云南城投存商业运营短板 或引银泰商业项目进入昆明

　　11月2日，云南城投发布公告，出资5.175亿元，大手笔出手收购银泰集团旗下8家标的公司股权，收购完成后云南城投新增8个地产开发项目，项目分布温州、杭州、成都、宁波等城市。

　　关于此次大宗收购交易，业内的关注点可能都会集中在云南城投的战略布局，确实，2015年之后，云南城投提出了“以云南为中心向西南和全国扩展”的区域发展战略，而云南城投“走出去”也已有多年，但像这次大规模收购尚属首次，并顺势完成了多个城市落地，而随着此次收购完成，云南城投的区域布局战略也走出实质性一步，从云南，从西南走向全国。

　　但此次收购更值得关注的或许还有此次云南城投的合作伙伴——银泰商业集团，作为一个在港交所上市，并在商业地产界颇有名气的企业，银泰集团以银泰百货起家，经过多年发展，已经在百货零售、商业地产开发、购物中心运营等方面有诸多建树，并在业内累积了较好的商业运营口碑，而近年来在实体商业及行业转型影响下，银泰集团战略转型的意愿也表现的较为明显，其轻资产化的转型方向也渐渐明确，此次出让旗下项目也被看做是其转型的一步，而云南城投则是看好银泰在商业地产和商业运营方面的优势，双方合作似乎都有各自的算盘。

　　补强商业地产短板

　　云南城投作为省属国企旗下的上市房企，一直以旅游地产、养生地产为战略重点，并重点推进旗下“梦云南”和“融城”品牌系列项目开发，在云南城投的官网上提到，公司主要打造住宅综合体、旅游地产与养老地产的产业联动商业模式，搭建开发和运营服务平台，形成住宅综合体、旅游地产、养老地产三条业务线，而未来，公司还将大力发展旅游地产和养老地产。

　　从这样的表述，已经不难看出云南城投的产品线定位和开发主线定位很明确，住宅产品和旅游地产为主。而熟悉云南城投发展情况的也都知道，云南城投虽在云南多个城市布局项目，包括昆明、大理、西双版纳等地均有多个项目布局，单昆明主城就有独立开发的“融城”系项目融城金阶、融城优郡、融城昆明湖、融城晋熙大厦、茶马花街和星海半岛。除此之外，还有合作开发的融城园城、云南艺术家园等项目。

　　但这些项目无一例外的以住宅为主，商业则仅为配套的小部分体量，就连占地近4000亩的超级大盘昆明湖，商业体量也尚未明确规划，目前呈现的仅有小体量商业，而“梦云南”系列的旅游地产项目的商业部分也谈不上“大体量”。

　　在云南城投公布的2016年三季报中，商业部分签约面积仅有8099平米，占所有物业销售面积2.7%，而住宅部分占比则高达90%。从这样的物业销售占比也不难看出，商业部分销售对云南城投业绩贡献微乎其微，也是云南城投的业务短板，而云南城投的商业运营基本处于“零基础”。

　　这样的背景下，与颇有商业地产开发经验和商业运营管理经验的银泰集团合作，无疑将有效弥补云南城投的商业短板。资料显示，此次云南城投收购的银泰集团旗下项目包括温州·苍南银泰城、杭州·海威银泰国际、温州·平阳银泰城、杭州·临平理想银泰城、宁波·奉化银泰城、成都·银泰中心&泰悦豪庭、宁波·北仑银泰城等8个项目均为银泰集团旗下商业地产板块项目，包含综合体项目、购物中心等大型商业体量。

　　对于云南城投来说，新增的8个项目带来的大体量商业物业，可增加其商业物业持有量，但其商业板块的综合运营管理也成为亟待解决的问题。因此，云南城投在公告中也表示，将依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，提升公司商业运营能力，采取有效的销售策略，提高销售速度，快速回笼资金，有效防控经营管理风险。

　　显然，此次交易远不止单纯的收购那么简单。收购的背后，是云南城投希望借银泰商业品牌进军商业市场，补强商业短板的野心。

　　引进银泰商业？

　　值得一提的是，在云南城投发布公告的当天，银泰集团官网也发布了一则消息，称银泰集团将与云南城投集团开启战略合作，双方将在商业经营、地产开发、旅游、养老、健康、资本市场等多方面进行广泛合作，基于银泰集团与云南城投集团达成的战略合作，促成了云南城投集团旗下上市公司云南城投收购银泰旗下8个地产项目的交易。同时，银泰集团指出，此次涉及收购交易的8个地产项目仅仅是银泰集团旗下商业地产板块的部分地产开发项目，是银泰集团与云南城投双方战略合作的一个开端。

　　透过这寥寥数语，已经能看到银泰集团与云南城投描绘的双方未来合作的蓝图，以收购8个地产项目开端，云南城投未来与银泰集团的合作将远不止项目并购那么简单。

　　银泰集团在官网发布内容中这样描述双方的战略合作：银泰集团在商业经营及管理上的经验与优势将嫁接到云南城投，云南城投也将依托“银泰”商业品牌及商业运营团队，结合云南城投在地产开发方面的优势，提升公司商业运营能力。

　　“各取所需，补己之短”，显然这是促成双方合作的必要条件。但合作背后，多了更多可能，除了项目并购，商业运营、地产开发、旅游、养老等行业都将是双方合作的方向，但目前来看，商业运营方面的合作似乎成最快速。

　　我们大胆猜测，除了目前涉及收购的8个项目的合作开发、合作运营，未来云南城投或许会引进银泰系的产品入滇。

　　事实上，这种猜测并无不可能。

　　结合云南城投在昆明的多个项目，均以住宅为主，目前建成的商业稍有规模的仅有“融城金阶”项目配套的商业，2015年9月份，云南城投曾发布公告，称将融城金阶4.6万方商业物业将转为自持经营。但从目前经营一年多的时间来看，由于商业体量受限，品牌吸引力较低，人气及经营现状并不如意，加之近年来，昆明多个大型购物中心，包括爱琴海、万达、同德昆明广场等大型购物中心开业，商业市场竞争激烈，使得融城金阶面临巨大挑战。

　　要应对这些大型品牌商业的竞争，除了引进同级商业品牌，云南城投似乎没有更多选择。这样的契机下，与银泰商业的合作似乎成为云南城投与昆明市场上的商业品牌竞争的砝码，借助“银泰”的商业品牌和运营管理或能提升融城金阶在昆明市场的竞争力。

　　除此之外，云南城投目前在昆明正在开发的近4000亩大盘融城昆明湖，虽住宅部分已经交付，但配套的商业部分尚未建成，按照项目的体量，商业部分的规划也大有可为，引入银泰商业品牌开发项目后期商业，也值得期待，加之所处的北部山水新城尚处于大型商业空白阶段，昆明湖如引进银泰商业品牌进行商业部分开发，也将有所作为。

　　巧的是，就在云南城投发布公告收购银泰项目之后两天（11月4日），云南城投就举办了“全域生活·新生态”为主题的商业运营平台发布会，建立新的商业运营平台，开始发力商业领域。可以预见，与银泰集团的合作，将成为云南城投进军商业的重大事件，而双方未来如何展开合作，会不会在昆明落地合作项目，也值得期待。