广佛佛罗伦萨小镇：着重中产阶级、年轻家庭 将建家庭娱乐中心

　　编者按：近年来，佛山商业地产市场发展的火热程度不亚于广州。即便进入商业地产存量时期，2016年，抢拍拿地、新项目开建仍在不断进行。如宜家家居、中海环宇城、三水万达、瑞安岭南站NOVA、南海悦万城等新商业项目相继开业，均引发业内广泛关注；房产大咖万科更已7次拿地，其中6次含商用地块......

　　面对新进者带来的压力及不断变化的消费、市场需求，已开业商业项目运营情况如何？赢商网特选取在佛山开业1-2周年的南海万科广场、佛山金融城广场、南海怡丰城、南海万达广场、广佛佛罗伦萨小镇共5个商业体进行回访，探寻在体验当道的当下，它们在定位、业态等方面如何适应，如何彰显个性魅力？

　　作为华南首家纯正意大利风格的大型高端名品折扣购物中心，“佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯”开业至今已有1年多，2016年总营业额达5亿元。它着重于不断崛起的中产阶级，目标客群锁定在25岁-45岁的年轻家庭群体，未来第三期开发将打造佛罗伦萨小镇内第一个以家庭概念为主题的家庭娱乐中心。

左：墨雅博Jacopo Mazzei，RDM集团董事长兼首席执行官

右：鲁墨睿Maurizio Lupi，佛罗伦萨小镇及RDM Asia董事总经理

　　开业1年多：去年营业额5亿 2017年目标7.5亿

　　2015年9月24日，华南首家纯正意大利风格的大型高端名品折扣购物中心“佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯”正式开业。这座华南地区首家纯外资运营管理的奥特莱斯坐落于广东省佛山市南海区三山新城，属广州佛山经济圈的中心，占地约11.8万㎡，经营面积为5.8万㎡，拥有2200个停车位。它毗邻广珠西高速，北靠魁奇路东延线，靠近高铁广州南站，距离佛山市中心车程15分钟，距离广州白云机场车程40分钟，驾车1小时可达深圳、珠海。

　　为何选址在此？佛罗伦萨小镇及RDM Asia董事总经理鲁墨睿表示，佛罗伦萨小镇项目的选址不会在城市中心区域而是在市郊，从建筑面积上说，我们需要占地面积较大的地方来呈现经典的意大利建筑。佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯选址在佛山三山新城，主要是因为这里位于广佛交通枢纽的位置，临近广州南站，公路、地铁都给项目带来了交通的便利性。

　　据了解，佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯整个项目分为奢侈品、国际名品、运动和户外休闲四大特色购物区，包含零售、旅游景点、餐饮、娱乐等多业态，涵盖国际名品、摩登女装、绅士男装、运动户外、休闲时尚、皮鞋箱包配饰、珠宝、餐饮美食等品类。

　　开业时，该项目一期引进了众多来自意大利、欧洲、美国和中国本土的知名品牌，如COACH、ARMANI、VERSACE、CALVINKLEIN、GUESS、GAP、NIKE、SKECHERS、PUMA、ADIDAS、NEWBALANCE、OCHIRLY等超60家品牌，其中Etro、FolliFollie、Inniu、I.T、J.Linderberg、Jorya、Swarovski、ST.、Dupont等品牌首次进入广东奥特莱斯市场，此外进驻的餐饮品牌包括星巴克、赛百味、肯德基、必胜客、哈根达斯等。

ARMANI广佛佛罗伦萨小镇门店

　　2016年五一期间，该项目二期也正式开业，新增Joy &Peace、Hush Puppies、Belle、FivePlus等30多家品牌进驻。

　　如今，广佛佛罗伦萨小镇开业已有1年多，赢商网再次来到现场探盘。据赢商网不完全统计，该项目目前共约109个品牌对外营业。前来小镇的客群以年轻、家庭为主，多为广佛周边消费者。业态方面，占比最大的自然是众多国际国内知名品牌，分布在小镇A、B、C、D等十余个区域，餐饮集中在项目二层。儿童游乐园被设置在二层必胜客旁边，家庭群体前来消费可将小孩安排在游乐园内，家庭成员各有去处。

截止2016年1月13日止，广佛佛罗伦萨小镇各区域品牌分布

广佛佛罗伦萨小镇儿童游乐园

　　鲁墨睿透露，目前广佛小镇的消费者中有3成来自于广州，7成主要来自于佛山及周边城市。2016年营业额为5亿，客流量在210-220万左右，2017年的目标是7.5亿，客流量为265万。

　　着重中产阶级、年轻家庭 第三期开发将建首个家庭主题娱乐中心

　　据鲁墨睿介绍，接下来，佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯将引进更多优秀的奢侈品牌，同时也将陆续引进一些潮流设计师品牌，进一步满足当地消费者日益增长的时尚需求。第三期开发将带来全新一流的娱乐设施及适应季节性活动的空间，一个占地高达3,500㎡的家庭娱乐区正在部署中，期望在未来吸引更多的以家庭为单位的消费者群体。在不久的将来，将有更多的美食餐饮门店在广佛小镇开门营业，迎合广东省的本地偏好，包括本地最受欢迎的广东早茶酒楼。

　　这其中，他着重提到了即将建成的家庭娱乐中心，这是佛罗伦萨小镇内第一个以家庭概念为主题的娱乐设施，它包括儿童游乐场、青少年游戏中心、体育活动、电影院、虚拟现实体验及独有的数码互动游戏，可供一家大小消费。未来，家庭娱乐中心将覆盖所有的佛罗伦萨小镇。

　　“我们的目标对象是不断崛起的中产阶级，25到45岁，他们往往是年轻小两口，可能家里有一个孩子。他们寻求高端、时尚的品牌及原创产品。也包括00后，他们追求新趋势、新潮流产品和品牌，属较年轻但对时尚较敏感的人群。我们的目标主要以家庭为单位，希望能以家庭为导向推出产品和服务。广佛佛罗伦萨小镇是我们在中国第一个将推出家庭娱乐设施的奥特莱斯，通过推出这个家庭娱乐的设施，使奥特莱斯可成为家庭一日游的去向，无论大人和小孩在这里都可以度过充足的一天。”鲁墨睿说到。

　　在他看来，中国竞争确实很激烈，而竞争的核心是要专业、专注及有商业运营经验，同时还要有好的管理、开发模式。广佛佛罗伦萨小镇最大的竞争优势就是能给顾客独特的购物体验，包括正宗意大利风情的建筑、专业的管理和服务团队、优化的品牌业态组合，还有进驻的品牌保持紧密合作，能提供到顾客优惠的商品价格。RDM 有深厚的底蕴和背景，相信把国际经验带来中国并顺应本地需求进行调整，将会是个很成功的模式。

佛罗伦萨小镇-广佛名品奥特莱斯

　　戴德梁行广州公司商业地产部助理董事温苑雯认为，目前佛山的商业还是以购物为主导，在业态及品牌重复度上较高。佛山三山新城是以产业规划为导向的新城，目前大部分商业都围绕其产业的配套进行，该区域内商业同质化严重，大部分项目做商业不以运营而以短期销售为目的，并没有好的商业作品。奥特莱斯业态是一个较特殊的商业，广佛佛罗伦萨小镇与周边并没有构成直接竞争，其目的较强，面对的客户不仅是当地还将辐射珠三角区域。 

　　目前，其主要优势是品牌的丰富度和价格，同时在建筑形态上采用较易营造休闲氛围的欧洲小镇，与周边的商业形态有较大差异化。将来增加的家庭式娱乐的业态，势必会改变广佛地区的周末休闲购物的模式。建议未来可增加休闲娱乐业态，延长消费者停留时间，甚至可往短期旅游休闲度假方向走，拉动酒店住宿及可继续购物，以提升消费的重复度。

　　广东省佛山市桂城街道党工委委员张厚祥表示，佛罗伦萨小镇是佛山三山新城首个大规模、高档次的商业项目，它的开发和运营极大带动了三山新城的开发建设，不仅完善了其商业配套，还提升了其知名度。目前，佛山三山新城正处于提速发展的关键时期，区委提出要打造一个粤港澳合作示范区。未来三到五年，预期将继续投入上百亿资金完善该板块的环境、基础设施建设。南海新交通计划在今年年底前后通车；2019年通车的佛山地铁2号线在三山新城有两个站，届时，小镇可通过轨道交通和广州南站无缝衔接。此外，我们会加大招商力度，重点要加强和港澳、国际金融机构的沟通和对接。

　　佛罗伦萨小镇3个项目2016年营业额57亿  今年将落户香港、武汉、成都

　　奥特莱斯-佛罗伦萨小镇是意大利零售巨子RDM Asia进入中国的首座纯正意大利名品奥特莱斯，以意大利经典建筑风格为设计灵感，通过广场、游廊、喷泉、纪念性建筑物等意大利经典元素的应用，将古罗马、文艺复兴时期的佛罗伦萨一一呈现。涵盖超200家来自意大利、欧美及中国的知名品牌，提供全年平均2折起的顶级名品。

　　从全国布局来看，目前佛罗伦萨小镇—京津（2011.6开业）、上海（2015.1开业）、广佛（2015.9.24开业）三家名品奥特莱斯已全面开业，其2016年总营业额共57亿元，预计2017年增长19%-21%；2016年总客流量超1100万人次，2017年预计增长12%-15%。

　　据悉，未来，RDM Asia将继续积极拓展中国市场，京津小镇第四期、上海小镇第二期、广佛小镇第三期即将开幕；2017年2月18日，香港将迎当地首座佛罗伦萨小镇；2017年6月及9月，佛罗伦萨小镇将分别落户武汉、成都。由此，截止2017年第三季度，小镇将有七家名品奥特莱斯，其中六家已投入运营，重庆小镇处于买地的过程中。

　　据介绍，以上是目前RDM 集团在中国第一阶段布局，今明两年会宣布第二阶段布局。

　　RDM 集团董事长兼首席执行官墨雅博（Jacopo Mazzei）表示，佛罗伦萨小镇－广佛名品奥特莱斯第一年的成功运营，彰显了佛罗伦萨小镇在奥特莱斯市场的强大实力，凭借着超百家全球顶级奢侈品牌及时尚品牌、全年低至二折的优惠价格及顶级的休闲购物体验，赢得了消费者的青睐。借此良机，小镇将稳步拓展中国更多新兴市场，包括中国香港和大陆中西部地区。