内部文件被泄露！ 王健林调整万达商管区域的回A步调

　　距离万达商业H股股份最后交易日只有两个星期的时间，与万达商业紧密相关的万达商管悄悄在区域组织架构方面进行了一次大调整。

　　9月5日，媒体获取的一份万达商业内部文件显示，万达商管从总部到区域公司的划分以及编制等方面都有了新的变化。

　　其中值得注意的是，万达商管区域运营中心由原来的东、中、南、北四大区域，调整为东北、华北、华东、华中、华西、华南六大区域。可以看出，万达商管区域架构方面变得更加细化。

　　而对于万达商管区域组织架构的调整，业内主要有两种意见。一是认为这是为适应万达广场扩张速度所做的调整；二则认为，在万达商业私有化以及欲回A上市的大背景下，万达商管的调整更大可能是在提升自身质量，为回A上市做准备。

　　万达商管区域调整

　　9月5日，媒体获取到一份名为《关于商管系统组织架构调整的决定》的万达商业内部文件，这份落款日期为“2016年9月2日”的文件称：“为适应商管系统业务发展需要，经总裁办公会研究，对商管系统总部、区域的组织架构进行调整。”

　　其中，在总部组织架构方面，文件显示，万达商管总部编制333人，领导职数1正10副，高职比例不超过65%，各部总经理配置总经理级高职。另代管百货43人。

　　在商管总部下设东北运营中心、华北运营中心、华东运营中心、华中运营中心、华西运营中心、华南运营中心、综合业务中心、工程物业中心、百货管理中心、室外街管理部、销售物业部、综合部、财务部、安全监督部、信息管理部、内控部及行政部。

　　而各区域运营中心分别下设综合管理部、招商部、市场部及工程物业部；综合业务中心下设大客户部、营销策划部、对外合作部、商业设计部；工程物业中心下设工程管理部、总工办、商业物业部、计划部。

　　值得注意的是，有接近万达商业的人士向媒体介绍，万达商管此前曾拆分为南、北、中三个区，后来经过调整变成东、中、南、北四大区域，而到了现在，则是进一步细分为东北、华北、华东、华中、华西、华南六大区域。

　　根据市场上流传出的另一份文件显示，此前负责东、中、南、北四大区域的分管领导分别为黄驾宙、崔宗明、章培玉与孙亚洲四位副总裁，经过调整后，黄驾宙掌管华东区，崔宗明掌管东北区，章培玉负责华中区，孙亚洲则负责华北区；剩下的华南、华西区则分别由朱志秋、陈洪涛两位副总裁管理。

　　朱志秋为原万达商管公司广州区域总经理，而陈洪涛则为原万达商管公司成都区域总经理。

　　另外，区域公司方面，在调整后，万达商管系统总共划分为31个区域。其中，管辖4个店（含）以上的区域，设置独立区域公司，共计27个，分别为北京、上海、广州、哈尔滨、沈阳、济南、南京、无锡、宁波、福州、郑州、成都、西安、重庆、武汉、合肥、南昌、呼和浩特、银川、长春、大连、青岛、杭州、厦门、东莞、长沙、南宁。

　　管辖2-3个店的区域，实行中心店管理模式，区域总经理兼任中心店总经理，共计4个，分别为天津、太原、乌鲁木齐、昆明。

　　在区域公司的编制方面，管辖4个店（含）以上区域公司领导职数1正4副，分设招商营运副总、工程物业副总、财务成本副总、人力行政副总；区域总经理配置总经理级高职、区域副总经理配置高职；管辖2-3个店的区域公司的中心店编制增加不超3人。

　　从人事调整来看，此次万达商管调整中，副总裁级别任命有12个，总经理级别的任命则为56个。

　　万达商管调整缘由

　　大面积的调整，更加细分的组织架构，有业内人士认为这与万达广场扩张的步伐相契合。

　　一位接近万达商业的人士就和媒体说道：“万达商业的发展速度你也不是看不到，在这样的发展之下，这种大范围调整是很正常的。”

　　另一位接近万达商业的人士也介绍，万达商管从南北中三个区调整成东、中、南、北四大区域之后，万达广场扩张速度有明显的提升，扩张明显变快。

　　据媒体查询，万达商业这两年的业绩报告显示，2014年全年万达商业新购置土地项目40个（包含分期收购的待建万达广场以及万达城用地），总建筑面积约2688万平方米；2015年上半年其新购置土地项目23个，总计容建筑面积约774万平方米；2015年其新购置土地项目52个，总建筑面积约1773万平方米；而2016年上半年新购置土地项目则有29个，总计容建筑面积约548万平方米。

　　对于这组数据，有业内人士认为，这体现出万达商业扩张速度在加快，同时也更应该关注到的是，万达商业正在做的一大动作和准备进行的一大动作——于H股退市及回归A股，而万达商管的区域组织架构调整应与其有所关联。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受观点地产新媒体采访时就表示，积极吻合A股市场的要求进行企业管理模式转变是必要的，对于万达来说，通过这样的改变，能够促使后续组织架构更加完备，这和其回归A股市场后，资本市场对于商业地产公司的评估方式变化有关系。

　　“一般来说，通过专业的、条线的而非简单的区域划分，能够获得投资者的更大青睐。尤其是这种组织架构有助于万达后续专业化运营思路的推进，这对于目前商业地产企业来说也非常关键”。

　　同时，严跃进称，万达商管后续压力在于如何协调现有的组织架构，进而防范行政效率降低的风险。此外，他还提到，从上市的角度看，改变一些经营方式，比如淘汰陈旧的业态，同时推进新业态的建立，以及后续和文化旅游等产业做结合，这对于投资者提高估值是有积极作用的。

　　在“推进新业态建立”方面，上述接近万达商业的人士就介绍称：“现在新的万达广场基本上都是以3代、4代为主，一些比较老旧的2.0的万达广场目前正在翻新做大改造。”

　　事实上，业内有观点就认为，万达商管正是在通过梳理管理模式、调整组织架构以提升万达商业的业绩表现。

　　该位业内人士认为，在万达商业回归A股的路途中，万达是有时间和成功的压力的。据其介绍，万达商业在私有化过程中发给潜在投资者一份文件曾显示，倘若万达商业在退市满2年或者2018年8月31日前未能在境内上市，万达集团将以每年12%的利率向境外投资人回购全部股权，以每年10%的利率向境内投资人回购全部股权。“这促使万达商业在回归A股上‘只许成功，不许失败’。”

　　显然，万达商业未来要成功回A，除了必须要做一些技术性准备，标的是否具有好的业绩表现更为重要。

　　据媒体查询，2016年上半年，万达商业收入376.35亿元，与2015年同期相比增长21.82%；而其上半年收入主要来自投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为约21.58%、67.26%及7.05%。其中，来自投资物业租赁及物业管理的收入为81.23亿元，比去年同期增长28.02%；实现毛利为60.39亿元，同比增长28.19%。

　　同时，值得注意的是，早前万达商业已表示将着重发展投资物业租赁和管理，以此弥补未来物业销售部分的减少。目前与2015年上半年相比，2016年上半年万达商业的投资物业租赁及物业管理收入占比仍无明显变化（2015年上半年，万达商业投资物业租赁及物业管理收入占比为20.54%，物业销售收入占比为67.94%）。