成都商业地产界谁能力挽狂澜？手握地标商业的运营商

　　据说除了大众点评和外卖APP，Airbnb、闲鱼已经是当下的年轻人群体认为体验感最好的APP了。分享经济的2.0时代，过剩资源的价值变现，仿佛打开了一道全新的口子。所以越来越多做商业地产的会问，分享经济能不能把过剩的商业地产也想办法变现了？互联网+社交+商业的模式这才开始“萌芽”呢，只能说你们想太多。

　　同样是“商业过剩”，区别却很大

　　光用喊口号的方式告诉大家“成都商业过剩”的现实，只能不断给市场制造恐慌情绪。同样是过剩，在人口密度、商业成熟度、地理位置不同的区域，商业过剩的属性其实大不一样。大部分开发商对此都比较玻璃心，愿意说成是“结构性过剩”，或者是“阶段性过剩”，在城市版图迅猛向外扩展的区域，比如城南，说阶段性过剩还能说得过去，但是市中心成熟地段，则是既有量的过剩，同时又有商业体的功能、定位、运营思路等方面的过时、落伍、严重同质化，亦即商业供应结构上的过剩。在人口密度最高、消费需求最集中、消费水平也相对更高的区域，除了一轮又一轮的业态调整升级换代，甚至是整个商业项目彻头彻尾地进行二次改造运营，过剩的商业已经很难找到活路。更令人不安的是，后来者的破坏性进入，还会加速一部分形态过时、运营不力的商业体的衰落。换句话说，如果新兴的商业体要较好地活下来，那么就必然会有一批商业会死掉。

　　最典型的例子就是春熙路。曾经的春盐商圈，从2012年左右开始，几乎就只剩下春熙路，而没有盐市口了。甚至就算是春熙路，也在走入没落阶段。

　　IFS、太古里的相继开业，让春熙路商圈再度焕发了活力，重新将成都的商业中心拉回了春熙路。这是因为成都IFS（开业时间:2014-01-14、已签约280个品牌）、成都远洋太古里（开业时间:2015-04-24、已签约313个品牌）所代表的商业地产的业态重新组合、商业消费习惯的重新认知、商业街区体验感的重新塑造，能在很大程度上解决成熟地段商业同质化竞争带来的存活危机。

　　城南天府大道沿线的商业过剩，如果按照人均商业面积的合理值去比对，当然也存在绝对量过剩的情况，但并不像市中心那么严重。因为这里正处在入住人口快速增加的阶段，同时伴随着办公物业的潮汐式迁移，还会将更多人未来的生活半径也吸附到城南天府大道沿线。整体成熟度的逐渐提升，使得城南在更多居住和工作均在城南的人群，逐渐从城市地理认知的层面上，认同城南是一个全新的城市中心。完成了这个过程，以天府大道南延线为代表的城南商业阶段性过剩区域，就告别了“过剩”。

　　也就是说，处在阶段性过剩区域的商业地产不用太焦虑，一个“等”字可以解决大部分问题。生活成本的差异、区域成熟程度的提升，办公物业的租金差异对企业的“驱赶”，慢慢消化掉结构性过剩区域的时间差，这些区域提前供应出来的商业就迎来了上升期。真正考手艺的，是位于主城区成熟地段的商业。商业地产的地段论当然没错，但同样地段上，多出来两三倍的商业体量，那就只能看商业体抢夺人流量的能力了，这就需要考验运营者在业态调整、运营思路的转变方面的表现了。

　　什么样的运营商能代表成都商业地产的未来？

　　近几年，电商正在对实体商业形成猛烈的冲击，为此而寻找实体商业出路的商业地产人不少，关于未来实体商业出路的各种理论也不少，但总结起来，十个字可以概括：文化、创新、体验、情怀、价格。上海K11、台湾诚品书店、北京侨福芳草地，这些案例，都可以用上述十个字去总结。当然，摆在这十个字之前的，更具有决定性意义的是“钱”。

　　商业地产的运营之难，其实共性都是资金压力。习惯了开发—销售模式的开发商，一时半会儿很难有办法承受大量的资金积压，缓慢变现，所以会提出轻资产的模式。如今大量正在尝试轻资产模式的商业地产开发商，实则是因为商业开发和运营的上的资本运作路径并不通畅，否则直接说REITs就好了。资本通路打开的难点在于，拿什么往资产包里装，能让投资者买账？全球发达国家和地区商业地产运营经验表明，地标性商业的投资价值、运营回报，远高于一般性商业。迷恋上摩天大楼的开发商们，其实是最早懂得这个道理的。只不过，地标并不仅仅是摩天大楼这么简单。

　　手握优质地标商业，加上对商业地产市场的充分认知和理解，在文化、创新、体验、情怀、价格等这些商业地产可实现运营突围的方向上能探索出一套全新模式，也就能解开成都商业地产过剩之下的运营难题了——或许运营环节可以寄望于专业的商业运营团队，在照搬成功经验的同时，注重因地制宜，与时俱进就不会有太大问题了。但在资金这个问题上，“过剩”既成事实，也只有优质地标商业才有到资本市场上去找钱的可能性。

　　那么，你能告诉我在成都谁手握的地标商业最多吗？