建筑商相继退出万达伦敦项目 房企海外淘金困难重重

　　据英国媒体Construction Enquirer报道，英国大型建筑公司Balfour Beatty已经确认将退出万达伦敦项目“伦敦ONE”(One Nine Elms)，成为一年内第二家退出万达伦敦项目的英国建筑商。

　　在今年4月12日，英国上市建筑商Interserve曾在官网证实，由中国央企中建和Interserve共同成立的合资公司CI-ONE不再担任万达伦敦地产项目“伦敦ONE”的工程承包商，万达将重启工程招标，Interserve就是英媒所说的今年第一家退出万达伦敦项目的英国建筑商。

　　短短半年时间，伦敦项目的两家承包建筑商相继不约而同选择退出，相信即使是财大气粗的首富，心中也难免感到烦忧。曾经豪迈提出全球扩张计划，规划2020年年销售额要达1000亿美元，而今第一个海外项目建设遭遇如此波折，万达往后海外扩张之路又该如何前行?

　　半年两建筑商相继退出

　　继西班牙大厦改建折戟之后，万达在伦敦的海外事业遭遇到新的难关。

　　英媒Construction Enquirer报道，英国大型建筑公司Balfour Beatty已经确认将退出万达伦敦项目“伦敦ONE”。万达英国公司和Balfour BeattyI也在对英媒出具的一份声明中透露，Balfour Beatty在今年7月份同万达签订的《前期建设承包服务合同》将在10天之后到期，届时Balfour Beatty将退出万达伦敦项目。

　　资料显示，万达伦敦项目总投资额达10亿英镑，位于英国伦敦一区，靠近大本钟和伦敦眼。“伦敦ONE”由知名的KPF建筑事务所设计，包括两座45层和60层的高楼，其中包括439套公寓和五星级的伦敦万达文华酒店，整个项目预计于2018年竣工。王健林此前在牛津大学的演讲中透露，万达2013年从爱尔兰开发商Green Property手中拿下该项目的价格为每平米900英镑。

　　而Balfour Beatty是英国最大的建筑承包商，今年7月18号，Balfour Beatty在其官网发布声明同万达英国公司签下了《前期建设承包服务合同》，将作为“伦敦ONE”新任的主承包商。

　　彼时，Balfour Beatty首席执行官Leo Quinn还表示，将使用参与过伦敦2012奥运主场馆建设的最顶尖的项目团队来给万达伦敦项目服务。

　　然而，不过短短数月间，双方的合作就出现了重大变数，Balfour Beatty确认退出万达“伦敦ONE”，不再担任该项目的工程承包商。

　　事实上，这并不是“伦敦ONE”项目第一次遭遇此类“分手”，早在今年4月12日，该项目就已经历过一次类似的建筑商退出事件。

　　彼时，英国上市建筑商Interserve在官网证实，由中国央企中建和Interserve共同成立的合资公司CI-ONE不再担任万达伦敦地产项目“伦敦ONE”的工程承包商，万达将重启工程招标，Interserve也成了英媒口中今年第一家退出万达伦敦项目的英国建筑商。

　　短短半年时间内竟遭遇建筑商两次“分手”，这对于一个项目的打击显然不小。据英媒报道，万达伦敦项目某些部分已经开始施工作业，英国建筑商McGhee和BBGE已经在做一些土方工程，该项目原计划于2018年完工，这次Balfour Beatty退出项目对工期的影响还不得而知。

　　英媒估计，万达很可能将启用另一家建筑公司Brookfield Multiplex来替换退出的Balfour Beatty，Brookfield Multiplex正是在7月万达工程招标中输给Balfour Beatty的承建商。此前，Brookfield Multiplex已经同万达有所合作，承建了万达澳大利亚黄金海岸项目。

　　据观点地产新媒体统计，目前万达在海外落定物业项目已有6个，分别为伦敦ONE、芝加哥ONE、洛杉矶比弗利山庄1号、马德里ONE、澳洲黄金海岸珠宝三塔和悉尼1号。其中，伦敦ONE是万达在海外的第一个项目，也是在英国伦敦征途中第一个开展销售的项目，该项目于2014年10月25日至11月16日展开全球发售，一期产品全部售罄。

　　房企海外淘金的市场难题

　　显然，在前仆后继奔赴海外淘金的房企大部队中，万达不是第一个，自然也不会是最后一个。

　　“这两年国内拿地的成本实在是太高了，很多中小开发商已经玩不起，只能选择走出海外，毕竟利润还是比较可观的，人民币的贬值则加速了这个进程。”

　　问及近两年来中国房企热情高涨的海外投资潮，第一太平戴维斯北京投资部助理董事王尧如是表示。但其同时指出，很多刚刚出海或者准备出海的企业往往拿国内的开发程序来看待国外，这是一个很难转变的中国房企思维。

　　国内外项目开发的不同之处首先在于投资资金的分配。王尧指出，在国内，房企拿地的成本一般要占到整个项目投资额将近一半，特别是近两年地价疯涨，拿地成本在项目投资中的占比甚至有可能达到70%、80%。

　　而在国外，地价最多只能占到项目投资额的1/4，真正最大的成本反而是在建造成本上面。据王尧介绍，海外项目建造成本偏高一方面是因为国外劳动力成本较高，另一方面则缘于海外建筑商更加高昂的承建价格。

　　王尧解释称，国外做房地产开发的承建商角色并没有像国内这么多，在国外这种资源其实是非常稀少的，而且这种资源往往垄断在几家比较大的承建商手上。

　　“很多中国房企往往都没有关注到这一点，他们往往很迅速地拿了一块地，觉得这个地块手续很齐全，可以马上动工，但这时候遇到问题了，谁来帮你做建造?”

　　王尧以澳洲为例分析，在澳洲，真正能做承建、建造的公司只有4家，但近几年澳洲新的开发量非常巨大，房企在海外新拿了一块地，位置也很好，什么都不错，但因为建造商的资源有限，工程的排期只能排很后。并且由于这几家建造商在市场上都有一些垄断资源，会把承建的价格抬得很高，想提早开工则房企必须加价，这种未知的显性成本，是很多房企没有意识到的。

　　王尧续指，英国建造商的数量虽然相对澳洲会多一些，但一样会遭遇类似的情况，即审批已经拿到却不能及时建造，无形中增加了很多开发商的开发成本。

　　基于上述国内外开发环境的区别，王尧认为，未来房企要想很好地在海外发展，只能走两条路;一是跟当地的开发商合作;二是要做本土化的产品。

　　王尧指出，很多房企都把海外投资想得过于简单，实际上，房企在拿项目之前，一定要对当地市场环境、文化背景、行业规则、税收法律等有一个充分的了解，对于项目运营期间的资金流转、利润分配也应当进行长远的规划，要在综合评估、量化估算之后再做决定。

　　值得注意的是，为了更好地把控风险，一些房企已经开始在布局收购海外房地产中介平台、相关服务商乃至中小开发商，前段时间复星收购欧洲房地产中介机构、远洋收购美国中小型开发商，乃至近期传出的恒大收购英国高端建筑商等，都是很好的例证。

　　而王尧就认为，房企的上述行为都是为了未来的扩张需求。其以恒大为例，如果恒大未来能完整地收购一个承建商，对于他未来的海外布局将是一个很好的战略把控，对项目的把控及未来走势，都会有一个很好的、很透明的沟通渠道。

　　但同时，王尧也强调，上述海外并购难度“肯定会有”，因为相较于项目级的并购，公司级的并购将面临反垄断、合理竞争等条款的限制，故而收购一个海外公司比收购一个海外项目将需要耗费更长的时间。