许家印重组深深房进展：恒大地产8400亿货值浮出水面

2月28日早间，中国恒大刊发董事会函件，详细提供引入300亿元战略投资的增资资料，以及恒大地产若干资料。

董事会函件的正文并未披露过多深深房的重组进度。恒大在回顾2016年12月30日引入中信聚恒、广田投资等八家投资者之余，仅透露一条较为“务虚”的信息：“公司不排除在不久的将来向恒大地产引进更多投资者。”

自去年下半年以来，恒大一直在紧锣密鼓地推进地产业务回A的工作，在项目时间进度上却并未如期达标。相关路演资料显示，1月15日，A股上市公司（亦即深深房）公告重组方案。截至2月24日，深深房声称仍“继续就本次重大资产重组方案进行沟通与论证”。

不过，早前证券日报援引知情人士说法表示，由于恒大在万科事件上的态度已获深圳方面的认可，因此在深深房的重组一事上，如无意外势必予以“绿灯”放行。

在这种舆论环境下，恒大最新刊发通函仍旧有着独特的意义。按照香港上市公司信息披露规则，当上市公司进行某些交易时，须向股东寄发通函。有市场人士向观点地产新媒体评论称，通函的出现或许象征着恒大地产与深深房的重组交易，“已进入可行性较高的阶段”。

相比于例行式的重组进度披露，恒大在通函附录里披露了将近130页的资料，信息量之庞大此前罕见。尽管重组深深房仍未告一段落，但隐匿在恒大这家房地产企业背后的秘密，将由通函揭开冰山一角。

据观点地产新媒体查询，于1月13日，中国恒大的未偿还借款约为5652.57亿元，有抵押及有担保部分占4090.33亿元，无抵押及无担保占608.15亿元。按渠道分，银行借款占2614.36亿元，其它借款占2280.91亿元，优先票据、中国企业债券则分别占219.66亿元、537.64亿元。

公告并未披露最新的流动资金及财务资源情况，仅提及截止2016年上半年，中国恒大现金及现金等值物以及受限制现金总额为2120.0亿元；相比之下，同期计息借款及其它借款约为3812.6亿元。

第三方提供的估值报告则显示，于2016年11月30日估值日期，恒大地产及其附属公司在中国持作出售、自营、投资及发展中、未来发展等组别的物业共1393个，对应总市值8342.01亿元，公司应占市值7641.99亿元。

除此以外，恒大地产在中国已订约将购入的物业达39个；在香港持作投资的物业也有尖沙咀金銮大厦4楼D室、中国恒大中心，对应总市值110.10亿港元（约人民币97.44亿元）。

上述项目大部分以二三四线为主，包括无锡、佛山、东莞、南昌、重庆、武汉、成都等，少部分位于广州、北京等一线城市；其中恒大中渝广场、中国恒大中心等项目，主要是过去两年从张松桥、刘銮雄等人手中购得。

这也意味着，剔除尚无商业价值的39个已订约将购入物业，恒大地产总计拥有物业1395个，总货值高达8439.45亿元。

恒大过去两年销售业绩高歌猛进，2016年合约销售额更是首次达到3733.7亿元，这主要得益于其庞大的土储规模及快周转模式。即便在恒大地产的重组过程中，这种开发模式同样适用。某种意义上，接近8500亿元的货值也是保证该公司兑现重组承诺的前提。

据中国恒大公告，恒大地产2017-2019年合约销售额分别达到4500亿元、5000亿元、5500亿元，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润合计888亿元，否则母公司将按比例赔偿。在2月中旬的年度工作会议上，许家印再次重申了2017年的销售目标。

市场人士向观点地产新媒体表示，恒大地产重组上市之于中国恒大而言意义重大，此次详细披露物业资产的情况一方面为履行信息披露义务，一方面则或为树立或稳定资本市场的信心。

按照中国恒大的计划，拟重组的恒大地产未来将包括最核心的房地产开发业务，以及恒大淘宝足球俱乐部。以战略投资300亿元占股13.16%计算，未上市前恒大估值已达到2279.64亿元，高于万科目前总市值。

另外，中国恒大于附录中还披露了截至目前的主要股东情况。其中许家印夫妇共计持股101.62亿股，占公司权益74.24%；其中93.71亿股由许家印全资拥有的鑫鑫(BVI)有限公司持有，7.91亿股则由其配偶丁玉梅全资拥有的均榮控股有限公司持有。