成都商业地产关键词解读 何种模式能抢占市场空白？

　　如果把商业地产的发展史形容成一个人的成长过程，那么，现在的成都可谓正值年轻气壮的好年华。这是一个充满血性与激情的阶段，也是一个充满机遇与挑战的阶段，更是一个积极拥抱新鲜元素、求新求变的阶段。

　　五大行2016上半年的相关数据显示，成都商业地产市场尽管依然面临购物中心供应量居高不下、百货行业持续关店潮等挑战，但是，新兴业态的出现、品牌有节奏地调整、线上线下渠道的打通，以及新的商业模式与消费模式的日渐形成甚至成熟，也在为成都商业市场带来新的机遇。

　　据赢商网统计，2016上半年，成都市新开业的商业项目仅有蜀都万达广场（2016.4.28正式开业）和泛悦MALL（2016.6.30试营业），并且，两个项目分别位于郫县商圈和科华路商圈，皆属于非核心商圈。可见，商业放量的节奏有所减缓，开发商与项目方开始变得更加谨慎。

　　或许，还有部分项目还在观望，观望市场情况，观望消费者情绪。甚至，更多的项目仍在思考，思考自身定位的合理性，思考什么样的商业模式，能够在未来更多、更容易地，抢占成都商业市场空白？

　　对此，赢商网经过对市场的相关数据和情况进行梳理，总结出三个关键词，分别是：差异、体验和变化。这看似简单且已经被提及多次的三个词，实则有更多具体的内容值得思考，而关于未来商业模式的突破口，似乎也绕不开它们。

　　关键词一：差异

　　从量变到质变引发的问题

　　可以说，成都的商业地产市场在近几年经历了一个“量变”的过程，而正是因为持续的放量，导致出现了“同质化”，并且愈演愈烈。

　　那么，如何应对同质化竞争？不少业内人士都提出了另一个词——差异化。只不过，仅仅停留在口头上的“差异”，或者只是玩儿概念上的差异，远远不够。对于商业项目而言，必须得了解“差异”本身在哪些方面，方能有的放矢地去着力，去改善。

　　首先需要正视的，就是“客群”的差异。

　　任何一个商业项目都难以讨好所有客群，就像任何一个人都永远无法做到让所有人喜欢一样。客群的差异体现在哪儿？譬如年龄、性别、兴趣爱好、收入水平、文化程度……这些因素都会影响一个人的消费选择与消费习惯。所以，核心客群的筛选是必备功课之一。

　　然后是“商圈”的差异。

　　众所周知，商圈的氛围和成熟度会在一定程度上影响着商业项目的经营情况。对于眼下的成都市场，商业地产最严峻的竞争已然从核心商圈转移到了非核心商圈。

　　一个城市的核心商圈往往拥有着最好的城市资源，以及成熟的商业氛围和相对稳定的客流，对外来资本与品牌的吸引力相对更大。而非核心商圈则暂时没有先天的优越条件，导致其在客源和品牌资源两方面的争夺愈显白热化。

　　因此，不管是新的商业项目，或者新的商业模式，都需要在商圈选择上，做更多切合实际的思考。既要符合市场环境，更要契合自身定位。唯有这样，商圈自带的资源与优势才能在实际的运营管理过程中最大化，使项目达到如虎添翼的效果。 

　　自然，关于差异的思考绝不限于此。从定位到外观，从业态到品牌，从管理到服务……几乎每一个层面都可以尝试去另辟蹊径。敢于不同，是真正实现差异化的核心理念。　　 

　　关键词二：体验

　　外包装与内核一起翻新

　　当研究市场需要什么样的商业模式时，在当下，“体验”似乎是绕不开的话题。人人都在大谈体验，真正做好体验的却寥寥可数。可谓是，理论不复杂，实践见真章。

　　当“认识论”已经足够深刻之后，就需要“方法论”来指导具体的操作方式。实际上，关于“体验感”的营造，无非是从三个方面去用力，即硬性内容、软性服务，以及附加值。

　　哪些处于硬性内容的范畴？譬如商场的设计（外观、动线），又譬如业态的组合与品牌的调整，以及硬件设施设备的改善等等。而软性服务则包括了商场内的美陈、音乐，乃至沟通方式、管理模式、服务水准等等。

　　除此之外，一个商业项目的体验感，还能利用一些“附加值”进行提升，而目前最常见的，就是具有个性特色的主题营销活动。可以说，在各个时间节点举行多元化的主题活动，是营造体验感的一大“捷径”。但是，切记要符合自身定位，并尽量满足目标客群的喜好。

　　有目共睹，在成都市场上，运营出色的项目并不在少数，而它们几乎都有一个共同点，那就是在“体验感”的打造上不遗余力。

　　以项目外观与形态等“可视”因素见长的，包括春熙路商圈的成都远洋太古里和成都IFS，远洋太古里的开放式街区和独栋搭配连廊的设计，让项目的空间更加立体且多变；IFS7楼的空中花园和雕塑庭院也成了消费者必去之地，爬墙的憨萌熊猫更是为人津津乐道。

　　以内容丰富度见长的，譬如位于城南的成都环球中心，超大体量为其提供了更多发挥空间，于是，在品牌引进和业态组合上，成都环球中心可以大展拳脚。从乐天百货和购物中心内的多种业态，到天堂岛海洋乐园，再到洲际酒店，消费者能够感受到购物、娱乐、休闲、亲子互动等多重体验。

　　除了“硬体验”之外，越来越多的项目开始关注到“软体验”，它们通常是具有实效性的，可依据时间和消费需求调整变化，建立个性化会员制度增强客户粘性，举行主题推广活动、明星驻场活动、大型IP活动，以及推出更多可定制式服务等等。

　　好的体验感并非“与生俱来”，诸如此类，都是项目方在将“体验”的概念落到实处，并尝试多种前所未有的新鲜元素，以此来丰富消费者的体验感，同时也给业内带来了一些思考的方向。

　　一个好的商业项目，体验应该是全方位的。只不过，每个项目需要根据自己的资源和条件，去合理放大某一部分的功能与特色，如此，方可呈现出不同于他人的体验。　　 

　　关键词三：变化

　　“敌”未动我先动 应变升级　　 

　　以不变应万变这句话万不能放在商业地产领域，更能适应这里的法则应该是：变则通，动则活。因为，改变会带来新鲜感，改变也在一定程度上意味着创新。

　　仲量联行对成都市15家知名购物中心/百货进行了客流监测统计，15家商场平均单日到访客流23354人次，同比去年提高了28%。这组数据说明了消费者的需求在增加，而值得重视的是。与此同时，核心商圈与非核心商圈的客流分布不均，商业项目之间的销售额差异，则都反映了，消费者的眼光与口味也开始变得越来越挑剔。

　　所以，商业项目永远无法脱离市场情况和经济环境而闭门造车，更无法不顾消费者喜好而固执地坚持自我。更重要的是，不仅要有“变”的意识和行动，最好还要有预测的“嗅觉”，抢在市场与消费者之前“变”，即发挥主观能动性，预判市场风向，抢占先机。

　　如果一味地扮演“跟随者”的角色，那便只能被带进别人的节奏里，想要打造自己的“节奏”，就需要变成“引导者”。因为消费者很难明确告诉你他需要什么，所以，更高明的做法是，项目方主动去思考：消费者可能会喜欢什么？比起“应变”，更重要的是，主动“求变”。

　　发迹于中国宝岛台湾的诚品书店，在引领文创业态的体验感方面，颇具发言权。有着浓厚阅读气质的书店，却将文化、创意、生活美学等多种元素巧妙地融合，呈现出一种全新的、多元化的，充满体验感的艺术空间。诚品书店的成功就在于主动突破，扮演了“引领者”和“先行者”的角色。模仿与创新的区别也在于此。　　 

　　此外，值得一提的是，未来商业地产的另一个空白领域，就是细分市场。产品与服务的不断精细化，让消费客群也开始细分，这些趋势逐渐反作用于商业项目的定位与设计。业态细分、客群细分、主题细分……随之带来的新的商业模式的尝试也将越来越多。

　　据赢商网了解，自2015年初开始，大肆在成都主城区拿下商业用地的蓝润地产，也正在成都的商业地产领域高歌猛进。而且，蓝润全新开启的商业模式，似乎已经在下意识地参考关于差异、体验、变化等因素。

　　在这样的时间阶段发力商业，蓝润地产既是逆势而上，也是顺势而为。一方面坚信饱和的只是局部区域，好产品永远不会过剩。另一方面既立足于企业自身发展的小阶段，又顺应了国家经济政策的大方向。蓝润商业显然一早就规划好了布局的思路与方向。

　　目前，在成都市场上，已经有蓝润地产多个商业项目的布局，或占据着成熟商圈已有优势资源；或承载着潜力区域的商业带动责任；或有着集团统一的商业打造标准；或带着个体的鲜明特色……可以预见的是，成都的商业市场即将迎来蓝润商业遍地开花的阶段。

　　那么，消费者将会看到什么样的新商业面孔？会感受到什么样的全新购物体验？蓝润商业的呈现亮点有哪些？其每个项目的具体业态规划如何？相信很快就会有答案。至少，蓝润商业以及其运营管理团队，都已经做好了迎接市场检验的准备。