万达、大悦城等“去重就轻” 2016轻资产项目新开26家

　　编者按：岁末年初，又是一年总结时。赢商网特别策划“2016年年终盘点”系列报道，推出2016年商业地产大事件盘点，全国重点城市2016年开业项目及2017年开业项目盘点，品牌首店盘点等系列报道。

　　（赢商网报道）长年以来，中国商业地产城市综合体的开发均属重资产类型，多以基本的商业体为主，周边配套住宅、写字楼、公寓等物业，长期持有不动产，资金负载重；从2014-2015年，区别于“重资产”的“轻资产”模式开始萌芽，以万达、大悦城地产、红星商业等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型，“别人出资，我负责选址、设计、建造及招商运营”；2016年，各商业地产集团轻资产项目新开共计26个，总商业面积超过324.62万㎡，轻资产模式实现落地。

　　2016轻资产项目新开26家 万达、大悦城等纷纷“去重就轻”

　　目前，万达集团、红星商业、宝龙地产、大悦城地产、新城控股、星河商置、保利商业、华润置地、凯德商用、绿地控股、光大安石等名企纷纷规划了各自的轻资产项目。据赢商网不完全统计，截止至2016年12月31日，各商业地产集团规划轻资产项目总商业面积超793.28万㎡。其中2016年已开业项目26个，商业面积合计超过324.62万㎡，轻资产模式实现落地，计划开业项目61个，商业面积合计超过434.66万㎡。

各商业地产集团轻资产项目情况

　　PS：1.未明确开业时间的项目暂分至计划开业表内；2.以上数据源自媒体报道及各集团官方平台消息，如有出入望请指正。

　　在以上提及的各商业地产集团中，从规划的轻资产项目数量来看，万达集团占据绝对优势，目前已开业21个，计划继续开业38个。红星商业以9个项目排在第二位，其中已开业项目2个，计划开业项目7个。大悦城地产、星河商置等企业的轻资产项目，均在陆续开发建设之中。

　　下面我们来看看其中几个代表性商业地产集团的轻资产情况。

　　万达集团2016成功转型轻资产 2017年开始主推合作模式

　　万达集团的“去地产化”一直备受关注，相比前几次，万达在2015年进行了范围更广、力度更大的第四次转型，其中核心思路是轻资产转型。王健林曾经表示，万达轻资产模式将把发展重点放在中小城市上，类型共分为两类，一类是投资类万达广场，即别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营。如2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元投资合同。

　　另一类是合作类万达广场，即对方出地、出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。不过，对于合作的项目，万达要先进行筛选，对设计、建造进行指导，再招商、运营。这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决集体用地问题，是万达商业的重大创新，也是万达轻资产模式的最高级形式。

　　在他看来，2016年是万达转型的关键年份，集团大胆调减600亿元地产收入目标，成功转型轻资产。企业经营的最高境界是“空手道”，这个空手道是有品牌、能力，一分钱不出凭品牌就能挣钱，要做到这个境界极难。2016年万达商业合作类万达广场项目实现重大突破，2015年只签约1个项目；2016年不但签约18个还开业1个合作类项目，在开业的50个万达广场中有21个属于轻资产；从2017年开始，在轻资产模式中主推合作模式，每年确保签约20个以上（上不封顶），若合作类万达广场多了就减投资类万达广场数量；2020年开业400-500个万达广场，到2025年争取开业1000个万达广场；此外，2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入。

佛山三水万达广场

　　大悦城地产：“4A大资管”战略落地 盘活优质存量资产是关键

　　在商业地产领域声名鹊起的中粮大悦城，也开始了自身的轻资产转型之路。在大悦城地产实施的轻资产战略中，盘活优质存量资产是关键所在，它不仅以出让股权、降低股份比例、小股或无股操盘等方式加快项目开发速度，还计划成立一个独立运作的商管公司。据悉，2016年8月，大悦城地产宣布以出售目标公司49%权益的形式出售旗下包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)6个综合体物业项目的部分权益，总代价93亿元；并与新加坡政府财政部全资拥有的GIC及中国人寿附属公司合伙成立核心基金，收购目标公司49%股权。

　　2016年10月18日，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略，这标志了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越。输出运营管理模式，继而做大商业地产产品线的规模，这是大悦城地产目前的重点工作。

　　而12月24日开业的天津和平大悦城就是大悦城地产的轻资产开端，该项目总体量18万㎡，商业运营面积近7万㎡，定位“精致品质生活”新型购物中心，目标客群瞄准追求生活品质的人群，包括白领小资、时尚潮人、社交达人三类；在经营上，将引入大悦城主题街区产品线，通过打造5条创意街区营造场景消费，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，目前累计签约品牌184个，签约率、招商进度均达100%。继天津大悦城后，昆明螺狮湾大悦城（计划2017年10月1日开业）、贵阳大悦城（计划2018年年底开业）两个轻资产项目也将先后面世。

天津和平大悦城  图片来自：凤凰房产

　　对于未来，大悦城地产方面表示，将采取轻重并举的模式，主要通过重资产开发、并购存量项目及管理输出3种模式扩张，预计重资产与轻资产占比将各占一半。每年集团将开发1-2个大悦城，其余将采用轻资产模式，选择国内优质存量项目输出管理模式，开拓品牌使用费、运营管理费等多个收益，也会在约定条件下参与并购。

　　红星商业推整套资产管理服务   “轻重并举”

　　对于红星商业来说，虽然较业界资深企业而言稍显稚嫩，但其轻资产化战略发展并未落于人后。当大量开发商深陷商业项目高库存之时，红星商业推出了一整套资产管理服务，以实现资产运营、资产盘活及资产升值为目标，主要围绕海量商业地产存量市场，依靠强大的运营能力去提升合作收益。总结起来就是“解决问题，创造价值”，这也是所有轻资产模式与轻资产团队的发展之路。

　　2015年，福州、天津爱琴海购物公园开业，这也是红星商业聚焦“资产管理业务”的开始。自此，红星商业开始的“轻重并举”发展模式收效明显。

　　红星商业董事长张华容认为，轻资产不是一个概念，轻资产的发展更不能脱离整体市场的发展而要始终围绕解决更多企业，尤其是开发企业的实际困难作为切入点。轻资产的发展首先需要目前市场上涌现更多的专业运营公司，通过自身专业的服务为地产合作商或资本方创造持续的价值。这是所有轻资产模式的根本，一个好的模式一定是各方各取所需，共同实现价值诉求。另一方面，资本方要逐渐介入进来，完成轻资产运营中重要的资本化目标。　　

　　据她透露，未来红星商业的战略规划原则将关注北上广深一线城市和主要省会城市。但未来会根据所在城市的辐射，甚至可能下沉到三四线城市。红星商业会做存量和增量两类市场，用其专业运营能力去撬动这个庞大的市场。

　　星河商置“轻资产”模式：品牌输出模式为主

　　深耕商业地产11年的星河商置，旗下目前已拥有福田星河COCO Park、龙岗星河COCO Park、星河第三空间、深圳龙华星河COCO City等多个商业项目。而在轻资产投资热潮中，星河商置也是先发制人，布局已久。　

　　星河商置运营的第一个轻资产输出商业项目iCO ，其为iCO提供从前期定位规划、招商、开业、后期运营管理的全流程支持及管理团队、技术团队的输出。对星河商置来说，iCO的炫彩开业，标志着其首次试水轻资产管理输出成功迈出第一步，而星河商置的第二个管理输出项目——普宁星河COCO City，则为星河商置发展轻资产战略坚定了信心。井井有序又稳扎稳打，星河商置的轻资产之路已渐渐开辟成型。对于星河来讲，走轻资产运作的道路是配合公司上市战略，也是顺应行业发展的趋势。星河商置需要借助轻资产运作加快全国布局，并借助上市助推轻资产运作，二者相辅相成。

　　目前，星河商置轻资产模式以品牌输出模式为主，由投资方自建物业，星河输出管理团队、技术团队，提供从前期定位规划到招商开业，再到后期运营管理的全流程支持。　　 

　　2016年年底，星河控股集团提出十三五发展战略规划，确定星河商业板块将转换角色，实现自主发展，同时以轻资产模式为未来主要发展方向，快速实现全国布局。预计未来5年内，公司所管理的商业项目将达30个，商业管理总面积超200万㎡。

　　纵观中国目前的商业地产，轻资产模式的发展是大势所趋。从2014-2015年的萌芽、兴起，到2016年各商业地产集团纷纷加入轻资产化转型行列，轻资产项目数量逐年增多。虽然各大运营商在各自的轻资产模式还处于摸索调整阶段，但众多轻资产项目相继面世，在一定程度上反映出了业内对新发展模式不断探索的努力。

　　我们可以看到，如今的商业地产分工已逐步精细化，各开发商用其长年积累的招商、运营实力，将“重”变“轻”，不断产生价值、营收；其自身不断完善的轻资产运营与各资本的携手合作，正是“各司其职”的最好印证。毕竟，专业的人做专业的事，不论在中国还是国外，都不是一件坏事。