2016上海零售大宗交易活跃 长风景畔、金桥国际在列

　　2016年上海房地产市场风云变化。一方面，限购政策出台之前的住宅市场迎来量价齐扬；另一方面，大宗物业市场同样表现突出，高力国际收录到56笔交易，成交面积超过240万平方米，成交总额超过950亿。

　　上海商铺物业市场2016年表现活跃，有九宗整售交易披露，包括金桥商业广场和长风景畔广场。同时录得七个新项目，净吸纳量攀升。该增速由持续增长的社会消费品零售额所支撑，据上海统计局，该指标前11个月同比增长7.8%。

　　去中心化系2016年主要议题

　　七个新项目中有六个（按建筑面积约90%）位于七宝和大宁商圈等非核心区域，截至2016年末，这些区域的供应量占全市商铺总存量的70%。核心及非核心区域的总存量增至510万平方米。七宝尤为吸引发展商，万科（万科上海首座购物中心）以及宝龙均有新项目于该商圈入市。

　　尽管新增供应量较大，但全市空置率仅上升0.3个百分点至年末的12.1%。这主要归功于市场对新物业的强劲需求，其中多个项目开业时已实现80%或更高的入驻率。因此，2016年净吸纳量攀升至580,100平方米，系2015年体量的两倍有余。现有项目需求亦强劲。因品牌零售商对诸如湖滨道及紫荆广场等2015年入市项目内商铺面积的吸纳，除却年内新入市项目，平均空置率下降0.8个百分点至10.9%。

　　新品牌备受关注

　　2016年市场新需求主要源于传统服饰以及餐饮业态，而这些业态浮现出若干新趋势。在服饰业态中，休闲运动品牌备受青睐，美国品牌Under Armour于沪新开五家店，且始祖鸟亦设立三家新店。快时尚品牌仍受追捧，不仅有诸如优衣库等已拥有较高市场份额品牌的扩张，还有韩国品牌8seconds于淮海路开设其首家海外旗舰店（3,500平方米）以及国内品牌Urban Revivo四家新店的开幕。

　　在餐饮业态，若干品牌在沪迅速扩张。在若干中高端购物中心内，重庆火锅连锁品牌哥老官开设四家新店，且皆位于非核心区域；日式连锁面馆和府捞面新开五家餐厅；以及韩式连锁餐厅詹姆士芝士排骨开设九家新店。

　　儿童业态品牌因具备吸引周边社区家庭而带动客流量的能力，其品牌零售商的开店需求亦受业主青睐。此类品牌涉及范围包括诸如Lollipop以及Balabala等儿童服饰及玩具类品牌、提供早教或活动的品牌（如金芭蕾舞蹈及金宝贝早教中心）以及悠游堂等室内游乐园品牌。

　　在其他业态，苹果店年内开设三家新店，令其在沪门店数量增加至七家，在亚太地区所有城市中列居首位。华润万家旗下上海首家blt精品超市第二代升级店铺及首家blt express分别于合生汇及大悦城二期开幕。若干业主寻求在消费者中极受追捧的虚拟现实类娱乐品牌（VR）。混搭概念继续流行，书店/咖啡店品牌西西弗以及言几又继2015年晚期入驻市场后，均于年内开设多家新店。

　　业主尚能于年内实现租金收益，且全市平均租金较2015年增长4.2%（除却新增供应）。核心及非核心区域皆录得收益，各自由人民币56.7元及人民币30.0元每天每平方米上涨至人民币57.4及32.1元每天每平方米。若包含新增供应，其低于市场平均水平的开业租金致使全市平均租金同比下跌4.0%，至人民币37.3元每天每平方米。

　　零售物业交易异军突起

　　投资市场内，今年共完成九宗整售交易，而2015年仅录得一宗交易。值得注意的是，随着更多内资企业进入资本市场，其中三宗交易的买家系国内公司，如中国光大集团收购星光耀广场以及徐家汇商城购置百思买徐家汇店。Silkroad、CSI、黑石集团及ARA均收购核心区域物业（分别为锦绣坊商业裙楼、华府天地商业裙楼、雪豹商城以及世纪汇商业裙楼），而崇邦集团及中粮集团皆收购社区型物业，分别为金桥商业广场以及长风景畔广场。

　　未来一年上海商铺物业市场将尤为活跃。合计商铺建筑面积逾150万平方米的17个新项目计划于2017年入市，其中包括若干地标性项目，如香港兴业国际及太古地产共同开发的兴业太古汇以及上海第二座来福士，长宁来福士广场。

　　逾140万平方米的新增供应将落户非核心区域。仅闵行区就有三座大型项目计划入市，合计商铺建筑面积430,000平方米，且该区总存量将突破100万平方米。在核心区域，仅两个新项目计划入市，鉴于零售商对其有限商铺面积的持续竞争，预计明年该区域空置率仍将保持低位。在非核心区域，大量新增供应的入市将抬高空置率，而各行政区、商圈以及项目空置率的上升幅度不一。

　　鉴于若干业主对项目进行业态及品牌组合调整后实现的租金收益，预计2017年核心商圈租金将保持稳定增长。该趋势将显现于徐家汇商圈内的美罗城及港汇恒隆广场，其已于2016年着手内部及外部调整，亦可见于南京西路商圈的恒隆广场及中信泰富广场。

　　高力国际分析认为，2016年的大宗物业交易市场延续了2015年的趋势。首先，无论投资人还是自用买家，办公物业都是市场中最受追捧的交易物业类型。