观察：潮牌混搭仿古文化街区 其实也可以毫无违和感

　　自改革开放以来,中国城市进入高速发展时期，大量的古建筑、古街巷被拆除。不少城市建设一味只追求高楼大厦、大马路，城市面貌千篇一律，千城一面。所幸，随着人民生活得到极大改善，大家对于社会快速发展中所遇到的问题开始进行反思，开始注重精神文明的建设。

　　随着城市营销理念的普及，城市间开始寻求差异化定位，并开始对城市文化的脉络进行梳理，寻求城市历史文化展示的窗口和名片，眼下，文化商业街区的打造成为热门话题，各地开始打造仿古文化街区，其中已经有不少成功的案例。然而并不是每一个文化商业街区项目都能一举成功，其商业模式也是经过了一代又一代的摸索。

　　在文化地产开发方面，成都取得了令人瞩目的成果，具有较强的参考性，一方面成都具有独特而明显的城市个性，另一方面成都人消费观念较为前卫，包容性强，所以在这个城市里渐次产生了第一代、第二代、第三代、第四代的文化街区项目产品。因此本文将以成都的文化地产为例，从其四代文化街区产品的演变来分析文化商业街区的发展趋势。

　　文化地产开发第一代产品：文殊坊

　　文殊坊是成都市规划的三大历史文化保护片区之一，中房集团原计划将其打造成以佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院为载体的都市文化休闲旅游胜地。从建筑上看，文殊坊完全仿古，主要是为了满足了人们对古建筑的怀旧情结和好奇心，虽然保留了项目的原汁原味，但由于没有融入现代商业理念，所以牺牲了一部分商业形象的展示效果，未能达到“艺术来源于生活又高于生活”的境界。

　　同时，该项目也缺乏合理的商业动线规划，其业态组成比较单一，主要以餐饮为主，辅以旅游纪念品售卖以及低商业价值的文化产业（蜀绣、糖画等民间艺术代表），夜间经济没有完全展开，对传统庙会经济的依赖较大，同时在该项目中糖画、蜀绣等民间艺术利润偏低，而曾经占项目体量50%的博物馆连年亏损。大量商铺是为了出售，整体商铺面积偏小，缺乏主力店铺，业态零碎分散，商业运营难以进行有效的组织。商户的品牌档次也比较低，不太注重商业形象，进而将整体项目档次及形象拉低，以致于无法形成良好的休闲消费氛围。

　　文化地产开发第二代产品：锦里

　　相较文殊坊，成都的第二代文化地产产品“锦里”就有了很大的提升。把武侯祠背后的商业街进行了整体的改造实则是为了保护武侯祠。在建筑上，锦里虽然依旧完全仿古，但引入了现代的规划理念，同时也更加注重商业景观的设计。并且，它开始考虑一些现代商业设计的动线走向，节点以及公共活动空间的布置，同时进行了商业分区，比如分为酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色工艺品展销区等。

　　此外，锦里的业态也更加的丰富，包括酒吧、咖啡厅、主力店等，一些诸如星巴克、德克士等很注重对自己形象打造的知名连锁品牌也入驻进来，使得锦里整个街区的形象和档次都得到了比较大的提升。

　　文化地产开发第三代产品：宽窄巷子

　　到了第三代的文化地产产品“宽窄巷子”则更为成熟。商业动线设计、公共活动空间、商业分区更加明确；建筑上不再拘泥于传统表现形式，在设计上注重现代建筑材料与中国传统建筑的融合，在保留了传统建筑韵味的同时，现代感及时尚感得到了极大的凸显。对景观设计的重视程度更高，公共空间以及商户经营区都更具观赏性。建筑设计上也逐步引入现代商业理念中的重要元素——橱窗，对现代商业的适应性更强。

　　宽窄巷子的业态组成也更加丰富，逐步引入高商业价值的品牌零售业态，主力店的比例上升，档次提升。众多优质商户的引入使得项目整体档次得到了提升，由于品牌商家更加注重自身品牌的形象和推广，无形中也对项目产生了推动作用。在统一经营管理的模式下，商户经营更加有序，外部空间得到了协调统一，消费环境也得到了提升。更多互动体验元素的植入使得消费者的参与性更高，获得更好的消费体验，增强了项目美誉度和黏性。

　　文化地产开发第四代产品：远洋太古里

　　文化商业街区需兼具两个元素，一个是传统文化，另外一个就是现代商业，那么，在第四代产品“远洋太古里”这个项目中，它的商业占比相比于前三代产品，比重是最大的。

　　远洋太古里创新的文化商业空间，与开放式、低密度的街区形态的古建筑相得益彰。定制化招商是其一大亮点，针对各个品牌定制店铺，定制形象，在设计之处就已经考虑了商户的需求，所有的建筑设计理念都围绕着商户的需求来进行，形成历史文化及商业交融的和谐氛围。

　　同时，太古里在业态组成方面也进行了创新，引入市场空白业态及品牌，同时进行形象店设置，大幅提升商业街区档次及展示形象。它保留了古老的街巷以及历史建筑，然后融入2-3层独栋独立体系，采用川西风格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积的玻璃幕墙，创造极佳的商品展示场所。同时在公共空间里设置了很多艺术品，例如出自世界顶级艺术家之手的21件艺术品，也与周围环境、独一无二的古建筑相呼应，提升项目的可逛性。

　　通过对成都四代文化商业街区的进化过程进行分析，仲量联行深圳零售地产部总监许斌总结了以下几点经验：

　　1.项目的开发应该选定某个历史年代建筑或人文故事作为背景，把它充分融入项目中，通过建筑形态或商业业态进行演绎；

　　成熟的文化商业产品势必越来越贴近现代商业的需求，应在建筑设计和材料的应用上更加勇于突破和创新。这个是未来文化商业街区需要特别注意的一点；

　　2.随着项目的商业档次不断提升，在未来进行类似项目的前期规划时，就需要充分地把现代商业的法则，包括动线、店招、景观等等考虑得更加成熟，使得整个产品更好地推陈出新；

　　3.除了建筑本身不断突破创新，项目的景观小品需要更加主题化与情景化，意在通过细节展现深厚的人文底蕴。

　　许斌表示：“在做这种类型的文化商业街区时，我们认为最核心的是如何让古建筑、文化与现代化的商业业态以及租户很好地融合在一起，或者产生强烈的碰撞，因为有碰撞才有火花！倾向于引入一些注重文化设计的独特小众设计师品牌，比如陈冠希的潮牌（CLOT），卖的是最新潮的鞋，但是它的店面设计成一个中药铺的形象，中药的抽屉打开以后里面放的是最新款的鞋。当我们在做项目招商时，对于这一类型的商铺，往往会优先考虑。如何让古建筑与现代商业融合所产生的矛盾能够和谐的结合在一起，其实是这类项目最重要的核心因素。只有把这两个元素打造好，融入好，文化地产项目才能获得成功。”