百亿城市与千亿土储 金辉集团上市之路中的“有效货值”

　　在以激进为标签的闽系房企当中，金辉是一个相对低调而特别的存在，但你却又无法忽略它的存在。

　　1月16日，金辉在北京总部宣布，2016年集团成功实现全口径下签约销售额增长超50%，全国排名45强，资产规模增长近50%，土地储备面积超过1000万平方米。

　　从发轫福州到辐射全国，金辉走出了一条属于自己独有的规模扩张之路，而在这其中，不管是城市布局、区域深耕还是产品线的打造，金辉都有着自身一套独特的发展逻辑。

　　产品为王与投资逻辑

　　“我并没有对个人有更多的定位，我希望还是金辉这个品牌跟我们的产品是我们业主和客户对金辉的标签和印象，我更注重这个东西。”

　　在2016年11月份观点地产新媒体采访金辉集团副总裁林宇时，对方曾如是表示，而在信奉“尊重产品”、“臻心服务”的金辉人心中，以产品和客户服务品质为核心的品牌突围，正是其对客户展现出的足够诚意和实力表现。

　　2016年金辉交出了漂亮的成绩单，不仅在福州区域和华东区域增长率均跑赢大势，西安、福州、苏州、连云港等城市的销售业绩挺近城市前十，实现了重要战略区域城市的扎根做强，且2016年金辉集团的南京金陵铭著、重庆金辉城、西安世界城、苏州优步水岸、福州淮安国际社区、优步大道等全国各地多个项目，均创造了销售新高。

　　观点地产新媒体了解到，目前，金辉已形成两大成熟产品线--铭著系和优步系。其中，铭著系主打高端，优步系则主要针对青年社群。

　　“铭著的产品线定位主要针对区域内的高端改善人群，他们对生活品质有很高的要求，同时对于生活空间感，包括邻里之间的关系，包括对物业管家式的服务、居住的安全等方面，都非常关注。”

　　“优步系主要基于‘为客户创造更具质感生活’的理念，从产品设计之初便在生活、邻里、配套的体系上优先做好规划设计：WIFI、跑步道、邻里中心等，优步大道、优步学府、优步水岸等，都结合了当地的区域特色，满足了人群的生活需求，逐步拉近了人与建筑之间的距离。”

　　2017年还将顺应房地产市场发展的最新形势，持续细化各产品的定位，推出数量更多、定位更精确的产品线以满足各层次人群的住房需求。

　　2016年9月23日，金辉首次在上海举行了集团20周年暨铭著系品牌发布会，并举行了金辉首个高端系列代表作品金辉·海上铭著的启动仪式。据其表示，之所以要一改以往低调作风举行这么一场盛大的发布会，正是出于金辉自身对产品品质的敬畏，以及对自身打造出更加完善成熟产品线难掩的激动之情。

　　在实现了“手中有剑”以后，金辉开始以产品为“武器”开启“全国布局、区域聚焦、城市领先”的扩张之旅。

　　截止目前，金辉已经深耕全国包括长三角地区、环渤海区域、中西部、东南部四大区域的17座城市，完成了从二三线城市向一线城市重心转移的目标，优先布局强二线城市，保持一线进驻城市的深耕。

　　与一些房企片面追求越大越好的扩张版图不同，金辉对城市布局与规模扩张有着自己的一套投资逻辑。在土地市场火爆的2016年，金辉在上半年的拿地动作并不多， 但在下半年一些战略城市出现窗口期时出手果断，取得了福州、重庆、西安、苏州等重点城市的新土地储备，并加大了长三角区域的城市落子，新进驻杭州。

　　在金辉看来，城市扩展的版图不宜过大，从行业内房企发展的经验来看，扩大版图的同时做好深耕扩容，是较好的发展模式。

　　据金辉方面透露，未来金辉仍将围绕现有重点区域，挖掘区域里面相对比较有潜力的板块和需求，通过并购和合作的方式，拓展安全边际较高的项目，沿着提高单城市、单项目产能的路径发展。打造数个“百亿”量级的明星城市。

　　此外，公司还将着眼于“环一线”城市和新业务模式的研究。未来对城市指标较好的重点城市如广深、天津、武汉等城市都有进驻的计划，也会综合考虑城市的土地供应情况和市场周期。

　　价格预判与500亿之路

　　展望在调控阴影下具有极大不确定性的2017，金辉作为成长性房企中的典型代表，也有着自己的预判，和行业的大佬不同，金辉更注重数据的分析和对周期的预判。

　　金辉认为，2017年对房地产行业整体的判断是量价进入调整阶段，高位平台，大潮进退，16年的普涨行情难以再次出现。

　　过热的城市，如“四小天鹅”，量价回调会成为大概率事件。尤其是成交量方面，首先成交在2016年有恐慌性购房现象，其次供应不足。价格方面会有调整，但预计回调幅度有限。

　　总体来说，金辉对2017年的市场是谨慎乐观的，2017年市场会回调，但不会崩盘。长期存在价格泡沫的城市，需要一定的周期来消化。周期体现来看，波动的振幅会越来越短，剔除通胀的因素，上涨幅度也越来越稳定。

　　基于上述对房地产形势价格预判的信心之上，金辉表示，公司在2017将着重做好三件事：

　　一是围绕现有重点区域以及城市指标较好的重点城市，更积极地拓展土地、获取新项目，高质量完成计划投资目标，为500亿销售目标打好坚实基础，努力迈上新台阶。

　　二是提升产品品质和客户服务，金辉将2017年度主题词定为“匠造质感、臻心筑家”，将提升“产品品质力”和“客户满意度”作为重中之重，强化对客户和产品的研究，“为客户创造更具质感生活”。

　　三是做好人才体系建设，强化“辉动力”人才吸引体系和“千里马”人才培养体系，为正处于高速发展时期的金辉做好人才储备。

　　显然，在拥有了强大成熟的产品线，以及精准正确的投资逻辑之后，“手中有剑”的金辉正沿着自己设计好的路线朝500亿规模及国内上市之路稳定前进。

　　“我们是双一千，土地储备货值超过1000亿，面积超过1000万平方米，这是我们现有的有效货值，所以我们认为近期完成销售500亿的目标，应该是比较稳健、能达到的。”

　　未来，向着千亿目标，锐志迈进的金辉，成长正当时。