旭辉控股扩张术：合作开发多个项目 曲线增储百万平

　　在房企资金宽松、高价地频出的大背景下，中型规模房企的拿地模式颇受关注。日前，继合作开发恒基旭辉府、恒基旭辉中心项目后，9月6日，旭辉控股（00884.HK，简称旭辉）再度牵手港资房企恒基兆业（00012.HK），合作开发苏州、宜兴及长沙的多个项目。

　　根据双方协议，旭辉将合共投资10.37亿元，相关项目的总可售面积相当于93.14万平方米。合作的五个项目中，旭辉将分享30%或50%不等的经济利益。

　　旭辉土地开发的港资合作伙伴，还有香港置地。2015年5月，旭辉以41.75亿元竞得上海浦东陆家嘴C000204单元1-03-05地块，随即与香港置地以各占50%的股权比例共同开发。

　　旭辉董事长林中曾表示，在房地产行业“新常态”下，开发商之间的合作也将成为一种常态。

　　曲线增储百万平方米

　　从2013年开始，旭辉就较多采用合作开发模式。2013年7月，与恒基兆业旗下恒基中国共同开发位于杭州市余杭区一地块。同年12月8日，再度与恒基中国合作开发旭辉高价获得的上海市闵行区虹桥商务区项目。

　　两家公司不止于股权合作。去年底，恒基兆业董事局主席李兆基旗下的私人投资基金兆基财经，以每股1.68港元的价格购入2.41亿股旭辉股份，涉资4.05亿港元。

　　2014年报数据显示，旭辉年内新增十幅地块中一半是采用合作开发形式，当时合作开发项目占旭辉所有项目的50%以上。2015年，旭辉三幅位于北京的地块也均为联合开发。

　　受益于项目并表优势，旭辉的销售规模近几年迅速扩张。基于项目情况，旭辉也会逐渐从小股操盘到全盘收购，例如，2015年，恒基兆业将其占有51%权益的杭州恒基旭辉府项目售予旭辉。

　　旭辉相关人士透露，近期旭辉还将与恒基进行其它项目的合作，届时，两家企业预计合作的总建筑面积将达200万平方米左右，后期可为旭辉贡献约200亿可销售货值。

　　旭辉总裁林峰已在多个场合透露，当前房地产市场成本高企，存在一定风险，但不排除在窗口期寻求更多土地储备。“今年公司会收缩在一线及热点二线城市买地，我们希望低成本拿地，但目前这些城市地价高企显然不是合适时机。”

　　2015年以来，中渝置地、华人置业、新世界等港资企业纷纷出售内地项目，还有部分内地房企出现危机不得不转售手中项目，也为内地房企快速扩张创造了机会。

　　一名分析师指出，旭辉的规模相比其他大型房企而言不是一个等量级，但发展模式与速度却不相上下，这说明这家房企在战略上有其一定优势。能否在每一次行业调整周期中实现大的跨越式的成长，正是旭辉们要面对的考验。

　　进入高速增长期

　　据旭辉披露，1-8月公司实现销售额363亿元，总体销售金额距离全年目标438亿元已经不远。

　　2016年上半年旭辉完成合同销售金额276亿元，同比增长163%，增幅超过多数品牌房企。旭辉总结业绩猛增，来源于布局市场前景较好的上海、杭州、苏州、合肥等长三角地区一二线城市，尤其是上半年苏州、合肥市场爆发，令旭辉在当地多个项目受益。

　　有业内人士指出，鉴于今年楼市情况，跨越500亿的大关对旭辉来说是大概率事件。旭辉将如何应对即将而来的高速增长期？

　　旭辉在上市以后便不断与规模性房企及金融巨头合作。集团董事长林中表示，房地产是周期性较强的行业，合作对发展中的企业具有相当的战略意义，合作开发可以帮助旭辉做大规模，也有利于企业间相互学习。“房地产行业非常讲究节奏搭配，其中包括投资、销售、融资及运营节奏。如果在市场高点大量投资，就意味着今后要在市场低点大量卖房。”

　　上述分析师表示，在当下市场环境中，谋求规模化发展的房企一旦采取孤军奋战的做法，很容易在开发进程中遭遇“短板”。选择有优势的伙伴进行合作，不失为降低风险行之有效的策略。

　　截至2016年6月末，旭辉土地储备总建筑面积约1350万平方米，应占土地储备建筑面积为870万平方米。

　　旭辉也开始探索住宅之外的地产类型开发。2016年4月，其与南京安居建设集团合作签约，双方将探索养老地产、物流地产、产业用地改造等模式。旭辉还在近期适度调整商办用地比例。“未来还是以住宅为主，商业地产会增加规模，但商业地产租金回报率前提是8%。”林中透露旭辉目前会利用地产+金融策略，促进主业做强做大。

　　反观今年1-8月销售金额与旭辉接近的企业，其扩张路径也不尽相同。如招商蛇口刚完成资产重组，世茂房地产与新城控股则分住宅、商业两条腿走路，雅居乐则在近期拿下多宗高价地。