成都商业地产下沉到近郊 未来调整与升级仍是市场主线

　　编者按：2016年，大部分的商业项目赶在年底压轴亮相，却又有不少项目延迟开业，将悬念留到2017年。部分品牌、项目败走成都，却同时又有“新生力量”涌入市场……总结2016，展望2017，赢商网四川站特推出2016年终策划即“2016年度成都商业地产报告”，梳理整个行业这一年来的重大节点与事件，多维度解析与呈现2016年成都商业地产市场的发展状况。

　　2016年即将结束，这一年的成都商业地产呈现出哪些新亮点？遭受了哪些方面的挑战？在2016年的基础上，2017年的成都商业地产将有哪些新趋势……针对这些问题，赢商网专访了世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉，通过机构的角度为我们进行一次全面剖析。

　　成都项目开发强度全国领先 商业地产下沉到近郊

　　2016年，成都商业地产市场在调整与升级的大环境下出现两极化的趋势。一方面，以IFS、远洋太古里为代表的地标型商业项目人气渐盛，租金收益增长，空置率收窄。但另一方面，一些缺乏运营经验的商业项目仍在调整中艰难前行，而这样的项目不仅在新兴商圈可以看到，在一环内的核心地段也能见到身影。

　　据世邦魏理仕统计，2016年成都优质商业地产新增供应总量约48万平方米，推动全市总存量突破620万平方米，开发强度在国内主要城市中处于领先地位。整体而言，截至2016年末优质购物中心首层平均租金387.1元/月/平方米，较去年同期几乎持平。全市优质商业地产平均空置率同比上升1.1个百分点，达到8.3%，其中一环内的核心区域的平均空置率甚至高于全市平均水平。

　　朱建辉认为，购物中心已成为新增供应的主要形态，其中万达集团在郫县、青羊、双流分别开出一个万达广场成为全年新开业商场的焦点。百货方面，优客城市广场作为韩国衣恋集团与成都华联商厦合作的项目，成为全年百货业调整的一大代表案例。除此之外，朱建辉表示，其他形态的商业地产同样备受关注，例如位于郫县的花样年·奥特莱斯、位于城北的成华宜家等。

　　“随着成都市三环内的待开发土地逐渐减少，不少开发商将关注点拓展至土地供应更加充沛的近郊区域。”朱建辉分析道，从2016年新增供应的区域分布来看，郫县、龙泉、双流等一圈层区县成为新亮点，商业地产开发逐步下沉至近郊区域，更加注重新兴商业板块，关注社区消费、家庭消费的发展。

　　“闭店潮”继续 奢侈品牌重新审视在蓉布局

　　在商业地产大环境日趋艰难的大背景下，成都商业地产的2016年也过得并不容易。

　　从百货来看，无论是独立运营的百货商场或是购物中心的百货主力店，在2016年市场均录得闭店的案例。“盐市口板块就有摩尔百货和北京华联两个百货商场关门歇业，万象城的另一主力店Novo百货也在尚泰百货退租后退出该购物中心，可以说，百货业是‘闭店潮’的重灾区。”朱建辉表示。

　　另一方面，奢侈品牌在经历前两年的快速扩张后，今年也开始进入资源整合的新阶段。朱建辉透露，春熙路-盐市口核心商圈在IFS和远洋太古里开业后迎来一波高端品牌旗舰店、精品店，也加速了商圈核心从春熙路向红星路-大慈寺沿线的东移。但伴随高端消费在国内主要城市的降温，奢侈品牌在2016年开始重新审视在蓉布局。“天府广场-红照壁这一传统奢侈品牌聚集区开始面临租户退租的严峻挑战，仁和春天百货人东店、美美百货、仁恒置地广场均录得不少一线品牌退租的案例。”用朱建辉的话来说，随着奢侈品牌整合店铺资源，核心商圈的格局开始洗牌。

　　此外，在零售业态于实体商业中的吸引力逐步下滑的背景下，体验业态尤其是餐饮业态成为了购物中心运营商的首选，但餐饮品牌的数量及同质化竞争激烈程度远胜于零售品牌。“2016年餐饮业也进入洗牌阶段，缺乏核心竞争力、可复制性较高的品牌开始出现‘闭店潮’”朱建辉提道，一批在产品形态、就餐环境、服务内容方面有所创新的餐饮品牌则逐步赢得消费者的青睐，并在成都持续扩张。

　　闭店潮、新零售、生活方式等成为2016年成都商业地产关键词

　　除了基本贯穿全年的闭店潮外，朱建辉认为新零售、生活方式、精细专业化等也是2016年成都商业地产的关键词。

　　“线上零售与线下零售在‘新零售’的概念影响下加速融合，大数据的应用、新兴科技的融入、全渠道模式的推广都成为现在零售商业地产未来发展的一大趋势。”朱建辉发现，一些线上品牌开始在线下拓展实体店铺，提升线上品牌的体验感受。

　　在朱建辉看来，跨界的品牌数量逐年增加，跨界经营带来的更多是对新生活方式的推广。他以书店为例，在电商冲击下，实体书店的图书销售量大打折扣，而书店在跨界经营的理念下，引入了图书以外更加丰富的业态，咖啡、轻餐、文创产品等业态已不新鲜，而今书店在提升顾客互动上大做文章，增加专题讲座区域，甚至融入美容、美发、摄影等与日常生活休戚相关的业态。“仅从这个案例，就足见‘生活’二字对于时下商业地产的价值。”

　　朱建辉还表示，随着中产阶级、高净值人群、千禧一代的壮大，他们对于产品以及售前、售中、售后的体验感更为看重。“品牌方也更加重视专业化、精细化带来的体验感及品牌忠诚度的提升。”

　　商业项目或继续延期开业 调整与升级仍是市场主线

　　朱建辉表示，2017年的成都商业地产将出现几大趋势：品牌的跨界经营更为常见；引领新生活方式、传播文化生活理念的品牌、业态将备受年轻族群关注；文创类业态将加速进驻购物中心的拓展步伐；电子竞技以及具有新鲜科技元素的娱乐业态将更受欢迎；线上品牌的线下体验店将更为常见。

　　从世邦魏理仕相关数据来看，2017年成都优质零售物业供应水平预计不会出现大幅增长。同时，受招商进度的影响，预计部分项目可能会出现延期开业的情况，导致明年的新增供应面积可能低于目前的预期。“鉴于核心商圈可开发土地有限，未来市场供应仍将集中于新兴商圈，一圈层近郊区县未来仍会吸引更多开发商前往。”朱建辉认为。

　　在朱建辉看来，作为内陆地区的商业重镇，成都仍是国际品牌在内陆扩张的首选地，更多的零售、体验类品牌将进驻成都。“成都仍将在知名品牌商、运营商渗透率方面在国内保持领先，有望保持二线城市首位。”

　　值得注意的是，2017年成都商业地产延续两极化的发展趋势，调整与升级仍将是市场主线。“无论是春盐核心商圈或者新兴商圈，注重消费体验元素的商业类型将更受消费者青睐。”朱建辉相信，随着商业开发不再局限于市区，近郊区县也将成为商业板块扩张的新热点。他还强调，未来能够在市场脱颖而出的实体商业，需要在消费体验方面下足功夫。