2016“半年考”：商业地产净利收窄 赚钱越来越难

　　随着各大房地产企业半年报的发布，万达、宝龙、SOHO中国、龙湖、银泰商业等专注于商业地产领域开发的公司也如期交出了“半年考”的成绩单，据报告显示，各大商业地产企业上半年营业额虽然比较乐观，然而利润率下滑的趋势仍在进一步延续。

　　同时，行业整体表现分化明显，不少盈利收窄的企业还在积极探索新业务，其中不乏像SOHO3Q这样联合办公空间业务的先行者，然而SOHO中国管理层对于SOHO3Q的盈收状况未做过多介绍，外界对于SOHO3Q能否真正盈利表示出疑问。随即，龙湖也于业绩发布会上表示未来将探索长租公寓及联合办公领域的发展。然而，以“租”代“售”真的能为商业地产商们带来新的出路吗？

　　 业绩分化明显

　　 商业地产龙头企业业绩分化明显

　　8月25日晚间，商业地产的龙头企业万达商业发布业报，截至2016年6月30日为止的六个月期内，集团收入人民币376.35亿元，与2015年同期相比增长21.82%。公司权益拥有人应占核心溢利(扣除公允价值变动影响)为人民币27.11亿元，与2015年同期相比增长19.74%。

　　2016年上半年合约销售总金额为人民币506.23亿元，较2015年同期下降17.33%;合约销售面积539万平方米，较2015年同期下降17.58%。

　　据公告显示，万达商业上半年收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约21.58%、67.26%及7.05%。其中，来自投资物业租赁及物业管理的收入为81.23亿元，比去年同期增长28.02%；实现毛利为人民币60.39亿元，同比增长28.19%。

　　截至2016年6月30日，万达商业新增9个购物中心，共累计在95个城市开业142个，总建筑面积约为233100万平方米，总可租面积约148700万平方米，所有已开业购物中心的平均出租率达到96.33%。

　　在物业销售方面，集团物业销售确认的收入为人民币253.15亿元，较2015年上半年同比增长20.61%，实现毛利为人民币78.83亿元，毛利率为31.14%，较2015年上半年降低8.38%。

　　万达商业表示，物业销售的上涨主要来源于报告期内按合同约定交房确认收入的面积的增加。报告期内，本集团物业销售的确认面积为259.92万平方米，较2015年上半年同比增长约51.20%。而毛利率的下降则是由于报告期内确认收入的三线城市项目较多。

　　虽然商业地产领域素来有“北万达、南宝龙”一说，然而比起万达，深耕上海（楼盘）宝龙地产的整体规模仍然要小得多。

　　业报显示，2016年上半年，宝龙地产合约销售额约75.09亿人民币，较去年同期上升6.1%;总收入约62.25亿元，较去年同期上升31.7% ;毛利率从去年的32.9%上升到37.2%;净利润为12.08亿元，较去年同期上升5.7%;核心盈利润约为7.8亿元，较去年同期上升26.2%;同时，加权平均融资成本从去年的7.55%下降至6.73%。

　　 “租”还是“卖”

　　 SOHO中国将“出售”与“出租”业务两手抓。

　　比起稳扎稳打商业地产老本行的公司，SOHO中国似乎就显得“不安分”得多。曾经一度表示不再售卖写字楼的SOHO中国前段时间刚刚整体兜售了上海SOHO世纪广场，同时SOHO中国管理层还表示，将“出售”与“出租”业务两手抓。

　　8月17日，SOHO中国有限公司发布截至2016年6月30日的中期业绩报告。财报显示，2016年上半年，SOHO中国营业额约人民币7.27亿元，同比上升85%，毛利率高达77%；净利润约人民币6亿元，同比上升344%。

　　值得注意的是，一直被外界所关注的净利润此次有了大幅上涨，特别对于7月底整售SOHO世纪广场高出收购成本70%一事，SOHO中国管理层都难掩得意之情，而在SOHO 中国的联合办公产品—SOHO3Q的营收、利润率与租金水平问题上，其回答却有所保留。

　　记者翻阅其2012年至2015年的财报能发现，SOHO中国近几年业绩下滑得十分严重。2015年SOHO中国全年实现营业额人民币9.95亿元，同比2014年的60.98亿元下降51.03亿元，下降率高达84%，毛利润同比下降76%。而2016年上半年SOHO获得的营业额以及净利润增长总体而言是基于去年业绩下滑的前提之下。

　　对于SOHO 3Q的营收，SOHO中国管理层作答说“它占整个公司目前的营业收入相对还是比较小的数字，所以按照会计的原则，还没到要公开披露的情况”，而在媒体提问到SOHO 3Q的租金收益率时，得到的回复则是“难以计算”。

　　3Q业务作为SOHO中国未来增长的主要驱动力之一，管理层的这一回答显然不太令人满意。不过，潘石屹在业绩会中称，比起一年半前刚刚开始3Q业务，其如今更加肯定3Q模式是未来办公发展的趋势，且SOHO中国将把SOHO 3Q做到底，并将扩展至部分二线城市。 SOHO中国称，截至7月底，SOHO 3Q的平均出租率达到约70%。

　　有专家表示，国内住宅出租的收益率在2%左右，商业地产的投资回报率在4%-5%，高房价和较低的出租回报率，加上房产税、所得税、物业管理运营成本等问题，决定了大部分开发商不会以出租方式来解决自身的库存，说到底出租也只是一个过渡，最终他们仍旧会抓准机遇、快速出货。

　　然而，短时间内或许难以见到这份“以租代售”的成绩单，究竟是否行得通？商业地产是否真的需要转型？该如何转型？开发商们在上交完“中考”成绩单后，恐怕不得不思考的是如何更好地准备年底的期末考试。