新消费趋势下的商业地产 一个强IP是这样炼成的…

　　背景：

　　随着房地产行业的专业度进一步提升，商业地产也更加重视资产运营收入的提升，房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。

　　2016年房企的商业运营也发生了相应变化：电商O2O平台增强互动体验，提升服务品质；商业地产商升级业态，结合多产业链挖掘提升自身价值；改造存量物业风行市场，政策推动下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式。一些商业地产商还通过资产证券化方式来盘活存量资产等等。

　　2017年新年伊始，商业地产市场何去何从?商业地产行业的投资机会在哪? 由赢商网、当代置业和自媒体会客厅联合主办的沙龙——赢商城市沙龙华北站第一期，于2月28日在北京当代中国圈举办，邀请商业地产开发商和品牌商大咖一起，研讨2017商业地产发展趋势。　

　　主持人：

　　赢商网华北区域中心总经理  卫芃

　　对话嘉宾：

　　华夏幸福商业事业部总经理 吴艳芬

　　绿地商业集团总经理助理、商业地产事业部总经理 王智明

　　北京爱琴海购物公园总经理 杨秀红

　　北京万科商业副总经理、住总万科广场总经理 张楠

　　合生商业集团市场部总经理 王海燕

　　亿利文旅公司副总裁、天津亿利金威旅游开发有限公司总经理 盖祥林

　　MANGO东亚区拓展高级总监 刘禹彤

　　泡泡玛特CEO 王宁

　　时尚廊总经理 许瀚方

　　汉博商业高级副总裁 李亚明

　　盈石(北京)资产管理有限公司常务副总裁 周睿

　　地产自媒体联盟秘书长 路应刚　 

　　对话议题：

　　1、2017年商业地产市场何去何从? 商业地产行业的投资机会在哪?

　　2、操盘手详解商业项目2017年的主要发展计划和目标

　　3、如何打造购物中心的超级IP？商场营销应如何突出主题？　 

　　嘉宾观点：

　　（排名不分先后）　 

　　吴艳芬 华夏幸福商业事业部总经理

　　今年从商业地产来说是百花齐放的一年，开发量太大，逼得大家不得不创新，要想出更多的方法，就得添料。对开发商来说，既是机会点，也很痛苦。因为选择不好的话，盈利模式就没了，做了太多的创新，关键是要找到赚钱的点在哪。过去是学习这个、学习那个，全世界看一看，学一学。现在光学不行，学完了回来要变化、要调整。

　　商业项目很难做到真正像IP运营商一样去做事情，世界上广为流传的IP就只有几家在做，一定是要靠衍生品来实现价值的。购物中心是针对某种特定人群，要能形成呼应的效果，所以商业项目可以借力打力，善于用别人的IP，给消费者形成一个特有认知的符号。商业是动态的，因为它是靠八成的回头客，回头客来的频次决定运营能力，好的IP就变成了吸引消费者出门的很重要的手段。 

　　王智明 绿地商业集团总经理助理、商业地产事业部总经理

　　购物中心的操作本身就是重资产的方式，融资成本非常高，目前来讲按照企业自身的房地产开发的模式来看，投资回报肯定不够，购物中心拥有地产属性、商业属性和金融属性，主要是金融属性还是没有完全体现出来，我们一直在呼吁商业地产的REITs尽快出台。

　　现在面临着购物中心越来越难做，零售整个的形势不好，固然有电商的冲击，究其根本还是市场发生变化，消费习惯、消费人群发生变化，真的要认真研究，现在所有的创新、所有IP的应用，都要基于对新的消费趋势做深入的分析。　　 

　　王海燕 合生商业集团市场部总经理

　　商业地产是有生命周期的，除了拿地、规划设计、招商运营，其实还有一个很关键的就是退出，没有退出就无法体现我们真正的投资回报的价值，投资回报不是说每年9%也好，或者是3%也好，对于开发商而言这都是太少了，我们的回报是这个地块从最初拿地经过开业经营成熟，带来物业资产的翻倍价值。

　　开业对商业地产来讲就是一个起点，因为开业之后每一天、每一分钟、每一秒我们都会面临着变化，面临着我们的顾客、面临着我们的调整、面临着我们的改造，商业地产是非常复合型的行业，所以对人才的需要真的是非常重要。

　　要做成一个真正好的IP不容易，要真正具备一些特点，不断扩大影响力、人群的覆盖率，以及可持续的生命力。像迪斯尼投进去，几十年不断地有它的话题，那才是真正的IP，现在很多都做不到。　　 

　　杨秀红 北京爱琴海购物公园总经理

　　购物中心应该做到接地气，要知道我们现在的90后甚至00后他们的需求是什么，因为大家都在倡导体验场景，是能够体验、能够互动的平台，所谓创新其实就是把旧的产品，通过与当下结合进行不断的改变，这才是我们真正的变革之后的核心。　　 

　　张楠 北京万科商业副总经理、住总万科广场总经理

　　万科在现在经营管理的理念，是在用自己现有的资源发挥生态圈的优势，我们每个项目更多的是把我们的品牌、业主和消费者打造一个强IP，我们要找到他们的痛点，建立一个强关系，我们在研究怎么让商场空间有一个强关联的资源的共享，做好运营、管理。　　 

　　盖祥林 亿利文旅公司副总裁、天津亿利金威旅游开发有限公司总经理

　　商业地产未来发展肯定要往深度、系统化去发展，商业为什么做起来比较难，一方面是电商冲击，另一方面，因为现在人们精神需求多了，大家需求不一样了，只不过电商跑到了前面去，但是商业还按照传统商业在运作。我们应该更注重市场的细分，首先是家庭的市场，即小手拉大手，第二是青年的市场，即左手拉右手的市场，第三，商业的展现形式肯定也会发生变化，去盒子化、场景化、主题化是趋势。　　 

　　刘禹彤 MANGO东亚区拓展高级总监

　　MANGO会吸收一些更多的先进技术做产品升级，会关注所有消费者的需求。现在我们做得更多的是线上线下的打通，不是单纯的线上消费或者线下消费，也不是把线上的客人导入线下，我们不是做这种非常单一的模式，而是全面的线上线下一体化。我们会做产品的升级，而不会做太多的创新，因为太多的创新最后反而会丢失品牌本身的文化。　　 

　　王宁 泡泡玛特CEO

　　零售人才的流失是比较大的问题，从北大光华管理学院MBA的就业排行榜来看，在36个行业里， 最顶尖、最一流的管理人才40%都去了金融行业，去零售业就职的数量排名倒数第一名，倒数第二名是农业，人才缺失影响力零售行业的发展。

　　零售业人才缺失比较严重，带来的结果是沦为非常机械的KPI管理，导致在购物中心里的业绩越来越差。而购物中心快速发展、快速爆发以后，人才缺失带来的问题也是沦为KPI管理，带来的结果就是招来了很多不合适的业态。要扭转这种情况，就应该“有舍有得”，优秀的商业地产和做得不好的商业地产的区别，其实就是能否“有舍有得”。　 

　　许瀚方 时尚廊总经理

　　时尚廊书店这个品牌是诞生于时尚集团的会所，从世贸天阶店的1.0版，到中粮祥云小镇店的2.0版，再到国贸商城店的3.0版本，是在文创的路上一步步升级，在书籍之外加入服装服饰、设计师买手品牌、航模手作、家具、文化艺术展览等，我们在打造一个样板间，就是引进生活方式进来，最终是为了完善品牌的DNA。　　 

　　李亚明 汉博商业高级副总裁

　　地产开发其实是制造商，它的生存逻辑或者盈利模式是买地，引进原材料，建成不动产产品，再把它卖出去，再买地，再引进材料，再卖出去。在上世纪末和第一个十年，这种模式是可以往下发展的。但是今年再往后看，这种模式很难再往下复制，最起码不具备做大做强的先发优势了，所以地产商的转型就成为了必然。

　　我们做商业的人，不管从哪个角度去看，我们目标还是要扩大内需，激发起消费购买人群的热情。从现在马云提出的新零售，我觉得围绕最深刻的是新的消费者的升级，未来我们要通过商业的变化或者创新，实现人性的关怀和人性的服务。　　 

　　周睿 盈石(北京)资产管理有限公司常务副总裁

　　开业是商业地产的第一步，是商业的第一步。大家都说商业地产到了存量年代，其实商业地产一直都是一个存量的概念，大家更多是考虑去库存，但是我们是考虑商业物业怎么找到出路。之前我们谈商业地产还是地产商业，真正在做商业地产的，应该是以商业为核心。

　　这两年盈石通过大数据给我们存量的业主在做大数据服务，对于看消费者行为的模拟和消费者行为的画像。以往我们会讲，你是70后、我是80后、他是90后，用10年做一个断代，但现在5年做一个断代都不一能把消费者区分清楚，因为消费者的变化更快。　　 

　　路应刚 地产自媒体联盟秘书长

　　购物中心是吸引客流过来，地产自媒体也是吸引客流过来，现在新媒体是通过内容来发生社交，通过社交来做电商平台，不管是罗振宇卖书，还是papi酱，现在都做得很不错，都是新模式，这也是一些新的需求，也算是新生物种。有了作品之后，就产生了品牌，品牌时间长了之后，就形成了IP。