深港通的角色 未来长三角会成为禹洲重点布局的区域

　　内房股估值偏低的现象或将被改变——11月25日晚间，中国证监会、香港证监会正式批准深交所、香港联交所将于12月5日启动“深港通”。

　　消息一出，有市场分析人士指出，随着内地资金进入港股市场，势必引发优质港股标的价值重估，对入选上市公司的股价将起到长期利好，影响极为正面。

　　此次深港通标的股股票扩容，新增港股标的102只，而禹洲地产则位居这新增标的榜首位置。

　　两地资本市场的打通成为了估值提升的重要助推器，要获得投资者真正的青睐，大环境的利好自是不可或缺，但有怎样的“内涵”始终是关键。为了丰富“内涵”，禹洲地产的发展步调也出现了转变。

　　“未来长三角会成为禹洲重点布局的区域。”在提到未来的发展战略时，禹洲地产执行总裁蔡明辉指出，厦门是禹洲的大本营，不会放弃，但这两年土地供应太少了，如果死守的话，很难获得增长。

　　蔡明辉表示，到现在为止，禹洲发展已经进入了22个年头，今年把总部从厦门迁到了上海，希望未来依托长三角这个中国经济桥头堡，把禹洲从区域性开发商发展成全国性开发商。

　　尽管早在2004年便进入上海，但受限于企业规模，在2014年之前，禹洲地产的重心更多放在了厦门和合肥，此外在蚌埠、泉州、福州、龙岩、漳州等地有布局。

　　2014年进军南京后，禹洲地产在长三角（除合肥外）的布局才逐渐成型。

　　据观点地产新媒体了解，2015年禹洲地产在南京连落四子，同时在上海拿下两宗纯宅地。2016年，禹洲又先后在上海竞得一宗地，在南京竞得两宗地，同时还通过收购首次进军杭州。

　　经过近两年的布局，禹洲地产在长三角的版图进一步扩大，目前在上海土地储备达93万平米，合肥274万平米，南京52万平米，杭州30万平米，占集团土地储备54%。

　　随着可售资源不断增加，禹洲地产在长三角的销售业绩也在增长。蔡明辉透露，2016年长三角区域在总销售的占比将达到65%，明年将进一步提高到70%。

　　“在未来5年时间里，禹洲的土地储备和项目开工将以长三角为主、海西区为辅，加大核心城市周边项目的拓展力度。”

　　蔡明辉认为，禹洲想要增加土地储备追求的不是速度，而更多是适合自己，即所谓价值首选，这是从企业健康发展的角度来考虑的，“拿地王不一定是一件好事，但如果一个片区有很好的潜力或者政府有很好的规划，禹洲也会积极进去。”

　　在蔡明辉看来，一个企业首先是做好，然后做强、做大，有的企业想先做大，但是做大之后可能会带来很多的经营风险，包括管理、人才、资金的风险，这对股东和投资者都是非常不负责任的。

　　“禹洲更注重稳健发展，不会盲目追求规模，但稳健的同时也在积极进取。上市以来，禹洲年均复合增长率保持在34%，这是公司规模扩张的同时兼顾盈利和质量的结果。”蔡明辉强调，禹洲每年都会保持稳定的增长。

　　以下为禹洲地产上海媒体见面会现场的问答实录：

　　现场提问：禹洲未来要全国化发展，包括进入北京等城市，具体有怎样的规划？

　　蔡明辉（执行总裁）：随着业绩不断增长，除了深耕现有的这些城市之外，我们肯定还要再进入一些新的城市，但在目前的土地市场下，很难确定具体的时间表，但是我们会紧盯着这些目标城市，每年争取进入一两个。当然，这些都需要抓住机会，寻找城市里面合适的项目，项目需要符合禹洲的产品特点，另外也要从成本、市场、去化等方面评估。

　　现场提问：相较于其他来自福建的房企，禹洲的发展速度是比较慢的，但在国内，规模决定了融资成本和话语权，禹洲未来有没有调整的计划？

　　蔡明辉：从速度上来看，禹洲和其它福建房企相对是慢的，这个情况是客观存在的。这跟大股东的经营风格有关，比较稳健，不像其它企业那样高歌猛进。

　　稳健的同时，我们也在积极的进取。上市以来，禹洲年均复合增长率保持在34%，这是公司规模扩张的同时兼顾质量和盈利的结果。

　　刚上市的时候，禹洲规模还比较小，这几年公司已经有了一定的基础，从2014年以来发展速度就非常快，无论是土地储备还是经营规模，都有很大的发展。

　　我觉得一个企业首先是做好，然后做强、做大，有的企业可能想先做大，但是做大之后可能会带来很多的经营风险，包括管理、人才、资金的风险，这对股东和投资者都是非常不负责任的。

　　随着基数的增加，禹洲以后的发展会比较快，董事会要求每年保持适当的增长。

　　现场提问：禹洲从2006年进入上海到现在只有9个项目，未来在上海将怎么拓展？公司怎么解决拿地问题？未来怎么拓展自己的产品系？

　　蔡明辉：禹洲刚进入上海的时候，企业规模比较有限，当时在合肥和厦门的机会比较多，所以把重点放在那些区域。

　　这两年根据市场的变化，我们调整了发展战略和布局，加大了在长三角区域的投资力度。去年公司在上海取得了两块土地，从量上来讲，排名还是中上的，有的房企参加了十几次拍卖一块都没拿到。

　　当然，我们确实没有拿地王，但我觉得拿地王不一定是一件坏事，一个片区还是要看发展潜力和前景，如果有很好的潜力或者很好的规划，我们也会积极进去。

　　比如奉贤，原来是上海一个比较空闲的区域，但这几年随着交通的改善，再加上上海其他地区都已经发展得差不多了，奉贤发展空间会更大，去年拿地的时候我们进行了深入的研究，当时楼面价是13000多，但今年几乎翻了一倍。

　　禹洲总部也搬迁到上海来了，肯定更看重上海这边的机会，肯定会扩大拿地量，但增加土地储备不一定要非常快，而是要抓住适合自己的机会，这是从企业健康发展的角度来考虑。

　　关于产品系这一块，整个产品系刚刚调整出来。一个产品系在市场上的确立和知名度的提高，都需要一定的过程。明年随着更多项目的陆续竣工交付使用，禹洲“里”系的产品知名度会逐步提高。

　　黄志婕（副总裁）：关于禹洲的产品系，每家企业的产品扩张都有不同的思路，前10的开发商里面更多的是以全覆盖的方法拓展，这样抗市场风险的能力更强。

　　禹洲“里”“郡”“府”“城”四个系列也涵盖了不同的人群，禹洲里字系更多是刚需刚改人群，郡字系主要是依赖于自然资源，府字系关注的是高端人群，城字系则是城市综合体。

　　过去禹洲在更看重的是业主的感受，比较少做产品发布，未来会加强这方面的工作。另外，随着入住人群增多和口碑传播，这些产品会进一步打响市场知名度。

　　现场提问：禹洲现在是住宅和商业双核驱动，商业板块的发展规划是怎样的？

　　杨建林（商管公司总经理）：禹洲真正做商业是近两年时间，但是在厦门，我们很早就有购物中心，已经有15年以上的经营管理期，非常成熟，而且是在一个比较好的成熟的商圈。

　　此外，禹洲在厦门还有金街，是一个社区型商业，也做得非常好，能做到百分之百的出租率，租金收缴率达到95%以上，所以禹洲在商业方面积累了很多经验，但这两年才开始发展产品系。

　　商业最重要的是商户资源，现在市面上能跟购物中心合作的大概有3000到4000个品牌商户，禹洲商业通过两年多的开发，目前战略合作的联盟商户有800到1000个，大家在市面上看到的所有流行品牌，基本上都囊括在里面。拥有这样一批固定的战略合作资源，是禹洲商业赖以发展的基础。

　　还有禹洲对产品的研究，我们在现代购物中心的基础上加入了电商，我们跟飞凡网合作，打造线上和线下的无缝连接。另外，我们的服务体系也在逐步形成自己特色的过程当中。

　　在不久的将来，随着地产开发，商业部分的项目越来越多，今年三季度林董也提出来可以在一线城市的核心区域做一些商办项目，这跟我们的产品研究和发展体系是接轨的，所以未来禹洲商业部分也会为集团的销售起到很大的作用。

　　现场提问：禹洲对利润的追求相对比较高，商业项目的利润要高于住宅项目，接下来的长三角布局中，会不会在拿地重心上倾向于商业项目？禹洲商业经营怎么保证在周转过程中能够盈利？

　　蔡明辉：禹洲还是会以住宅开发为主，商业跟住宅相辅相成。

　　一个商业项目，开发商必须持有相当一部分才能培育起来，持有这部分租金回报率是比较低的，这对公司的资金周转率是不利的。

　　不过我们不排除商办的项目，包括在上海的城市更新项目也会争取，但是住宅还是主要的产业。

　　杨建林：关于怎样保证商业的增值空间，第一是商业管理，商业管理直接关系到项目的前期开发、规划定位、招商审评、开业活动、后期运营，这是整个团队的综合能力问题。

　　禹洲现在的商业团队里面，有来自万达、凯德、绿地的项目管理人员，我们也是在成长发展的阶段。

　　第二是纯粹的物业升值，禹洲现在新开业物业能保证5%的回报，相对于当年的土地价格来讲，能保证5%的回报就不错了。