保利大连东港计划 CBD商务区的百万方综合体前景可观

　　随着大连东港这一“年轻”的城市商务新区各方面逐步走向完善，进驻3年之久的保利也开始抓住这一机会落地其新构想。

　　提到大连东港片区，中国区域综合开发研究中心主任、瑞尔特控股集团董事长朱曙东将其比喻为约十年前的北京望京、上海浦东陆家嘴、广州珠江新城，因而其未来的区域发展优势是较为明显的。

　　对于保利来说，将全国范围内总价最高，投入也是最高的单个项目保利天禧落子于此，也是源自对区域前景的肯定。

　　在与北方区域其他城市一样落地第五代居住模式之余，保利大连区域掌舵者的何智韬对保利天禧这一百万方的综合体项目还多了些许创业型公寓、联合办公等构想。

　　但市场尚未“解冻”的情况下，在一个尚处在起步阶段的城市“新生代”CBD商务区内，相比起利用差异性赢得竞争，在如何“抱团”发展或许是当前保利以及区域内所有开发商更为重要的命题。

　　保利大连东港计划

　　“这是保利全国范围内总价最高，投入也是最高的单个项目。”保利（大连）房地产开发有限公司总经理何智韬曾在近日举办的大连东港区域经济发展形势论坛上表示，而其所指的就是保利在大连的第三个项目——保利天禧。

　　据观点地产新媒体了解，从2010年进入大连至今，保利已先后开发保利西海岸、保利西山林语以及保利天禧三个项目。

　　其中，目前重点开发的保利天禧项目地块为保利于2013年8月先后两次共斥资67.25亿元拿下。从保利地产官网得知，该项目占地约34万平方米，整体建筑面积126万平方米，其中地上建筑面积约90万平方米，物业类型包括高端住宅、公寓、写字楼、商业等。

　　今年5月保利地产开启北京、辽宁、天津（楼盘）等北方区域八城联动时，一次性投入了70亿开发资金的大连保利天禧也作为其中的一个代表性项目，以试点的方式落地保利以全生命周期系统为主的第五代居住模式。

　　观点地产新媒体获悉，除了住宅、教育、商业等，保利天禧项目还规划了一个体量约2万平方米的“保利乐园”，作为休闲娱乐的场所。今年下半年，保利的社区商业品牌若比邻也将进驻该该项目。

　　不过，在与北方区域其他城市一样落地第五代居住模式之余，保利大连区域掌舵者的何智韬对保利天禧这一百万方的综合体项目还多了些许其他的构想。

　　何智韬透露，原本其有计划在保利天禧中打造已在大连另一项目试点的养老公寓，但考虑到保利天禧项目所处的东港片区“大连CBD商务区”的特殊定位，“保利天禧的物业类型规划中将包括有专为创业的年轻人提供的创业型公寓、商住一体的loft公寓、以及联合办公空间等。”

　　在何智韬看来，作为城市商务区的东港区域氛围会更具年轻活力，所以相比养老公寓，创业型公寓及联合办公空间等物业类型将更为适合。

　　只是如东港片区仍在初步发展阶段一样，何智韬的这些规划构想目前也尚未真正落地。对于保利来说，整体看来，现阶段最重要的还是怎样与区域内的其他品牌开发商“抱团”，共同提高尚处在起步阶段的东港区域竞争力。

　　看好年轻的商务新区

　　提到东港片区，何智韬表示，2012、2013年东港片区的新房售价曾一度达到2.5万元/平方米左右，但由于市场严峻的大环境影响，导致此后整体价格及成交都开始下滑，库存增加。

　　为此，在整体的去库存压力下，何智韬采取了延长后期商业、写字楼的开发周期，减缓推货节奏等待合适时机的应对策略。

　　前几年先后进驻的万达、恒大、龙湖、佳兆业、绿地、碧桂园等房企代表都表示，此前该片区基础设施都还没建设好，他们仍选择进驻看中的就是其未来的发展潜力。但作为新区，“大连东港的人气还是不足”，其中一位房企代表直言。

　　对此，朱曙东指出大连东港仍在初级阶段，对于这尚属“年轻”的新区，商务氛围、各方面的配套都还未成熟，一蹴而就是不现实的，所以还是要依靠政府和已进驻的各大企业在未来几年内共同完善。

　　“东港未来的区域前景还是能看得到的”，朱曙东表示，目前的大连东港就像约十年前的北京望京、上海浦东陆家嘴、以及广州珠江新城，尤其在政府的支持下，未来的区域发展优势是较为明显的。

　　但对于城市商务新区来说，在规划上不仅需要让区域内的各部分空间互相协助发展、满足配套需求，还要使得经济竞争力符合实际要求，“就好比有了一个商务区的壳，就要往里面装符合这一定位的内容”。

　　朱曙东言简意赅地表示，就是要提高商务区的“含金量”。对此，东港商务区开发建设管理有限公司董事长邵新在论坛上发言时也提及，在完善区域配套设施的情况下，未来加大商务等方面招商引资，丰富区域内容仍将是重点，“商务二字的浓度和含金量都要提高”。

　　此外，如何使区域人口数量增加并保持长期居住人口的稳定，同时激发人口的活力和消费能力也被朱曙东认为是影响商务区发展的重要因素。

　　因为在城市建设速度快但获得土地资源及资金回笼速度跟不上的情况下，开发商的压力是比较大的，而当人口得以聚集，居住条件及商业、商务氛围，还有此后的休闲娱乐配套也才会逐步发展并稳固。

　　所以，随着未来3-5年东港区域各方面配套完善，同时集中众多品牌开发商的东港也将获得更大的区域竞争力，“能经得起时间考验的开发商将会迎来整体价值的提升”。