城”——览秀城。

　　在购物中心和商场的寒冬，大悦城逆市上扬的表现一直为界内所津津乐道。在死守宁高宁确定的“面向18-35岁的城市新兴中产阶级”的同时，大悦城一直以来的持续创新也为业界所有目共睹，尤其是在顺应体验式物业的大势，在项目中打造特色街区和景点等方面。其中，天津大悦城的骑鹅公社、上海大悦城的屋顶摩天轮更是成为体验式业态中的经典。

　　不管是独立操刀，还是引入外部投资者的大悦城，不少业内人士表示，其后续的表现仍然值得市场期待。（记者 贺阳）

　　扩大商业版图

　　●大悦城表示，出售的所得款项将用于拓展商业物业业务，作为一般营运资金及偿还现有负债，此将有助于改善公司的资本架构及支持本公司及其附属公司未来的稳步发展。

　　●大悦城在2015年提出了轻重并举的发展战略，并在2015年年底实现了首个轻资产管理输出项目的落地。