直播：第十届中国商业地产产业化峰会盛大举行

　　11月24日，第十届中国商业地产产业化峰会在北京优客工场盛大举行，本届峰会以“原力觉醒”为主题，共话商业地产+互联网的共融发展。

　　以下为直播内容：

　　【主持人致辞】

　　“从零到一，从一到十”，变化的是岁月匆匆与颠覆创新，不变的是坚持与信念，理想与情怀。大家下午好，欢迎来到第十届中国商业地产产业化峰会的现场。首先做个自我介绍，我是中经联盟执行秘书长王崇岩 ，很荣幸能够担任今天活动的主持人。

　　在峰会正式开始之前，我要感谢本次活动的主办方中经联盟和北京达世恒商业运营管理公司的全程策划和组织工作，感谢优客工场为大会提供的活动场地，感谢微瑞思创、华录乐影和爱线下为本次峰会提供赞助。

　　中国商业地产产业化峰会自2013年在北京举办第一届以来，目前已经在京津冀区域连续举行了9届，已经成为中国商业地产行业内最有影响力的高端会议之一。今年、今天，拥有厚重的实力积淀，承载着行业的创新与瞩目，第10届中国商业地产产业化峰会的巨幕再一次拉开。

　　 2016年，是中国商业地产转型创新的关键时期。现今，互联网模式已经逐渐与各个行业互相渗透、互相融合。在商业地产面对电商攻击、存量过剩、同质化竞争种种问题的现状下，商业地产+互联网模式响应时代号角而生，商业地产+互联网的“原力”是时候在此刻觉醒了！

　　 思则变，变则通，精英荟聚且论风云激荡。现在我宣布，第十届中国商业地产产业化峰会正式开始！

　　 首先为大家介绍今天到场的嘉宾，他们是： 

　　 优客工场、共享际董事长          董事长      毛大庆

　　 庆峰基金联合创始人、 优铺网     董事长      陈云峰

　　 绿地集团商业地产事业部          总经理      王智明

　　 中粮大悦城地产副总经理/北京公司 总经理      周鹏

　　 红星商业 华北区域               总经理      孙环宇

　　 金科股份北京公司　              总经理      刘宏兵

　　 中交地产有限公司                副总经理    彭增亮

　　 凯德晶品/凯德MALL翠微路店      总经理      胡泊

　　 北京万科商业管理公司            总经理      张媛

　　 华润置地商管中心                总经理      曾灿霞

　　 金隅商管公司常务副              总经理      潘上莘

　　 中粮置地北京公司                副总经理    客力宏

　　 大兴龙湖天街购物中心            总经理      祝林

　　 北京华升诺德商业管理有限责任公司总经理      李广胜

　　 北京华升诺德商业管理有限责任公司书记        李嘉

　　 同昌盛业新荟城购物中心          董事总经理  唐耀

　　 泛海控股不动产投资管理集团总部  副总裁      王亚平

　　 绿城地产北方区域                副总经理    胡广元

　　 喜隆多购物中心                  董事长      刘东晖

　　 华远地产股份有限公司商业总监/北京嘉华利远商业管理有限公司总经理   何宏斌

　　 广安置业                        总经理      邓含晖

　　 物美购物中心事业部              总经理      李存孝

　　 共享际联合创始人/易维商业创始人          首席运营官  李敏

　　 博纳电影集团                           总经理      黄巍

　　 中冶香河项目                           总经理      李艳春

　　 天恒置业城区事业部                       总经理      步艳梅

　　 鹏润地产商管、营销负责人/北京悦秀城      总经理      史中良

　　 远洋集团经营管理中心                     总经理      张晓岩

　　 东旭北方地产集团                         总裁        刘波

　　 江河地产                                 总裁        朱锐

　　 王府井集团投资发展部                  部长        曹世斌

　　【中经联盟商业地产专委会主席、绿地商业事业部总经理王智明先生致辞】

　　尊敬的各位朋友、各位嘉宾，下午好！欢迎大家出席本次中国商业地产产业化峰会，作为产业化峰会，这已经是第十届了。

　　作为商业地产行业最具有影响力和渗透力的会议，我们有幸得到在座的各位业界同行和行业的高手的支持和关注。

　　作为东道主，中经联盟商业地产专业委员会对各位的到来表示衷心的感谢。

　　本次峰会有一个重要的发布，云峰总关于优铺网的发布，跟他是多年的老朋友了，我觉得他这个人是有充沛的精力和对新鲜的事物、美好事物不断追求的精神。

　　有一次我跟云峰总去三亚度假，大家都比较轻松，平时的工作都很忙，那个时候我真的是一切的状态都比较放松，但是在整个的一路上，每当看到房地产的广告和商铺的广告的电话的时候，云峰总总会不厌其烦的打电话，问多少钱一平米，物业费多少，怎么样怎么样，问的非常非常细。

　　实际上当时我的一个最大的感受，我觉得这个精神很让我觉得钦佩，确确实实。

　　我们往往觉得休假就应该有一个休假的方式，但是我从中看到一类人，这类人真的是很适合创业，去做更多的事情，来给商业地产这个行业做出更多的贡献。

　　还有现在大家都知道商业地产行业和互联网如何结合，要O2O这样的结合，应该说是大势所趋，这是一个新的变化。

　　所以我们也期待着优铺网给我们商业地产能够提供更多的信息和更大的平台，最后再次感谢大家的到来和对历届峰会的支持，祝第十届中国商业地产产业化峰会圆满成功，谢谢大家！

　　【优客工场董事长毛大庆先生主题演讲】

　　首先非常高兴云峰请来这么多大咖，成立以来还没有见到这么多商业地产的老总到来，都是我的老朋友，第一次到这里来，第一次。非常感谢大家。

　　 首先我特别高兴的祝贺优字辈又多了一个人，优铺网，这两年好象是优字辈的天下，大概有十来个了。优铺网也算是一个了。挺有意思。

　　 第二个，我跟云峰认识了十几年，我们都是闲不住的人，老爱瞎琢磨，陈云峰在商业地产琢磨了很多事儿，最早在国美，后来到华业，又到赢商网，不停的折腾。我觉得他做这个优铺网跟我们现在的共享际有很多相近的地方，我相信下一步整个商业模型都会发生翻天覆地的变化。

　　 我们做了优客工场之后，跟云峰总交流了很多，很大的感受，未来的消费升级和商业转型到底向什么地方转，我们特别认同一点，从封闭向共享转，从功能性商业向精神性商业转，说起来感觉很虚，但是大家有机会可以去看一下共享际，典型的精神性商业，我们已经招商了，作为一个商业不用招商，天天人满为患，天天开一个实体商业就担心没有人流，我们那个地方天天担心人太多，根本挤不下。

　　 每个商户我们在里面都是自带流量的IP，说明什么问题，未来的商业实际上聚集的是共鸣式的商品，这里面带着各种精神的含义。

　　 前一段时间我跟人家说，你看星巴克，麦当劳都是非常知名的品牌，但是他们都不是IP，IP是看跟消费人群之间有没有精神的共鸣，这个词我创业一年半终于把这个词搞清楚了，刚开始做优客工场的时候，去美国拜访WE WORK的创始人，我说联合办公最重要的是什么，当时我想是标准化，酒店式管理，后台的IT系统等等，他说都不是，他说有一个词你要做到就成功了，ETHOS，一开始我们都不知道是时间东西，查了翻译也不知道是什么东西，讲什么精神气质，默契等等。实际上到今天做了一年半的联合办公和联合居住等等共享业务之后，突然间发现其实就是一个词“社群的思维”，就是我们叫做打造你的客户，变成你的用户，以后没有客户，都是用户了，而客户和用户的区别在于跟你之间和他们之间是有各种各样的精神共鸣的。

　　 所以我们当时说，做的商业社交平台，资源配置平台，我们希望干成最后的结果就是我们的用户是建立在一种共同价值观的基础上的精神联合体和利益共同体。

　　 最后形成利益共同体的时候，这个商业模型非常稳定。

　　 所以你看这里面的企业，一年多的时间，60%之间都有社交关系，40%都有商业关系，他们就是一个利益共同体，建立在一个精神共同体上。

　　 未来的商业从功能商业向精神商业转型，会发生很多新的模型，包括里面的中介，能量传递和资源传递的过程，都会发生变化。

　　 有一点毋庸置疑，我们都不会怀疑一件事情，未来的三十年，马云说未来三十年发生的事情是我们完全不认知的，或者我们这大半辈子干的事儿都觉得翻篇了，我希望这屋子的人有共同的认识，我和陈云峰都有高度的共识，我们都认为我们很有经验，在房地产公司相当有话语权的人，但是未来三十年发生的事情，我们没有办法预测，或者真的不懂，所以一定要有一个心态告诉自己，我真的不懂，或者我就认我自己不懂，能不能认是一个非常难的事情。你真的认同说我真的不懂，这才可以开始一个新的东西。

　　 所以陈云峰跟我说优铺网，我们也聊了很长时间，我说这是一个非常典型的共享经济，商业地产里面的人在房地产领域一直是比较珍贵的，中国的房地产从住宅走向商业到综合体，走的过程中一直发现实际上培养一个好的商业地产人，要花费的金钱、时间远远高于做住宅的。我一直说住宅是中小学水平，到了商业地产可能就真的是大学、研究生水平，甚至综合体更难，是博士的水平，地产的价值链就是这样的系。

　　 发生转型之后，很多的商业地产知识和资源，能够链接的东西突然断了，突然发现不知道自己干什么，这里面有非常多的资源在身上，他说我们搭一个经纪人的众包平台，为所有的开发商提供服务，从商业的定位、招商，招商后服务以及换手等等，可以把一批专业的经纪人和经理人集中在一个平台上做事情，当然这是一个入口，后面我知道他还有很多的想法，包括整体的商业众包的关系，包括整体商业重新定位的关系，包括我们现在做的共享际，其实我们发现大量的IP，而不是在找商户，我们是在找IP。

　　 其实这些问题必须要有一个平台把它们慢慢的搭建起来，所以我很支持他干这个事情，我们是从办公入手，他从商业入手，还有人从长租公寓入手，其实最后都会做到一件事情，就是城市的消费升级。

　　 我今天中午来的时候有三个创始人在外面，都是阿里巴巴出来的，做互联网的，他们在做什么呢，手里1.7万套住宅，偷偷摸摸做一年，开始跟链家叫板，主要在北京和上海，进行零散的散租，越做心得越多，平台出租，线上线下怎么样，1.7万套，我说入住率多少，他们说84%，人家一年半一万多套房子，好多都是一家在里面，两三倍，我们做社群，他们也是做社群，他找我说要借钱做联合办公和居住一体化的，这三个小孩就在这里，讲了一中午，没有一个是干房地产的，三个阿里巴巴做互联网的，跟你讲房地产应该怎么做。

　　 坐在我面前跟我说，毛总，接下来房地产应该这么做，我说我真的不懂，谢谢你们。

　　 你只要跟我接起来，一下子业务翻两倍，我说你估值多少，3亿多，我说挺好。我说链家怎么办，他说没有关系，他干他们的，我们干我们的，市场很大。

　　 所以我想讲讲这些事儿，回头来说，我希望跟云峰总越做越接近。实际上商业也好，办公室也好，综合性的小城市综合体也好，最后说到底就是把原来的商业模型提高一截，我衷心的祝贺他创业。

　　 我创业的时候第一个找的就是他，我说我想创业，你觉得靠谱吗，他送我三句话，你就追求您的三个自由吧，时间自由、金钱自由，心灵自由，反正还有这些年，越晚越来不及。

　　 今天同样把这三句话送给他，去追你的自由吧，每当看到一个人跳进创业的大海，就觉得我不孤单了，而且他也姓优，万字辈可能要变成优字辈了。

　　 我们这些小50岁的人，再奋斗十几年，可能真的会看到房地产在中国会有一次新的更大的变化，房地产远远没有到头，而是我们暴殄天物很多的资源都是浪费的，怎么让它们又焕发一次价值，就是我们这一代房地产人的使命。

　　 也许90后成为市场主体的时候，我相信房地产会发生更大的变化。所以我们也许就是过渡的一代，但是我们正处在一个看不懂的时代，所以努力做一点，也许就可以看懂，祝福云峰也祝福优铺网跟优客工场一起成长，我们携手同行，谢谢。

　　 【优客工场董事长毛大庆、中投置地董事长王军、优铺网董事长陈云峰签约仪式】

　　 陈云峰：今天是感恩节，他们说时间这么好，谁定的，毛大庆定的。所以我觉得真是把最好的时间留给了最好的哥们。别的不说，今天能够来的都是亲人。谢谢大家。我们两个已经合作了一个庆峰基金，我也特别希望借助优客工场，特别是优享创智，共享际把我们整个做的产业进一步整合起来。庆峰基金三个股东都到了，这次签约是王军率先领投优铺网，这个是真金白银要掏钱的。因为在座的还有好几个是合伙人，已经跟我们签了合同投资的。今天我也喊了几个已经投资的，我觉得在中国，下一步，可能有很多的人的关系就是合伙人的关系。

　　 主持人：（这是继庆峰基金合作后，三位老总再次牵手，希望这次合作能够擦出更绚烂的火花。这不仅仅是一次简单的签约，自此商业地产互联网线上发展的音符已经奏响，终将与在场的各位同仁携手一道，谱写波澜壮阔的新篇章!让我们的摄影师记录下这历史性的一刻，在场的各位请再次伸出双手，为这个瞬间，为这个瞬间鼓掌）

　　 感谢三位老总，大庆总和王总请就坐，云峰总请留步。2016年，房地产领域最难啃的一块细分市场莫过于商铺领域，如何将商业地产的商铺租售环节实现互联网化，中国首家商业地产租售O2O平台—优铺网由此应运而生。让我们有请庆峰基金联合创始人、中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网的创始人、董事长陈云峰先生做主题演讲，为大家揭开优铺网的神秘面纱！把舞台交给云峰总！

　　【陈云峰主题演讲】

　　 刚才的一切都是序曲，大家打开手机的网，我对互联网最近做了很多的研究，房天下我基本上到全国各地走一路，马上就会用房天下搜当地的新房的价格。另外我也会用链家搜索当地的二手房价格，只是职业习惯，能搜到每个项目，每个城市，每一个小区，包括每一套房子的售价。

　　后来我发现有一个空间家和优办，空间家是华夏幸福的副总裁创业的，优办是凯雷出来的，他们现在已经可以查到任何一个区域的办公楼的租金，包括优办还重点把联合办公纳入到他们的氛围里面。

　　 信息上已经解决掉了对称，现在大家想想，我们的商业、商铺，包括每个购物中心的租金，仍然没有达到这种程度，这是迟早的事儿。

　　 尤其是现在的存量这么大，所以这一定是一个巨大的市场。我也是学着大庆，他就是走在我前面，我总是看到他的身影和听到他的脚步，我就紧紧的跟了上来。

　　 今天就是一个互联网跟商铺怎么结合的考虑。大庆说到了梦想，我也是在国美，我跟黄光裕干了十年，基本上没有个人时间，全天后的，每天都在开会，12点的时候我会休息一会，两点的时候文件才可以批完，过了好几年，从四个小门脸变成1600亿的企业，当时国美的选址也是我负责，当时我看着身边的黄总想，为什么这个企业就是他的呢，学历还没有我高。当时我想，我也有一个梦想，这个梦想就是刚才大庆说的，这三句话是冯仑说的，创业是什么呢，创业第一是财务自由，大庆犹豫不决，当时大庆是万科北方公司的总裁，他就吃不准，当时到他的公司旁边吃了一个饭，我说时机已到，此时不做，更待何时。大庆说创业一周之后，克强总理宣布大众创业、万众创新。

　　 财务自由、时间自由都不做解释了，第三个是心灵自由，什么意思，我喜欢见谁就见谁，我喜欢干什么就干什么，我干我喜欢的事儿，顺手还可以赚一点大钱，我想去哪就去哪。

　　 你在一个体系里面由不得你，包括这些企业的老板都是很有管控力的，身边的人都是被军事化的在管理，像我们24小时不允许关手机。所以我觉得向往这种自由。

　　 再有大众创业这个事情，我觉得不靠谱，不包括大庆说的阿里的三个小孩，他们的平台也比较高。我觉得上市公司的高管创业，是一个积淀，大家实际上已经聚集了一定的资源，周鹏召集的商家不计其数，我现在就有体会，现在我创业跑过来投资的人，这个人说你什么时候时候帮过我，实际说我没有记住，但是他记得，你需要的时候他跑来了。很多这种事情，你使劲帮助的人可能不一定说你好，这个社会就是这样。

　　 包括庆峰基金，我们提出支持高管创业，可以融资。为什么碰商业地产的蛋糕，我在国美待了八年，做到上海、天津、香港，包括北京的总经理，而且我是国美的全国的营销总经理，包括物流、客服体系，连锁发展体系都批到我这里，国美是常委模式，黄总不批文件，对零售的概念我还是比较清楚的。

　　 另外做过几个地产项目，只有地产的一把手才知道自己的体系当中哪一个最轻松，我上周四的时间跟肖劲和刘肖在一起，他问我你干什么，我说我解决你商业地产的瓶颈，刘肖问采取什么模式，我说要把商业地产的人整合起来采取众包，他们都说好，他们可能将来都会做我们的投资人。

　　 做过一把手的人，我只要几句话大家就可以听懂。

　　 我理解现在的社会个人不如团队，团队不如平台，平台不如趋势。我用八年的时间公益的做中经联盟，我对自己平台的能力给予了确认，八年就做了一个事情，团结很多人在这里发生化学反应。

　　 我认识大庆的时候他是凯德的运营总监，当时我们都是跑验收，那时候我们稍显年轻。

　　 我觉得一定要有创新的思维，他这几个点都踩对了，我从国美到国美的地产是内部调动，然后到华业，现在来做优铺网，我觉得首先是迎合大势。

　　 我创业的时候一直想，我一定要做三个方向，到现在很坚定，这是我三年前写的三个方向：第一个，不离开房地产行业，只有中国房地产行业还可以赚钱，别的行业一片箫条，一天我碰到一个打球的，我跟万达现在的总经理打球，他一个朋友，我说你们忙什么，他说我现在就打球，不干事，他说我不干事就赚了，干事的都赔了。

　　 第二点，我觉得一定要做房地产行业的延伸，昨天孙宏斌有一个讲话，他讲话的一个中心意思是说房地产再增量已经很难了，北京所有拍的地，大家知道上周都拍成了持有，你想在增量上还想销售额突破3000亿，这是很难的，大家肯定往运营上转。所以我觉得产业链的延伸我选择的商业地产。

　　 另外一定要用移动互联网的形式，要用手机。第三个一定要资本化运作，原来我也想搞一个公司赚钱就可以了，现在为什么投庆峰基金，搞中经大业资本，还有王军，他们的单独企业都要往这里真金白银注资，我领投，后面的资金要到位，今天请了十几个见面的基金，现在市场上有大量的钱，只需要证明你的模式是对的，多好啊，而且用互联网模式，我不像链家养很多人，我把他养的人用起来，包括你们的招商人员，运营人员，我都发展成众包经理人，我也可以雷达扫射，一个铺子销售，我可以推送给所有人，另外可以用雷达扫射所有人，这些理念别的行业已经很成熟了，我们完全可以应用到商业地产的行业，因为商业地产这个行业最关键的词是“匹配”，一定是商铺匹配品牌，品牌匹配商业。

　　 从2011年，住宅的房多多，好屋中国，链家、房天下等等都起来了，做的都不错。到了去年优办，包括优客工场，这是互联网理念，还有好租，58下面的，市值一下子10亿美金。但是他们都是办公领域，现在下载这个已经可以完全解决掉信息的问题。线下一看就OK，所以我觉得他们的估值，融资，他们就做写字楼受这么大的认可。

　　 商业地产的存量太大了，一年9000亿，现在大家发现政府批规划的时候商业越来越多，原来的商铺特别好卖，2016年之后房子都卖七八万了，商铺应该卖到大概十万，租售比已经不成比例了，第一销售变难了。第二个要处理好租售的关系，一定要先租出去，这个跟持有的MALL不一样，很多的存量资产是商铺的形式。

　　 所以我们琢磨了很长时间优铺网，我特别希望在座的各位记住这个LOGO，我已经申请了商标，UP就是优铺的拼音，是一个互联网的思想，连接共享，我们专门把U设计成磁铁，还是要吸引资源，我们又加了一个+，我们还是叫互联网+，真不是+互联网。

　　 我们做成更互联网化，这是我们的一个想法，另外我们的官网明天就上线了，我们的定位是中国商业地产的首席租售O2O平台，这句话不好记。下面这句话好记，优铺网作为一个符号，当互联网整合到商铺的时候，我们觉得这是一个很重要的标志。这件事情说大了就跟特朗普的事情一样，跟英国脱欧的事情联系起来。再加上明年中国开十九大，这个世界会聚变，一切都可能重来。

　　 商业地产的“中国梦”我们优铺网对商业地产，大家慢慢的会感受到它对行业的影响，我做了一年多的赢商网，我觉得这个网络整合资源的能力确实太强了。我反复的说，把原来的赢商网的媒体平台概念做成一个交易的平台，这是一个特别大的变化。

　　 大家都记不住前面的，将来就记住这句话，买铺租铺找优铺，本来做广告的时候，我们还没有想好，就想到了这句话。我们实际上是一个资产管理的思维，首先卖铺子的事情先做，你要不卖，我就给你招商运营，卖了就给小业主招商运营，这是一个资产管理的思维。

　　 这件事情就是行业的最大的痛点，可能在座的像中粮、华润都是特别杰出的企业，包括华远现在做的特别好，绿地也起步了，泛海也有几个项目。中国为数不多的二三十家真有能力持有、把运营抓好。中国的房地产商三万多家，其他的99%都会遇到现金流的问题，租售的问题都要面对。

　　 所以我们觉得能够处理好租售的问题，是一个行业特别大的痛点。实际上我们是两个体系，我们以招商和运营的能力来获得销售的代理权。然后又把销售之后的管理抓起来。

　　 关键是整合资源，所以行业痛点就是机会，这里面主要是经纪人众包的概念，就是房多多的模式，已经把有的经纪人变成自己的网上的经纪人。房多多已经把市场培训差不多了，我们只需要在商业地产领域推广这个模式就可以了。

　　 整合所有的多边市场，开发商里面管招商运营的，包括购物中心。投资客、品牌商，包括金融机构，还有经纪公司和经纪人，什么是众包呢？我们从开发商拿到活之后，众包出去，谁接单谁做，之后80%的佣金给他，我自己留10%到20%的管理平台的费用。这个模式一定可以行得通，但是需要一个过程。

　　 前三年先做新房，将来最大的是存量市场，像北京和上海住宅的二手房的销售都已经超过了一手房，商铺也是，很快会进入到存量多于一手的状况，软件已经同步开发，但是我们先做新房，开发这头的钱比较好赚，大家只要可以卖出去，多提一个点也没有关系。

　　 整个的过程就是一个从商铺的销售、经纪人、投资客、也可能销售，也可能招商，这么一个过程，应该说商业地产的产业链是比较长的，所以我们在公司的配置上做了很多的产业链的延伸。

　　 华夏时代的商业管理还有资产管理公司，还有庆峰基金的股东，中经大业资本，我们未来会在金融方面发力，品牌和活动接着做。

　　 融资到位之后，尽快的就会在上海和深圳、天津先铺开，优铺网想做成一个大事，现在大家网上一搜很多，很多人五六年前想做这个事情，海南、上海、苏州。我们明天或者后天才会有，他们都想做，但是凡事天时地利人和，现在的互联网的风从住宅刮到商业，今年和明年才是互联网商业地产的整合时代，过了2017年没有机会了。

　　 而且现在房地产行业转型了，必须玩运营、玩持有，中经联盟的总经理聚会，他们自己都亲自招厨子，我们那里要开一个好饭店，大家都在往运营上转，所以我觉得这个就是将来的一个方向。

　　 然后现在整合的这些元素，实际上都不难，我对赢商网心存感激，我说招商的经纪人，包括销售的经纪人，品牌跟所有的项目，这些整合并不难，只不过没有一个人使劲整合他们，而且这种整合刚才我提到天时，地利是你只有在北京才可以做全国的生意，我们生在北京，全世界看中国，全中国看北京，全北京看哪看朝阳，全朝阳看CBD。

　　 再有，人，我回头一看，正好商业和地产都做过，很多人冒充专家，他都没有操盘过，大家都懂，但是懂和不懂就差一点点，商业地产就是一层窗户纸，刚才大庆提到商业地产的人需要靠时间和教训、经验历练，必须有经验，你有了经验才能操盘，而且我觉得一定要站在核心的决策层的位置上，好多人要定，周鹏定的悦界的名字，跑香港转半天，又跑到新界，想出了悦界，确实需要看，去学习，才可以达到这种状态。所以这种资源的整合，这个网络只要诞生就没有问题了。就跟滴滴打车一样，只要有了，大家用起来，这司机就由不得你了。

　　 今天来了20多个开发商的营销总监，因为我们现在不光是做购物中心，我们把开发商的商铺的部分去化，当时我们很重要的盈利点，这次请了很多的开发商老总。

　　 包括像中国金茂，首创，保利，包括绿地，我们做了很多的项目。去年跟大庆脚前脚后出来，我跟晓牧总一块，刚好一年多的时间，我们做了三十多个项目，而且现在锁定就是做主要的大城市，不去太底的，我去邢台三年，做了一个天一广场，差一点累死，回北京感觉很陌生，现在说什么也不清楚了，我觉得还是站在有灵气的北京。

　　 这是我们对标的几个企业，像优办、好租，包括乐铺，房多多和好屋中国，估值都是比较高的。所以我研究了一下他们的模式之后，我特别有信心，这个事情应该可以成。

　　 我们的团队，大庆和王军将来都会进董事会，包括几个投资人都会进入到决策圈里面，投资人要求我们招CTO，如果大家认识在地产方面比较有互联网技术专长的人，最好是阿里或者是百度出来的，好朋友可以推荐。地产我们已经有了，加上金融和数据我们都需要人，实际上我们做的是一个平台，是一个产业链，这个方面我们觉得现在刚刚起步，我们的净值调查刚刚做完，大庆问我法人结构，我说最原始的没有动，这轮签完之后，我们优铺网就做工商变更了，很多人都是我们的股东。我查了一下优客工场，现在投资人有70多个，包括公司，包括红杉、真格和阿里。优客工场到现在为止投资的企业，毛大庆当法人的也是70多个。去年年初到现在，70多个公司跟人投资了优客工场，优客工场这边也投资了70多摊，这是很强的拉动就业的能力。

　　 我们的团队又具有实操经验，又有理论高度，又深耕行业，也能够把商铺移动互联网这个事情做的更好。

　　 产品的细节方面一些地方没有说，就是一层窗户纸，一捅就破了，现在我特别的紧张，每天都有人抢注这些商标和公司，特别麻烦，这个事情很快就会出现追随者和竞争者，不管是我还是其他的人，不管是什么铺，2017年12月份之前一定会有一两个大的平台出来。现在产品这块不是特别成熟，我们没有敢往外推的原因就是这个，这次先把品牌推出来，借用一个电影词一句顶一万句“买铺租铺找优铺”优铺就是新时代，新梦想，商业地产的中国梦，谢谢大家。

　　2011年，房多多以住宅销售经纪人众包模式带动了住宅产业的互联网化潮流，此后好屋中国、房天下、链家、爱屋吉屋等企业先后试水互联网O2O模式。

　　到了2015年，办公租赁+互联网O2O模式出现，一大波相关企业纷纷涌现，像优办、空间家、好租、点点租等都是在这一年成立并先后获得风险投资。

　　今天，商铺租赁+互联网也诞生了中国首家商业地产租售O2O平台，优铺网，优铺网的诞生将为商铺租售这个万亿级的市场带来翻天覆地的变化！今天借助第10届中国商业地产产业化峰会的舞台，我们将隆重举行优铺网的品牌发布，接下来就让我们有请优铺网CEO高文利、中经联盟商业地产专委会副主席、红星商业华北区总经理孙环宇、泛海地产副总裁王亚平、绿城地产北方区域副总经理胡广元、东旭北方地产集团总裁刘波携手启动优铺品牌亮相仪式，也有请在座的每一个人共同见证，与我们一同开启商业地产+互联网历史的新篇章！

　　【朝阳大悦城总经理周鹏主题演讲——《大悦城的互联网应用》】

　　 云峰总本身是个热心肠，特别有温度，今天他在这里做连接、做优铺、做O2O，如果这个行业存在的话，可能也只有他能做成吧，因为我觉得没有比他更具备这方面优势的。

　　  其实给我的题目，因为我所有PPT都是开放的，大家都是业内圈里的，我也不太想再老生重谈，我今天只是想就最近的一些想法和观点很真实的跟大家交流一下。因为刚才说了很疲惫，疲惫不是来自于其他，而是这个时代变化太快，每天脑子都需要更新。但是一到大庆的优客工场，每次一来整个人都好了起来，因为这个地方能够不停的让你进来就有所顿悟，有所感触。再加上刚才大家交流的想法，也弄得我也心潮澎湃，脑子也挺乱的。

　　  我一直就想必须把大庆的优客工场要弄到大悦城里去，但是这个想法老是不到位，为什么呢？他们老是跟我谈租金，老是说这块的租金，作为大悦城为什么需要这个东西？我说你们不能把它看成是一个铺或者是一个空间，更重要的应该在这里面要植入一种文化，植入一种基因。我说每一座大悦城里能够有这样一个优客工场，我们每天进来的时候，我们的员工就能得到很大的催化，你就会把大悦城运营得更好，所有品牌的外在价值，一定是通过内在价值，我们追随什么，我们的员工信奉什么。如果我们每天都用它，一定会更好。因为跟云峰、大庆总每次接触都能得到很多的正能量。

　　  言归正题，互联网的应用，从前两年逢人就提电商，觉得所有行业都不行了，要不提大数据、不提互联网，不提这些事好像什么也干不了了。其实那时候我们也在想，既然这是一阵风，是一个热的东西，做商业，我们也要有开放的心态，那咱们就都做了，大不了就当传播了。一部分是传播，另一部分要看重一个本质。现阶段国家又回过味了，要做实体商业。什么事情都是第一看标杆，第二看本质。

　　  怎么看标杆？看美国、欧洲，人家都不傻，毕竟他们的经济发达程度比我们要高，走得更快。因为看他们，我原来一直说美国在过去的15年电商增长速度也很快，但是近些年一直稳定在29%到35%之间的社会消费品总额，他们发展的好的在哪？都不是在平台电商上去解决的，更多的是通过垂直电商。这个品牌在我自己做的线上的平台去走的。

　　  第二是看本质，我们为什么在这里面没有说要去投这个网，那个网，把大悦城搬到线上来卖货，没有这样走。如果相信商业地产这个行业存在及只要实体商业还存在的话，那么你的行业的本质是什么？我一直说实体商业的核心竞争力是什么？就是一个中心、两个基本点。一个中心是地缘中心，你干实体的就是地缘辐射优势，就在北京，在北京你就是地缘，你就夯实，所有的事情这是你的核心竞争力，是地缘辐射。两个基本点，一个是体验，一个是平台，我们要做足体验，第二这是一个空间，是客人聚会的东西。另外，我们不是单纯的渠道化，我们最害怕的就是把整个商业如果视为一个零售的渠道，这个事我们去拿一个项目，我们首先就按照成本、市场的价值要卖多少，这东西太直接。

　　  其实一定有一个更高的价值点在里面，如果一个商业我们永远定位为它是一个纯粹的渠道，那么这是逼死无疑的，它就是一个平台。同时是一个品牌的形象，它的品牌价值，对商家来说品牌价值应该是更大的，跟顾客之间的接触更大。

　　  我们今天做互联网，做实体商业，你永远不管干任何事都要本着这样的一个中心，两个基本点。你的优势就是这个，你不能把你的优势玩没了。这是第一个观点。    

　　  第二个观点，我们来说购物中心，商业是干什么的，商业是什么行业，商业地产是应该用地产的产业链来思考的吗？其实不是。如果我们把它当房地产业，我们就搞错了。我提出来，要用服务业的观点，用服务业的视角，来重构商业地产的核心竞争力。更重要的就是要翠消费者洞察、要从消费者连接，满足他们的需求，消费者教育，消费者做升级，再消费者洞察，是这样一个闭环。我们做互联网，今天如果这样的话，我们的互联网应用也应该是绕着这个方向来走，按照服务业的方向来打造。

　　  第三个观点，实体商业说我们是卖什么的，有人觉得原来很粗糙的一个观点，我们是做B2B的，实际上是干什么？所有的B2B行业，我认为都应该是免费的，但凡B2B行业都应该是免费的。那我们是干什么的呢？实际上是B2C2B，无论你是做百货还是购物中心，我们是做B2C2B，我们一定经营的是客群，这栋楼我们的核心价值是什么？这栋楼的核心资产是一栋楼，但对于商业地产你们更要看成这个核心的资产是客人，谁拿走了你的客人，这个资产就是不值钱的。我们是做B2C2B的。

　　  还有一个比较重要的观点，我们这个年代是进入到内容为王和服务为王的时候，所有的想法，任何时候一个企业不要想着把所有的运营太轻的东西，未来都是不太值钱的东西。做运营太轻了，首先要把资产做轻，第二要把运营做轻，这是省事。但真正对未来来讲，省事好干的事都已经不存在了，都没了，或者被免费化了，重要的还是要运营，还是要赔辛苦，要么就是要动脑。所以要重运营、重服务。

　　  基于这样几点之上，从商业地产来讲，它的互联网思维，我们做互联网就是围绕这几个点，强化地缘优势，强化客户的连接，强化服务，主要是从这几块。

　　  我们公司原来专门指定了一个创新小组，有创新部，这个部门我每年都给它一定的费用，好几百万，但是我对它的要求是：第一，你必须要花出去。第二，至少一年要做十件事，哪怕十件事全错了，你也得去做，去不停地摸索，不停地要有一些新的想法。他们原来也碰过一点交易、也碰货，但是我跟他们说，好歹是个噱头，你们去玩吧。但是从内心来讲，这几年最最重视的是基础设施建设，就是在IT方面的投入。我们这栋楼，有的说只要一上app了，就感觉是玩大数据了。很多商业连数据采集都不完整，提什么互联网化、提什么大数据。但是这个开发的过程是一个非常漫长的过程，也是需要潜心面剑的过程。这是我第一个关注的。

　　  第二，我不知道它未来是什么，但至少我们线上的这一块就是唐僧给你画了一圈，你不准出这圈，永远别碰交易，永远以社交和服务，我们将来通过社交、通过服务，把这栋大楼IP化。因为你经营客群，必须要把大楼IP化，要通过这些小IP烘托出自己要做的东西，把这一栋建筑IP化了，才能经营客群。我们的互联网思维，所有的东西都本着强化实体商业的核心竞争力去走。

　　  今天上午我在内部开会，还有几次我去路演，见基金，每次他们都说，你们的租金费用率太高。另外一块又说你们的人太多。我认为未来的基金也会细分，因为基金如果不懂行业的话，纯粹用资本的基因来对接，会搞坏，像餐饮业就被玩坏了，如果哪个餐饮资本痕迹台中，会死得很快。一说就是压缩成本、压缩人工，我说这是属于不懂商业地产的玩法。

　　  我那次跟GIC这几个哥们儿在一起谈的时候，我说以后专业的商业地产投资人应该看什么，不要跟我对标某些行业里说他们的租金费用率，怎么那么几个人就可以管，你们用这么多人关，说你们的推广费太高。我说你是卖人的，你不是卖货的。另外一块会说，出租率，朝阳大悦城和西单大悦城那么好，出租率95%，像上海等有地方经营不好，都100%，我说想租出去还不容易吗？但是关键是要调整，每年旺季六七月份，暑期来临之前，还有寒假来临之前，出租率不准超过90%，要折腾，要重运营。不能说满场见不到一个保安，但是我更希望未来的保安是刚才的小白小机器人这样的。

　　  我们现阶段的互联网化，第一，采集数据。第二，对数据的挖掘。第三，互联网思维，我们所有的事情都要开放。包括我们核心的这些销售数据，这个数据只有交流起来才能有价值。什么叫大数据？大数据一块是你把貌似不相关的东西能整合起来，把貌似无序，实际是有序的，它不是布朗运动。

　　  另外就是交换，只有交换才能产生价值，所有的既然是平台，购物中心要平台化，既然是平台一定有两个。一，界面友好。二，对于平台来讲我认为就应该是开放，不开放就不是一个平台。就像昨天晚上一个好朋友，我说很迫切的需求合作，他说为什么？我说你这个东西就像大悦城似的，搞园区有智慧园区的管理等等，看起来很简单，实际上台上一分钟，台下十年功，这个东西的运营是很重的。

　　  所以我们对于商业地产，我觉得永远要感谢互联网，有了真正的互联网之后，我们才能够，第一，实现了消费者主权。原来说消费者是上帝，可是从来谁当过上帝啊，因为你没有渠道，现在人人都是自媒体，有了消费者主权的时候，我们的好坏就分开了，我们要做消费者的联系，要做消费者的维系，一切的一切绕着人来走。短期内，我认为实体商业做互联网还远远没到时候，未来我认为优铺也要找一块要做重。比如优办也在做一个小空间，这是我们的核心竞争力。

　　  对于未来来讲，商业地产去库存可能最终会比较艰难，因为住宅的去库存还有家庭结构等等的变化，有需求，提升品质。而人口总量在下，商业就提供这么多空间，可能单纯的来讲，我们去招租也有点困难，那么如何去创造一批租户，能够无中生有，未来有一些无中生有，或者能带着主力店走。只要你通过优铺，能炒热一些区域，这些区域是怎么炒热的，或者哪几个铺能跟着，有核心，有带头大哥。今天我们线下的实体的带头大哥云峰总出来了，未来还要有一些重的内容。我们大家一起来祝福这样一个新生事物，大家一起用好互联网，让互联网更好的为人服务。谢谢。

　　如今，在定位招商到运营管理、追求数量到精求质量、加之重视资本化通道的现状下，一个购物中心的运营价值绝不仅仅是营业额的比拼。今天，由优铺网独家测评的中国购物中心运营价值TOP100企业榜单及其相关子榜单，将首次独家发布。榜单在系统、科学、理性、专业的原则要求下，采取20多项指标综合测评，用大数据直观展示运营价值。欲知详细情况，让我们有请北京达世恒商业运营管理有限公司总经理张晓牧为大家揭晓！

　　在做测评的讲解之前，我想跟大家互动一下，因为大家今天来了很多都是购物中心的专家和老总，大家认为心目中运营非常好的购物中心是哪些，比如以北京为例。第二，为什么？当然我不希望出现答案，因为现在我不会听答案，但是我想说的是，可能每个人心目中购物中心运营的好坏，大家有不同的标准。可能作为商业地产，尤其是在一线从事购物中心运营的人员来看，可能有几个硬件的标准。比如说它的租金，比如说它的销售额，包括租金的平米单价水平。另外可能还有一些软性的，比如说客流量，比如说提单率，另外还有一些其他的硬件，比如整体的大数据的管理，包括一些其他的管理水平。

　　这些有没有一个标准呢？我们作为优铺在今年的年初，我们一直也在考虑这个问题。到现在我们总结了一个模板，大概我们针对全国，目前有150到200家左右的购物中心，我们做了一个横向的了解。另外，我们也做了一个20个数据指标的纵向的延伸，从横向和纵向我们对各个购物中心进行了排列，可能有的人会问，这个购物中心比如有的是奢侈品，有的是快时尚或者时尚型的购物中心，哪种类型好？我们并不认为以品牌或者以销售为主要的，就是好的购物中心。我们一共有20个测评指标，而且每个测评指标我们都会给它一个相应的测评数值，通过数值的累积，我们形成一个总的测评分数。

　　这个指标的用处是干吗呢？一个是为购物中心现阶段的运营价值和未来的增长潜力，我们做的一个综合指数。另外，衡量购物中心发展的总体水平和单体项目的运营价值。包括一共20项指标，我们做了一个权衡的分配，是我们做购物中心测量的一个标准。

　　通过这个数值，我们觉得有三个用途，一个是各个购物中心的运营者可以在同城同区域进行一下类比，确定一下自己所处的竞争格局，所处的位置。第二，对于品牌商家来看，我们认为它也可以通过测评体系选择匹配度最高的购物中心来选择选址开店。第三，对于投资方来看，快速了解购物中心的整体优势和劣势，或者一个理想的投资回报。

　　刚才所说的一共20个指标，分为动态和静态指标。

　　从静态指标来看，这些都是购物中心从创建之日起，都是一些已经固定死的，比如面积、所带城市、所处商圈，因为这些是不依靠后期运营所改变的，是先天的。包括轨道交通的情况，包括停车位的数量、包括开发商和运营商的性质。在这里我们对于停车位的数量，可以跟大家说，做到了相对比较大的权重。因为我们认为可能一些购物中心，未来一个是停车位，一个是轨道交通，是决定购物中心好坏的比较重要的先天因素。

　　从动态指标来看，大概有十几项，包括销售额的情况、平均租金的情况、客单价、客流量的情况，包括主力店的面积配比，包括一些品牌的级次，包括主力店娱乐的、零售的，包括一些店铺的数量。另外还有一个很重要的，既然是做运营评价的，那我们对于运营团队的评价也是占了比较大的比重。

　　选取的城市，这次我们一共选择了十几个城市，首先是北上广深，这是大家比较公认的一线的消费城市。另外，我们在几个重点的区域，像东北、华北、华东、华中、西南、西北，我们都会选择一些比较重要的城市，比如西南的成都、西安，华东的杭州，当然这些城市未来会不断增加，另外整体的大区也会不断增加。

　　通过未来的衡量指标的调整和修正，我们也是希望未来由购物中心的运营者能够自行提供一些数据，我们输入到我们的测算模块里，给大家一个相对比较公正的数值。另外，我们最后的平台，也会跟各个购物中心，包括给各个品质商家开放，由大家自行进行测算。

　　下面我说一下TOP100各个购物中心的综合指数的情况。因为时间有限，综合指数的数值我不说了，我会把购物中心的名称说一下。

　　（TOP100名单）

　　我想通过看完这个购物中心的测评数据，我们也总结了购物中心发展的几点趋势，快速跟大家回顾一下。

　　第一，购物中心的经营理念开始会遇到以消费者为核心，深入研究消费者行为的是购物中心经营的重要工作。我们觉得排名靠前的购物中心有一个重要的成功优势，就是围绕着消费者在进行运营。

　　第二，购物中心未来不应该关注品牌招商，同时应该关注运营管理的综合服务能力。我们以互联网+为例，现在发现越来越多的购物中心是越来越迈向智能化的节拍，包括一些对消费者的智能化的体验，包括对线上和线下的导流，包括内容的自己的会员的大数据分析，我们认为智能化购物中心会是未来购物中心发展的一个趋势。

　　第三，购物中心未来会跨行业去整合资源，目前我们看到的购物中心的资源整合，包括有医疗、旅游、展览展示和演艺。未来购物中心和行业整合我们会认为有越来越多的跨领域去经营。

　　第四，购物中心要不断强化自身的生活方式和社交场所功能，从纯的商业设施走向生活社交的场所，这个我也不再去解释了，因为大家现在都会发现，我们去购物中心绝不是去购物的，实际上我们是和家人、和朋友一块去聚会，这是未来购物中心发展的一个新的趋势。

　　第五，购物中心应该是从满足消费者的五种体验，视觉体验、社交体验、科技化体验、精细体验、艺术和戏剧化体验，着手去提高消费者的消费频次和消费感受。

　　我的汇报完毕。谢谢大家！

　　【北京商业地产金地标奖项颁发】

　　获奖项目是

　　中粮万科半岛广场、北京爱琴海购物公园、北京欧美汇购物中心、龙湖北京长楹天街、凯德MALL望京购物中心、龙湖北京大兴天街、望京新荟城购物中心、悦荟万科广场、凯德MALL翠微购物中心、北京通州万达广场中粮万科半岛广场

　　【微瑞思创联合创始人周像金主题演讲——《比你更了解你自己--大数据时代的商业客群研究》】

　　大家好，我们公司是毛总说的，从做传统数据库的一群人出来开始做房地产数据，我在美国了几年，回来跟几个兄弟一起做了微瑞思创，我们希望把各行各业的数据打造起来，其实很多时候要靠数据的连接才可以发挥数据的价值，我们也是希望在整体的，特别是商业里面，我们把一些针对于商业，不管是消费也好、客流也好，有一些什么样的数据可以做好连接，通过海量的数据，通过沙里淘金的过程把价值给行业，起到一点帮助。

　　今天我们讲的主题就是在商业当中如何做更好的消费者的洞察。一般关于消费者洞察1911年开始就有这个概念出现，一直到2016年，这个世界已经到了风云变幻的时间，但是普通的调查数据的方法没有变，比如说哪些客群是我们真正应该抓住的客群，他们都愿意在什么地方花钱，我们如何让他们愿意把消费放在我们这边。

　　大数据时代，我们提供新的视角，这是北京的一个商场，我们通过一些海量的数据，运营商位置的数据来看，比如说跟联通合作，大家只要拿到运营商的手机都会留下你在什么样的位置，这个时候我们看的时候，当到过某一个商场的客群在一个一个的时间内，他们的居住地在什么地方，以商场为核心可以看到，50%的人都是居住在5公里范围内，地缘性非常强，50%离自己都不会特别远。

　　针对于核心商圈的人里面，只有3.5%到了商场，做一点消费。其实大家在去工作的时候，进一步深化的时候会关注更近一点，一公里范围内会有多少，实际上只有6.8%，一公里的范围内100个人，一个月内只有6.8个人到了商场做了一次消费。

　　这个时候我们再看，所有的商场可能觉得稍微有一些低，整体的数据分布来看，周边的客群的影响力非常广，说明不只是周边有一定的影响力，同时把它的渗透率也开始覆盖到周边整体的半径的五公里范围内，是非常均匀的分布的过程，这是我们非常希望看到的，我们的影响力辐射的范围更大一些。

　　这个时候随便找几个商场看一下，客群是否有重叠，另外一个商场，大家离的都不是很远，他们的客群跟我们的客群有哪些是重叠的，我们可以看出来A商场多了一点点的覆盖，B商场的覆盖稍微差一些，C商场也有一些覆盖，我们就会找到哪一些商场跟我们核心有竞争，因为他们跟我们的客群覆盖是同一个位置，甚至更高，客户的重叠率也很高。通过类似的海量的数据，客群的洞察找出来一些比较有意思的点。

　　这只是其中一个点，通过位置类的数据找到客群的渗透和重叠，竞争的对手有哪些客群的重叠，还有很多消费类的，不管是线上、线下，还是他们的客群的特征，其实在通过一些海量的外部的数据资源都可以做一些打通，我们跟线下的数据，接通了全国银联的刷卡的数据，很快我们不管是线上线下的消费，一个地区通过另一个视角，像大家在整个商场自己运营过程中看到的数据，客群有什么特征，周边的朋友都在消费什么东西。通过一个海量的数据，另一个视角解读这个事情。

　　大数据时代，大数据覆盖了我们上帝的视角，我们有很多新的东西不断的验证和实践出来。这个也可以跟云峰总很好的结合，所有的商铺后面可以做一个非常好的整合，所有的商铺的评估变成了一个可透镜，通过新的方法看到这个商铺的价值如何，有多少的客流，未来可以达到多少的营收，这个自然而然会变成不管是针对商场还是商铺，更加精细化的运营阶段，谢谢大家。

　　【北京众源线下信息科技有限公司总经理金剑发表演讲】

　　我是爱线下的金剑，我们主要为购物中心和商业做互联网的服务，我们主要做线上线下整合的系统，会员、营销、销售的系统分析。第二个是整合外部数据，提供数据的资源服务。

　　非常感谢优铺网陈总的帮助和支持，跟大家分享一下我们具体的实践的经验。在购物中心O2O或者线上线下整合的过程中，我们理解线上线下整合的角度，基于线下的实体的商业，我们觉得有三步来走，新开的商业地产要经过以下三步，实现线上线下的角度，整合的角度，精细化运营。

　　第一步，主要是建立一个会员系统，或者一个会员平台，主要是实现会员营销、销售、分析整合的系统的功能。第一方面整合商业的各类资源，收银、WIFI、车场、餐饮等等。

　　第二部分我们要把数据采集下来，遗留下来，第三步为消费者提供更好的服务，这个逻辑刚才周总已经说的非常完整和精准了。

　　我们只是讲一下我们的实践经验，这块的价值，对于消费者来说，第一可以提供更好的内容、优惠、服务。对于购物中心和商户来讲，可以帮助他们拉新，做老会员的服务和导流。第三步做更好的营销、推广，包括促销。

　　第二步，我们讲的内部的数据分析，这其实数据主要包括两块，第一块是我们的消费者数据，消费者是谁，年龄、性别、人口的分布是什么样的。第二块，到店的客流数据，一个月来几次，两次还是更多或者更少，每次停留的时间，停留的位置，包括整体的线下的客流的情况。第三块是所谓的销售，他的消费频率和客单价，品类和品牌的偏好。

　　最后是会员的行为，消费者喜欢什么样的促销行为，乐于参与什么样的促销活动，享受商业体内什么样的服务，这是很重要的。

　　消费者这块的数据是很重要的，基于消费者的核心，购物中心和商户都可以想我们给什么样的消费者提供什么样的合适的好的产品和服务，这个价值在这里。

　　另外一个层面，对于购物中心和商户，基于这些数据，可以做更好的拉新，新客从哪来，老客怎么找回，怎么定义人群的范围。

　　第三步讲到精细化运营，这块很重要，基于刚才说的消费数据、客流数据拿过来以后，下一步怎么做，怎么给商户和消费者提供更好业态和品牌的组合，怎么提供更好的服务，包括会员的运营，从进场以后，停车、WIFI，一切的业态的交互，怎么给他极致的体验。

　　下面简单过一下三步骤的主要的功能，第一步通过我们的系统，首先把营销和服务的内容推送到消费者手机上，第二步通过我们的推广活动会驾车来到线下商业，来了之后会看到导购、购物的信息、餐饮、影院的订票，消费和支付，之后通过我们的系统可以完成积分，然后出去的时候不用交停车费，可以用积分兑换，也可以做储值，最后给他一条告别的信息，通过微信推送，免费，在这个过程中可以把我们更好的营销的内容和服务的内容提供给消费者。

　　价值就是拉新和老客户维护还有营销销售，这块不具体说了。

　　在这个基础上，很多商业我们看到，一个是横向的拓展，基于属性，周边的食宿购整合到我们的平台里面来，另外集团性的客户，可以做大集团的全国性的业务整合。

　　第二步，刚才我们理解的数据分析，线上客流、消费分析，包括线下的商户的销售数据的统计和客流的分析，会员的订单，优惠券，积分，类似于整体和消费者的交互，都通过我们的系统内实现。

　　有哪些数据呢，从消费者角度来讲，有四块，人口属性的数据，性别、年龄段，常驻地，会员等级。第二类交易行为，消费者消费的品牌，业态以及客单量，消费价格和频率。第三类，县长行为，就是积分，签到等等，一切在购物中心的场所里面很好的解决。第四块是到店的行为，进了哪些商户这些信息。

　　基于消费者的数据搜集很重要，搜集之后系统给消费者进行打标签，不同的消费者打不同的标签，通过客群和位置进行自定义的客群分类，可以把消费者分成很多类。

　　第三步，基于外部的数据资源，银联，互联网的公司进行数据的匹配或者增强，比如说我们购物中心大家知道用户的年龄性别，但是不知道常驻地，我们可以通过外部的数据进行数据的补齐。

　　这是我们拿到的初级资源的数据，我们看到商圈周边的人和消费等级。往下主要分享一下我们数据分析的实践，首先说一下我们自己的商业项目，究竟客群是什么，我们做了一个研究，我们定义的是高消费且高积分的人群，他们究竟是什么谁，我们做了专题的分析。

　　左边是消费者的积分分布统计，做分析前我们做了高积分，低积分的人群到底是什么，真正的数据显示是这样的曲线，从上到下的曲线。在这里通过我们的模型分析出来的结果是说高积分和高消费的人群占比16%，这是基于某一个项目的特点分析的结果，或者说一个2：8分的理论，针对高端的客群，我们的购物中心高忠心的会员占比20%，第二是高忠诚度且高消费的人群，年龄分布，通过我们的分析可以看到，70、80后在高积分的人群分布里面占比超过80%，可能价值最高的客群占比80%。再往后我们说性别分布，一个比较有意思的分享，在整体的会员里面，男女的性别比例其实差不多，但是在高价值且高忠诚度的客群里面，女性占了将近2/3，虽然说男女可能消费在这个项目定位里面都是他的客群，但是高的女性占2/3，如果我们拉新是否可以更多的考虑拉女性。

　　再对比驾车习惯，针对我们的数据的累计，我们看到蓝条是车牌数，绿牌是独立的用户数，高价值且高忠诚度的人群里面，一半的人群都会驾车，就是高值客户，一半的高积分，高价值的人群开车来购物中心。

　　第二点，在我们整体的会员盘子里面，一半人驾车出现在他们里面，这些高积分的人群都是高值，我们想通过数据怎么提供给消费者或者会员更好的开车过来享受更好的停车或者预定车位，包括出去把一条线打通，对于我们的高级会员来说是很好的服务。

　　第二如果没有开车的用户，是否可以打通相关的服务。第三个是专车这块。

　　我们看到高值的用户里面，北京的用户占33%，刚才说的每个项目最大的资源北京人占33%，剩下的省是河北、山东、河南、黑龙江、辽宁，基本上都是北方人，也就是说我们在以后的品牌的组合和业态组合里面，怎么能够更偏向于北方人的生活习惯，提供给他们更好的服务，这块也是可以思考的地方。

　　另外通过我们所谓的数据分析和我们发现、洞察，积累了一些模型，第一块我们会基于刚才的数据的累计，分析到店频率，停留时间，这里面我们都会做人群的分布。第二块我们会分析消费的分布，到底消费的动线，频率、客单价到底是什么，品类和品牌消费的行为是什么，这里面我们定义出消费的价值。第三块，基于积分可以分析积分结构，比如说一个高值的客人，活动积分是多少，消费积分是多少，这个结构分析出来的分布还是很有意思的。第二块可以消费积分的频率和活动积分的频率，还有积分对比的频率，积分花在哪，我们看到女性的积分行为还是特别不一样的，这里面就可以借鉴如何抓住高值的客群。

　　第四块，营销的推广里面，转化率到底如何，针对不同的客群和定位的人群，他们的营销效果是什么样的，包括不同的活动组合起来，关联性是什么，对不同的客群其实不一样。

　　最后一个角度，从商户的角度来讲，消费分析，不同的商户的组合，到店的分析，形成了关联性也是不一样的。

　　我们主要是为商业做线上线下整合的系统，包括数据和营销服务的。最后还是感谢优铺网的邀请，希望线下能跟更多的行业精英沟通，谢谢大家。

　　【时尚领航奖的10个项目颁奖】

　　中粮祥云小镇

　　房山绿地缤纷城

　　北京华润凤凰汇购物中心

　　BHG MALL华联常营购物中心

　　凯德MALL太阳宫购物中心

　　北京华润五彩城购物中心

　　BHG MALL北京华联力宝购物中心

　　北京世纪金源购物中心

　　金隅嘉品MALL

　　八达岭奥特莱斯

　　时间过得真快，在听完6位嘉宾的精彩演讲，见证了优铺的品牌发布和融资签约仪式，颁发了北京商业地产金地标和时尚领航奖之后，第10届中国商业地产产业化峰会圆满完成。中国商业地产产业化峰会将继续打造行业风向标，努力集专业度与思想性于一体，为业内伙伴提供头脑风暴、互相学习和交流的最佳平台！再次感谢在座所有嘉宾莅临现场！感谢所有组织人员的辛勤付出！我们下次峰会再见！