大手笔并购银泰八项目 云南城投的止损与扩张小算盘

　　在地产圈收购并购大潮中，云南城投算不上是知名玩家，但11月1日晚间其披露的一笔大宗交易，让市场吃了一惊，而且交易对手还是在商业地产界颇负盛名的银泰集团。

　　根据云南城投发布的公告，其将一次性收购8个地产开发项目，包括温州·苍南银泰城、杭州·海威银泰国际、温州·平阳银泰城、杭州·临平理想银泰城、宁波·奉化银泰城、成都·银泰中心&泰悦豪庭、宁波·北仑银泰城。

　　对于交易价格，云南城投并未给出具体数字，仅表示将不高于经云南省国资委备案的评估值。观点地产新媒体致电云南城投负责人，但截至发稿，仍未得到回应。

　　自2015年利润下滑超过五成之后，云南城投2016年进入了持续亏损状态，今年1-9月，云南城投归属于上市公司股东的净利润为-4.93亿元，同比下降87.43%。

　　此次收购或将成为云南城投“翻身”的重要一步。云南城投表示，“本次收购完成后，可有效改善公司财务状况，增强公司盈利能力，通过项目后续开发及运营，可为公司业绩做出持续贡献。”

　　与此同时，云南城投也将通过此次收购首次进入华东市场。

　　连吞八项目

　　查阅公告，云南城投拟收购中国银泰投资有限公司持有的持有天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%的股权、成都银城置业有限公司19%的股权及奉化银泰置业有限公司19%的股权；

　　以及宁波市金润资产经营有限公司持有的平阳银泰置业有限公司70%的股权；中国银泰投资有限公司持有的杭州海威房地产开发有限公司70%的股权；宁波银泰投资有限公司持有的宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权。

　　其中，天津银润控股的长期股权投资为三家，分别为成都银城置业有限公司（持股比例51%）、宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司（持股比例51%）、奉化银泰置业有限公司（持股比例51%）。

　　成都银城置业目前运作“成都·银泰中心&泰悦豪庭”项目，银泰中心总建筑面积约72.47万平方米，包括2栋住宅、2栋超甲级智能写字楼、1栋华尔道夫酒店+酒店式公寓、1栋12.7万方的购物中心，计划将于2016年12月交付；截止2016年5月31日，累计完成销售合同金额约27亿元；银泰中心目前出租面积共14205.09平方米。

　　泰悦豪庭项目总建筑面积约16.24万平方米，由7栋住宅和2栋3层的商业组成，已于2013年12月交房，目前剩余部分车位、少量住宅及商业；截止2016年5月31日，累计完成销售合同金额约14亿元。

　　“成都·银泰中心&泰悦豪庭”项目预计后续投入约20.2亿元。

　　泰悦置业目前运作“宁波·北仑银泰城”项目，该项目总建筑面积约31.51万平方米，自持商业于2014年12月投入使用，截止评估基准日，整个项目已完成竣工验收并取得房屋所有权证；项目预计后续投入约5.08亿元；项目总可售面积9.09万平方米，截至评估基准日，累计已售1.37万平方米。

　　奉化银泰置业目前运作“宁波·奉化银泰城”项目，由7幢高层住宅、1幢板式住宅及1幢塔式公寓组成，商业由购物中心、室内外步行街、银泰百货主力店、三江精品超市、博纳影院、大玩超乐场、普乐迪KTV及特色餐饮、时尚服饰组成；总建筑面积35.61万平方米；项目总可售面积18.61万平方米，截至评估基准日，累计已售16.03万平方米。

　　苍南银泰目前运作“温州·苍南银泰城”项目，物业类型包括：银泰百货、住宅、商业裙房、地下室；开发总建筑面积32.29万平方米；项目预计后续投入约4.58亿元；项目总可售面积13.11万平方米，截止2016年5月31日，项目累计销售11.65万平方米。2015年12月31日，苍南银泰拥有的自持物业苍南银泰城开业，建筑面积101321.21平方米。

　　杭州海威目前运作“杭州·海威银泰国际”项目，项目一期主要为住宅及车库，已经建成、售罄、交房；本次收购目标为项目二期，二期开发总面积约16.97万平方米，主要为五星级酒店及办公楼和车库，已经建成，酒店于2016年6月开业，办公楼正在销售，车位拟持有；项目二期预计后续投入约3.78亿元。

　　平阳银泰目前运作“温州·平阳银泰城”项目，包括9栋住宅、1栋写字楼、1个购物中心（自持，建筑面积73,651.84平方米，2015年12月18日开业）；总建筑面积37.10万平方米，项目预计后续投入约6.65亿元；截止2016年5月31日，项目累计完成销售合同金额约15.26亿元。

　　杭州理想银泰目前运作“杭州·临平理想银泰城”项目，计划分三期开发：一期主要为住宅、底商及车库，正在建设、销售，二期主要为公寓及购物中心（拟自持，含地下约12.5万平方米）和车库（拟自持，1785个），正在建设，其中公寓已对外销售，三期主要为办公楼和酒店（拟自持，约4万平方米），正在建设；总建筑面积66.87万平方米，项目预计后续投入约28.7亿元；截止2016年5月31日，累计完成销售合同金额约17.3亿元。

　　云南城投称，收购完成后，公司将新增上述8个地产开发项目，并将对收购的部分部分地产开发项目进行后续投资。

　　止损与曲线扩张

　　在公布这笔大宗交易之前，云南城投被市场关注更多的应该是其一蹶不振的业绩。

　　2015年年报显示，云南城投全年实现利润总额3.5亿元，较2014年同期7.2亿元下滑51.39%。及至2016年，云南城投进入进入了持续亏损状态。

　　上半年，云南城投归属于上市公司股东的净利润为-3.22亿元，同比下跌124.17%。不久前公布的三季报显示，1-9月，云南城投归属于上市公司股东的净利润为-4.93亿元，同比下降87.43%。

　　而此次收购或将成为云南城投“翻身”的重要一步。从上述项目介绍中不难发现，云南城投获得的8个项目中，除部分自持的商业物业外，还包含不少住宅、公寓、写字楼、车库等可售部分。

　　云南城投称，收购完成后，8家标的公司中除杭州理想银泰购物中心有限公司外均纳入公司合并报表范围；8个新增地产开发项目，除“杭州·临平理想银泰城”外，其余7个项目均由公司实际控制。

　　“本次收购完成后，可有效改善公司财务状况，增强公司盈利能力，通过项目后续开发及运营，可为公司业绩做出持续贡献。”

　　寄望改善业绩之余，区域扩张成为了云南城投此次收购的另一重要目的。2015年之前，云南城投布局基本集中在西南地区，包括昆明、大理、西双版纳、成都、重庆。

　　而云南城投近年来业绩的疲软表现，一定程度上也源于城市布局的局限。安信证券研报中曾指出，云南城投近年由于资源过分集中于西南地区，受当地市场景气度拖累较为明显，储备转型诉求迫切。

　　或因此，2015年之后，云南城投提出了“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略，并于2015年以6.69亿收购北京房山项目65%的股权及全部债权，持股比例升至90%，全盘接手项目开发，正式进入北京市场。

　　通过此次收购，云南城投的版图将延伸至华东地区，上述8个标的中，除成都两个项目外，其余均位于宁波、温州、杭州等华东重点城市。

　　云南城投方面也表示，本次收购的银泰集团8 个项目，位于成都、杭州、宁波、温州等经济较发达地区，符合公司区域战略定位和主营业务需求，优化了公司项目地域布局，实现了公司规模的快速扩张及优质项目储备，提高了公司市场占有率。

　　除此之外，一直做住宅的云南城投近年来开始布局会展中心类项目，目前已经持有昆明滇池国际会展中心、昆明国际会展中心、成都世纪城新国际会展中心三大项目。

　　对于在商业运营零基础的云南城投来说，未来要管理这类项目将是一个难题。借助此次收购，云南城投称，将依托 “银泰”商业品牌及商业运营团队，可完善公司商业运营能力，扩大市场影响力。