资管模式起步 大悦城详解为何93亿挂牌出售三公司股权

　　8月24日，大悦城地产有限公司在香港举行2016年中期业绩会，董事长兼总经理周政、副总经理吴铮、财务总监许汉平、西单大悦城总经理沈新文、投资者关系及资本市场总监潭莉仪一众高管出席了业绩会。

　　或许是提前预设好了媒体可能提问的问题，或许是为了让大家更好地了解大悦城的发展模式，不同于其他房企业绩会亮点大多集中在问答环节，在问答环节开始之前，大悦城便由副总经理吴铮和财务总监许汉平向现场媒体细细解读了一番大悦城商业的运营模式，以及由出售6项目49%股权成立核心基金为战略起点的未来大资管模式。

　　显然，5月份股东大会时有股东向周政提出的“让资本市场更加了解大悦城的发展模式”之建议，周政一直铭记在心，不仅在业绩会向资本市场更进一步解读大悦城的发展模式，在大悦城自身发展当中，也有了更多关于资本市场和提升估值的考量。

　　商业模式：大悦城是做客流、做会员

　　在商业地产遭遇寒冬的当下，上半年大悦城录得投资物业租金收入达12.98亿元，较2015年同期增长20.9%，占收入总额46.6%，其中的大悦城购物中心租金收入录得10.50亿元，同比增长23.6%，剔除上半年新开业商场，仍有10%的租金收入增长。

　　细节方面，上半年大悦城购物中心商户销售额增长19%，去掉新开业部分仍有15%的增长；客流增长19%，原有存量项目客流相对稳健，新项目客流提升很大。据此，吴铮认为，大悦城的租金增长是有序进行，而非“杀鸡去卵”掠夺租户利益，而是大家在共同成长。

　　除此之外，上半年大悦城购物中心表现最两眼的要数会员的增长速度。据吴铮介绍，上半年大悦城实现会员增长55%，会员消费占比从18%提升到21%，而这与大悦城所倡导的商业模式是息息相关的。

　　吴铮认为，目前商业地产已经进入存量时代，一个购物中心客流不可能无限制地上涨，因此，如何更多地挖掘消费者的价值，通过给予会员更多的权益形成粘性，产生其高频和反复的消费，进而拉动其终身价值的提升，这也正是大悦城商业模式的核心所在。

　　据观点地产新媒体了解，正是基于做客流、做会员的核心思想，大悦城在业态分布设置上，对于吸引客流贡献较大的餐饮，在比重上也较龙湖天街、凯德莱富士等同量级商场要多一些，而这必将是以牺牲一部分租金收入为代价的。

　　吴铮在业绩会上的阐述也佐证了这一点，据吴铮介绍，大悦城购物中心业态分布中，零售占比45%-50%，贡献的销售额达到70%。但在上半年大悦完成的3000万笔交易中，来自餐饮部分的交易笔数却接近1700万笔，零售仅有800万笔，其余则来自娱乐。

　　显然，对于大悦城来说，通过客流引入、会员深挖带动租户销售额增长，最终带动租金的增长，才是他们更加青睐的路径。吴铮说，这也是大悦城的“特色之处”。

　　发展模式：从开发运营到资产管理

　　或许是早就预料到出售股权事件会成为媒体围剿的热点，在问答环节开始之前，大悦城财务总监许汉平就向在场媒体细细汇报了事件的进展以及以此事件为起点公司战略的转变。

　　据观点地产新媒体此前报道，7月18日，大悦城宣布在公开市场挂牌出售三子公司49%股份，作价92.89亿元。此后的7月29日，大悦城宣布作为普通合伙人与两家机构投资者成立合伙基金，参与竞投此前挂牌出售的北京三公司49%股权。8月18日，大悦城宣布合伙基金成功竞得前述三公司股权，引入GIC及中国人寿两大机构投资者。

　　在此次业绩会上，大悦城详细披露了成立核心基金的台前幕后。

　　据许汉平介绍，早在今年年初公司就已经开始在谈成立核心基金引入合作者事宜，从最初的10个意向合作者，最终筛选出了中国人寿和GIC两大机构投资者，成立合伙基金完成出售。

　　许汉平坦言，当前商业地产存量巨大，购物中心多达4500个、2.3亿平方米，供应量居大，结构性问题突出。在此背景下，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。

　　而在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下，类似于大悦城这样有着核心运营能力能产生固定租金收入的资产，就成为了资本市场追捧的对象。据大悦城了解的最新情况，我国REITs已经进入了实质性的研究阶段，国内真正意义上的REITs创新产品明年或将真正推出。

　　基于上述大环境，大悦城认为，大悦城从开发运营的发展模式逐步转变为资产管理的发展模式，已经具备条件，而释放49%存量资产的股权成立核心基金，正是该战略实施的第一步。

　　据许汉平介绍，大悦城核心基金预计在9月底完成交割，大悦城主要通过三项收费实现营收，一是基础资产管理收费，二是物业运营管理收费，三是基金退出时的利润分成。

　　未来，该种模式也将成为大悦城加速轻资产扩张战略的其中一种重要模式。许汉平称，未来大悦城将主要通过三种模式进行扩张，一是对于新建的项目，尤其是综合体，将采用重资产的开发模式；二是对于社会存量的并购项目，将以基金的模式展开；三是对于输出管理的项目，大悦城也将拥有以成本价收购一部分股权的权利。