借道红星布局苏州 “土拍过客”宝龙的多元化合作路径

　　1个月前，宝龙地产总裁许华芳在中期业绩会上卖了个关子，“宝龙已经和红星美凯龙谈好了一个项目的合作”，该话说出口却没了下文，直到9月27日，这个与红星美凯龙的合作交易终于浮出了水面。

　　宝龙地产发布公告披露，与红星美凯龙方面已经订立了合作协议，双方将按50：50的比例合组合营公司，开发项目则为红星美凯龙今年4月于苏州拿下的15万方商住地块。

　　彼时，红星美凯龙以26.27亿元收购了这15万平方米的商住地，如今，宝龙地产拿出13.14亿元分得半杯羹，业内人士认为，以今年苏州土地市场的火热来说，这也算是桩美事。

　　早前在中期业绩会上，许华芳就已明确地表示：“我们的心态很清晰，积极寻求土地投资机会，但只拿低价地。”

　　借道红星布局苏州

　　9月27日，宝龙地产发布公告称，其附属公司宝龙置地发展及上海龙潜与上海红星及苏州红星订立合作协议。

　　据此，将透过上海龙潜投资及收购苏州红星的50%股权，由宝龙置地发展与上海红星按50：50的比例合组合营公司，以开发项目土地。而苏州红星作为合营公司，将主要从事开发项目土地。

　　观点地产新媒体查询公告发现，“项目土地”事实上是指上海红星在今年4月13日获取的占地面积约为15万方的3宗苏州地块。

　　3宗地块均位于太湖新城吴江夏蓉街东侧东太湖大道北侧，其中，编号为WJ-J-2016-008地块与WJ-J-2016-009地块为住宅用地，占地面积共为10.78万方，而另一宗编号为WJ-J-2016-010地块则为商服用地，占地面积为4.67万方。

　　彼时，上海红星以约26.27亿元获取到这三宗地块，在5月上海红星曾将这3宗土地的业权转让给了苏州红星。

　　公告披露，宝龙地产提供的承担总额13.14亿元包括了注资、股东贷款及垫款。根据合作协议，上海龙潜需注资3亿元收购苏州红星的50%股权，苏州红星在注资后的注册资本由3亿元增加至6亿元；上海龙潜还需向苏州红星提供一笔股东贷款为数约3.56亿元；此外，宝龙置地发展还将透过其附属公司向苏州红星提供现金垫款总额最高约6.58亿元，以满足苏州红星资本需求的50%。

　　值得注意的是，在订立双方合作协议的同一天，宝龙地产和红星美凯龙方面还订立了一个补充合作协议。根据补充合作协议，苏州红星将透过分立项目土地的商业及住宅地块，安排分立项目土地。在完成分立及待商业地块达到规定投资总额25%的投资条件后，上海龙潜需将其于商业地块的50%权益转让给上海红星，代价为约1.4亿元。

　　这意味着，是次交易后宝龙地产将以13.14亿元曲线布局苏州。

　　多元化土地策略

　　花费13.14亿元换得的苏州地块，宝龙地产方面觉得颇有价值。宝龙方面表示，因为项目土地位于长江三角洲，是集团的战略地区之一，且与集团日后的发展计划相符，因此发展及参与开发项目土地将有助提升本集团的市场地位，并扩大集团于区内的市场份额。

　　的确，早在2013年初，宝龙地产就提出转战一二线城市，重点实施“以上海为中心,深耕长三角”战略。以下半年来看，除了与红星美凯龙合作的这个苏州项目之外，宝龙地产拿下的另外两宗地块也均位于长三角中心——上海。

　　根据观点地产新媒体此前报道，8月18日，宝龙地产公布，其以3.25亿元摘得上海市闵行区吴泾镇闵行新城MHC11101单元10A-01A地块，这是宝龙地产在吴泾的第二幅地块，也是其在上海布局的第十三个项目。

　　9月14日，宝龙地产又以18.78亿元成功竞得上海青浦区西虹桥徐民东路南侧39-04、40-02、41-02、43-01地块、40-01地下空间及地块之间连通道。

　　不过，以今年的土地市场来看，宝龙地产所瞄准的一二线城市土地并不是那么好拿。

　　在中期业绩会时，许华芳也直言：“现在开发商最头疼的不是融资，不是销售，而是拿不到好的土地资源。”当时，许华芳苦笑道，上半年宝龙地产其实参加了50多场的土地竞拍，但最终却都只能“看表演”。

　　事实上，50多宗土地都未能得手，除了因一二线土地市场上狼多肉少之外，与宝龙地产保守的土地策略也有关系。

　　许华芳表示：“我们的心态很清晰，积极寻求土地投资机会，但只拿低价地。”因此，在上半年里，宝龙地产底价拿了3宗地，总价仅约10亿元；下半年，宝龙获取的2宗上海地块溢价也并不高，闵行新城地块溢价率仅为7.08%，而青浦区地块的获取总价也仅比起始价格高出0.08亿元。

　　多元化拿地路径是宝龙地产获取适合土地策略，合作便是其中招式，借力红星美凯龙在苏州布局正是这种模式。

　　值得一提的是，此前许华芳透露，宝龙有几个项目在谈，除了与红星美凯龙在谈的项目之外，还包括另一个天津项目。