揭秘成都凯丹广场含金量：首层月租最高1200投资回报率超20%

　　8月19日，凯德商用中国信托基金对成都凯丹广场的收购引发了业内的普遍关注。尤其是相对项目不到3.5万方可租赁面积的体量，15.714亿的预估收购价更让不少人为之惊叹。

　　那么，成都凯丹广场的“含金量”为什么这样高？收购公开之后项目将如何走向，案名与运营会发生何种变化？凯丹置地是否会就此退出成都市场，其轻资产业务又将怎样展开……

　　关于这种种备受业界关心的问题，凯丹置地中国有限公司资深副总裁/资产管理负责人关为泓博士与赢商网进行了独家分享。

凯丹置地中国有限公司资深副总裁/资产管理负责人关为泓博士

　　凯丹广场更名问题正在商议 原凯丹广场核心团队预计将保留

　　据关为泓介绍，在凯德接手成都凯丹广场的过程中，项目原运营团队人员并不会被彻底替换掉，只是会存在一个接纳的过程。她表示：“我们的核心团队应该还会在。”

　　而关于“凯丹广场”这个案名是否更改，关为泓也透露目前尚且没有定论。看似简单的更名动作背后，其实牵扯到的东西会很多。毕竟“凯丹广场”在成都市场上已经是一块“金字招牌”，无论是从知名度还是传播率方面来讲，继续沿用必然是对项目现有优势的一种保障。但另一方面，“凯丹广场”又是凯丹置地的一条成熟产品线，这个名字是属于凯丹置地的。如果成都凯丹广场不更名，似乎也会对作为收购方的凯德稍显尴尬。且凯德本身也拥有庞大的商业版图，在与成都凯丹广场同一商圈内更还有旗下的凯德广场·天府屹立相对。将来凯德会否对两个项目进行联动经营，也是业内猜测的焦点。

　　因此，本着对有利于项目与市场良好发展的意愿，双方高层还会对成都凯丹广场的更名问题进行进一步的商讨。而赢商网也将对此保持关注。

　　首层月租最高1200投资回报率超20% 凯丹广场15.7亿高卖价就是这么来的

　　关为泓告诉赢商网，目前成都凯丹广场一楼的店铺最高月租金已经达到900元/平方米，一楼中岛最高月租金已近1200元/平方米，近3年的平均年租金增长率都在15%左右。用关为泓的话来说：“有很多品牌排着队地想要进驻凯丹广场。即使是个别经营不善的品牌，宁愿自己提高租金，也不愿撤场。”这一点其实在业内也被热议了很久。而据赢商网的长期观察，凯丹广场一楼中岛也极少有空缺的时候，除了品牌商户的租赁以外，还时常有各大房企、车商等在此进行临时摆展活动宣传。

　　凯丹广场的“抢手”，自然与高客流、提袋率有不可分割的关系。“销售和客流年年持续稳定增长，在如今竞争白热化的大环境下，近两年平均增长值近10%。”自开业到现在，凯丹广场的平均坪效增长率为15%，2016年每平方月坪效已经高达1500元。

　　但最令关为泓自豪的还是凯丹广场超过20%的投资回报率，“现在的商业项目哪有超过20%的？这个基本是不可能的。现在能做到15%、16%都很难了，现在都有做到6%，甚至连4%都有。”

　　高投资回报率、短投资回报周期，凯丹广场的“含金量”也就是这么得来的。

成都凯丹广场外观图

　　五年时间资产价值翻近三番 选址定位与稳定的团队是决定因素

　　2010年11月，成都凯丹广场开业，并为成都首次带来了快时尚品牌H&M、“全球化妆品零售权威”SEPHORA。为了巩固其年轻、时尚、国际化的核心定位，租赁面积不到3.5万方的凯丹广场辟出了2000方的规模，一口气吸纳进西班牙INDITEX集团的四姐妹：ZARA、PULL&BEAR、Bershka、Stadivarius。还另外引入了高街品牌UNIQLO，时尚品牌由此达到近百个。

　　在满铺经营的前提下，凯丹广场此后几年多次调整、升级， Charles & Keith、CK Jeans、CK Underwear、Innisfree、initial、CHOCOLATE、Folli Follie、VICTORIA'S SECRET、Kiehl's、SWAROVSKI、MOUSSY、SLY、MO&CO等更年轻的时尚潮流国际品牌纷纷入驻。期间，凯丹广场对“年轻、时尚、国际化”的核心定位进行了始终如一的坚持。在关为泓看来，这也是开业6年来，凯丹广场保持业绩持续攀升的一大原因。

　　作为新南天地商圈的第一家购物中心，以及商圈内最具代表性的商业项目，成都凯丹广场的选址也不得不提。从大资产管理的角度，关为泓表示：“我们选址会找有发展潜力的好的二线城市，比如成都。但是我们不做市中心，因为投资太高。”通过控制地价而控制成本，是控制投资回报率、获得高利润的首要条件。所以，对于成都凯丹广场来说，地段与客流都不是先天的，最初想要打造的就是次核心商圈的新型CBD，是要保证项目的成长性与前景发展。结果如关为泓所言：“成都凯丹广场的选址很完美地实现了这个诉求。”

　　清晰的定位与逻辑固然是决胜关键，运营团队却是这种思路最直接的决策者与执行者。所以，早前两次收购对运营团队的尊重也正是成都凯丹广场不受影响、稳步发展的重要原因。

　　从2011年4500万欧元的第一次售价，到2014年7420万欧元的第二次售价，再到本次的15.714亿元售价，五年时间成都凯丹广场的资产价值翻了近三番，数据的变化让人惊讶之余，或许其在定位、选址、运营、推广等多个方面的用心也更值得思考。

　　凯丹置地未来轻资产与开发并重 目前关注成都、西安、长沙市场

　　在收购事件之前，成都凯丹广场曾对外表示，未来集团业务会加强“轻资产”的资产管理服务，为国内外开发商提供量身定制的全方位、专业化资产管理服务方案。

　　对此，关为泓向赢商网表示，其实未来还是会以项目开发与轻资产服务两条线并行发展，只是会更加谨慎，会“在有开发潜力的二三线城市的新兴开发区做精品项目，然后创出自己的品牌，要有很明确的利润空间。但也不会做大量复制，因为要保证项目的品质。”相对收购项目，凯丹置地更倾向自己拿地开发新项目。而成都仍将是凯丹置地关注的市场，低调、稳健也仍旧会是其行事作风。

　　基于成都凯丹广场“全链条开发+运营+退出+轻资产管理”的成功案例，关为泓也不否认大连凯丹广场会复制成都凯丹广场模式的可能。但她也表示，会根据每个项目的状况来评估，找到最好的时间点。好的搭档也是必须要考虑的因素，比如项目评估方等。“要天时地利人和，缺一不可。”

　　此外，关为泓还向赢商网透露，目前凯丹置地已经在初步接触一些轻资产项目，涉及的区域包括成都、西安和长沙。其中，她也认为，在轻资产业务的发展方面，成都有着其他城市无法比拟的优势：比如作为全国排名靠前的城市，成都会享受到的国家政策扶持；比如成都良好的经济大环境与商业发展环境，以及超前的消费理念等。最关键的还在于，成都是凯丹置地轻资产业务成功开启的城市，现有的资源和团队更容易整合和利用。

　　但作为一个新兴的方向，轻资产在商业地产领域的发展还处于摸索阶段。如何设置激励机制，如何选择退出模式等都是必须要考虑的问题。所以，对关为泓而言，充分利用已有的成功经验，找到一些合适的项目将成都凯丹广场的运营理念放进去，是目前凯丹置地展开轻资产业务的最好选择。

　　毫无疑问，关为泓的骄傲和自豪有极其充分的理由，毕竟“成都凯丹广场几乎就没有培育期，6年来一直在升级、提高。”尤其是在不少商业项目历经多年仍不见起色的当下，这样的表现已足够亮眼。而且，一个项目的成功不仅带来了丰厚的资金回报，还带动了整个集团业务的扩张与发展，成都凯丹广场注定会成为商业地产行业一个典型的成功范例与参考。