成都商业地产下沉到近郊 未来调整与升级仍是市场主线

——2016年度成都商业地产报告

赢商网四川站 照实   2016-12-30 18:27
核心提示:2016年,成都商业地产市场在调整与升级的大环境下,出现两极化的趋势。

  编者按:2016年,大部分的商业项目赶在年底压轴亮相,却又有不少项目延迟开业,将悬念留到2017年。部分品牌、项目败走成都,却同时又有“新生力量”涌入市场……总结2016,展望2017,赢商网四川站特推出2016年终策划即“2016年度成都商业地产报告”,梳理整个行业这一年来的重大节点与事件,多维度解析与呈现2016年成都商业地产市场的发展状况。

  2016年即将结束,这一年的成都商业地产呈现出哪些新亮点?遭受了哪些方面的挑战?在2016年的基础上,2017年的成都商业地产将有哪些新趋势……针对这些问题,赢商网专访了世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉,通过机构的角度为我们进行一次全面剖析。

  

  成都项目开发强度全国领先 商业地产下沉到近郊

  2016年,成都商业地产市场在调整与升级的大环境下出现两极化的趋势。一方面,以IFS、远洋太古里为代表的地标型商业项目人气渐盛,租金收益增长,空置率收窄。但另一方面,一些缺乏运营经验的商业项目仍在调整中艰难前行,而这样的项目不仅在新兴商圈可以看到,在一环内的核心地段也能见到身影。

  据世邦魏理仕统计,2016年成都优质商业地产新增供应总量约48万平方米,推动全市总存量突破620万平方米,开发强度在国内主要城市中处于领先地位。整体而言,截至2016年末优质购物中心首层平均租金387.1元/月/平方米,较去年同期几乎持平。全市优质商业地产平均空置率同比上升1.1个百分点,达到8.3%,其中一环内的核心区域的平均空置率甚至高于全市平均水平。

  朱建辉认为,购物中心已成为新增供应的主要形态,其中万达集团在郫县、青羊、双流分别开出一个万达广场成为全年新开业商场的焦点。百货方面,优客城市广场作为韩国衣恋集团与成都华联商厦合作的项目,成为全年百货业调整的一大代表案例。除此之外,朱建辉表示,其他形态的商业地产同样备受关注,例如位于郫县的花样年·奥特莱斯、位于城北的成华宜家等。

  “随着成都市三环内的待开发土地逐渐减少,不少开发商将关注点拓展至土地供应更加充沛的近郊区域。”朱建辉分析道,从2016年新增供应的区域分布来看,郫县、龙泉、双流等一圈层区县成为新亮点,商业地产开发逐步下沉至近郊区域,更加注重新兴商业板块,关注社区消费、家庭消费的发展。

  “闭店潮”继续 奢侈品牌重新审视在蓉布局

  在商业地产大环境日趋艰难的大背景下,成都商业地产的2016年也过得并不容易。

  从百货来看,无论是独立运营的百货商场或是购物中心的百货主力店,在2016年市场均录得闭店的案例。“盐市口板块就有摩尔百货和北京华联两个百货商场关门歇业,万象城的另一主力店Novo百货也在尚泰百货退租后退出该购物中心,可以说,百货业是‘闭店潮’的重灾区。”朱建辉表示。

  另一方面,奢侈品牌在经历前两年的快速扩张后,今年也开始进入资源整合的新阶段。朱建辉透露,春熙路-盐市口核心商圈在IFS和远洋太古里开业后迎来一波高端品牌旗舰店、精品店,也加速了商圈核心从春熙路向红星路-大慈寺沿线的东移。但伴随高端消费在国内主要城市的降温,奢侈品牌在2016年开始重新审视在蓉布局。“天府广场-红照壁这一传统奢侈品牌聚集区开始面临租户退租的严峻挑战,仁和春天百货人东店、美美百货、仁恒置地广场均录得不少一线品牌退租的案例。”用朱建辉的话来说,随着奢侈品牌整合店铺资源,核心商圈的格局开始洗牌。

  此外,在零售业态于实体商业中的吸引力逐步下滑的背景下,体验业态尤其是餐饮业态成为了购物中心运营商的首选,但餐饮品牌的数量及同质化竞争激烈程度远胜于零售品牌。“2016年餐饮业也进入洗牌阶段,缺乏核心竞争力、可复制性较高的品牌开始出现‘闭店潮’”朱建辉提道,一批在产品形态、就餐环境、服务内容方面有所创新的餐饮品牌则逐步赢得消费者的青睐,并在成都持续扩张。

  闭店潮、新零售、生活方式等成为2016年成都商业地产关键词

  除了基本贯穿全年的闭店潮外,朱建辉认为新零售、生活方式、精细专业化等也是2016年成都商业地产的关键词。

  “线上零售与线下零售在‘新零售’的概念影响下加速融合,大数据的应用、新兴科技的融入、全渠道模式的推广都成为现在零售商业地产未来发展的一大趋势。”朱建辉发现,一些线上品牌开始在线下拓展实体店铺,提升线上品牌的体验感受。

  在朱建辉看来,跨界的品牌数量逐年增加,跨界经营带来的更多是对新生活方式的推广。他以书店为例,在电商冲击下,实体书店的图书销售量大打折扣,而书店在跨界经营的理念下,引入了图书以外更加丰富的业态,咖啡、轻餐、文创产品等业态已不新鲜,而今书店在提升顾客互动上大做文章,增加专题讲座区域,甚至融入美容、美发、摄影等与日常生活休戚相关的业态。“仅从这个案例,就足见‘生活’二字对于时下商业地产的价值。”

  朱建辉还表示,随着中产阶级、高净值人群、千禧一代的壮大,他们对于产品以及售前、售中、售后的体验感更为看重。“品牌方也更加重视专业化、精细化带来的体验感及品牌忠诚度的提升。”

  商业项目或继续延期开业 调整与升级仍是市场主线

  朱建辉表示,2017年的成都商业地产将出现几大趋势:品牌的跨界经营更为常见;引领新生活方式、传播文化生活理念的品牌、业态将备受年轻族群关注;文创类业态将加速进驻购物中心的拓展步伐;电子竞技以及具有新鲜科技元素的娱乐业态将更受欢迎;线上品牌的线下体验店将更为常见。

  从世邦魏理仕相关数据来看,2017年成都优质零售物业供应水平预计不会出现大幅增长。同时,受招商进度的影响,预计部分项目可能会出现延期开业的情况,导致明年的新增供应面积可能低于目前的预期。“鉴于核心商圈可开发土地有限,未来市场供应仍将集中于新兴商圈,一圈层近郊区县未来仍会吸引更多开发商前往。”朱建辉认为。

  在朱建辉看来,作为内陆地区的商业重镇,成都仍是国际品牌在内陆扩张的首选地,更多的零售、体验类品牌将进驻成都。“成都仍将在知名品牌商、运营商渗透率方面在国内保持领先,有望保持二线城市首位。”

  值得注意的是,2017年成都商业地产延续两极化的发展趋势,调整与升级仍将是市场主线。“无论是春盐核心商圈或者新兴商圈,注重消费体验元素的商业类型将更受消费者青睐。”朱建辉相信,随着商业开发不再局限于市区,近郊区县也将成为商业板块扩张的新热点。他还强调,未来能够在市场脱颖而出的实体商业,需要在消费体验方面下足功夫。

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