新消费趋势下的商业地产 一个强IP是这样炼成的…

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赢商网 http://www.winshang.com2017年03月01日14:37来自:赢商网 郭才贵
核心提示:赢商城市沙龙华北站第一期圆满成功,沙龙活动邀请了商业地产开发商和品牌商大咖一起,研讨2017商业地产发展趋势。

  背景:

  随着房地产行业的专业度进一步提升,商业地产也更加重视资产运营收入的提升,房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。

  2016年房企的商业运营也发生了相应变化:电商O2O平台增强互动体验,提升服务品质;商业地产商升级业态,结合多产业链挖掘提升自身价值;改造存量物业风行市场,政策推动下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式。一些商业地产商还通过资产证券化方式来盘活存量资产等等。

  2017年新年伊始,商业地产市场何去何从?商业地产行业的投资机会在哪? 由赢商网、当代置业和自媒体会客厅联合主办的沙龙——赢商城市沙龙华北站第一期,于2月28日在北京当代中国圈举办,邀请商业地产开发商和品牌商大咖一起,研讨2017商业地产发展趋势。 

   

  主持人:

  赢商网华北区域中心总经理  卫芃

  对话嘉宾:

  华夏幸福商业事业部总经理 吴艳芬

  绿地商业集团总经理助理、商业地产事业部总经理 王智明

  北京爱琴海购物公园专题阅读)总经理 杨秀红

  北京万科商业副总经理、住总万科广场总经理 张楠

  合生商业集团市场部总经理 王海燕

  亿利文旅公司副总裁、天津亿利金威旅游开发有限公司总经理 盖祥林

  MANGO专题阅读)东亚区拓展高级总监 刘禹彤

  泡泡玛特CEO 王宁

  时尚廊总经理 许瀚方

  汉博商业高级副总裁 李亚明

  盈石(北京)资产管理有限公司常务副总裁 周睿

  地产自媒体联盟秘书长 路应刚  

  

  

  对话议题:

  1、2017年商业地产市场何去何从? 商业地产行业的投资机会在哪?

  2、操盘手详解商业项目2017年的主要发展计划和目标

  3、如何打造购物中心的超级IP?商场营销应如何突出主题?  

  嘉宾观点:

  (排名不分先后)  

  吴艳芬 华夏幸福商业事业部总经理

  

  今年从商业地产来说是百花齐放的一年,开发量太大,逼得大家不得不创新,要想出更多的方法,就得添料。对开发商来说,既是机会点,也很痛苦。因为选择不好的话,盈利模式就没了,做了太多的创新,关键是要找到赚钱的点在哪。过去是学习这个、学习那个,全世界看一看,学一学。现在光学不行,学完了回来要变化、要调整。

  商业项目很难做到真正像IP运营商一样去做事情,世界上广为流传的IP就只有几家在做,一定是要靠衍生品来实现价值的。购物中心是针对某种特定人群,要能形成呼应的效果,所以商业项目可以借力打力,善于用别人的IP,给消费者形成一个特有认知的符号。商业是动态的,因为它是靠八成的回头客,回头客来的频次决定运营能力,好的IP就变成了吸引消费者出门的很重要的手段。 

  王智明 绿地商业集团总经理助理、商业地产事业部总经理

  

  购物中心的操作本身就是重资产的方式,融资成本非常高,目前来讲按照企业自身的房地产开发的模式来看,投资回报肯定不够,购物中心拥有地产属性、商业属性和金融属性,主要是金融属性还是没有完全体现出来,我们一直在呼吁商业地产的REITs尽快出台。

  现在面临着购物中心越来越难做,零售整个的形势不好,固然有电商的冲击,究其根本还是市场发生变化,消费习惯、消费人群发生变化,真的要认真研究,现在所有的创新、所有IP的应用,都要基于对新的消费趋势做深入的分析。   

  王海燕 合生商业集团市场部总经理

  

  商业地产是有生命周期的,除了拿地、规划设计、招商运营,其实还有一个很关键的就是退出,没有退出就无法体现我们真正的投资回报的价值,投资回报不是说每年9%也好,或者是3%也好,对于开发商而言这都是太少了,我们的回报是这个地块从最初拿地经过开业经营成熟,带来物业资产的翻倍价值。

  开业对商业地产来讲就是一个起点,因为开业之后每一天、每一分钟、每一秒我们都会面临着变化,面临着我们的顾客、面临着我们的调整、面临着我们的改造,商业地产是非常复合型的行业,所以对人才的需要真的是非常重要。

  要做成一个真正好的IP不容易,要真正具备一些特点,不断扩大影响力、人群的覆盖率,以及可持续的生命力。像迪斯尼投进去,几十年不断地有它的话题,那才是真正的IP,现在很多都做不到。   

  杨秀红 北京爱琴海购物公园总经理

  

  购物中心应该做到接地气,要知道我们现在的90后甚至00后他们的需求是什么,因为大家都在倡导体验场景,是能够体验、能够互动的平台,所谓创新其实就是把旧的产品,通过与当下结合进行不断的改变,这才是我们真正的变革之后的核心。   

  张楠 北京万科商业副总经理、住总万科广场总经理

  

  万科在现在经营管理的理念,是在用自己现有的资源发挥生态圈的优势,我们每个项目更多的是把我们的品牌、业主和消费者打造一个强IP,我们要找到他们的痛点,建立一个强关系,我们在研究怎么让商场空间有一个强关联的资源的共享,做好运营、管理。   

  盖祥林 亿利文旅公司副总裁、天津亿利金威旅游开发有限公司总经理

  

  商业地产未来发展肯定要往深度、系统化去发展,商业为什么做起来比较难,一方面是电商冲击,另一方面,因为现在人们精神需求多了,大家需求不一样了,只不过电商跑到了前面去,但是商业还按照传统商业在运作。我们应该更注重市场的细分,首先是家庭的市场,即小手拉大手,第二是青年的市场,即左手拉右手的市场,第三,商业的展现形式肯定也会发生变化,去盒子化、场景化、主题化是趋势。   

  刘禹彤 MANGO东亚区拓展高级总监

  

  MANGO会吸收一些更多的先进技术做产品升级,会关注所有消费者的需求。现在我们做得更多的是线上线下的打通,不是单纯的线上消费或者线下消费,也不是把线上的客人导入线下,我们不是做这种非常单一的模式,而是全面的线上线下一体化。我们会做产品的升级,而不会做太多的创新,因为太多的创新最后反而会丢失品牌本身的文化。   

  王宁 泡泡玛特CEO

  

  零售人才的流失是比较大的问题,从北大光华管理学院MBA的就业排行榜来看,在36个行业里, 最顶尖、最一流的管理人才40%都去了金融行业,去零售业就职的数量排名倒数第一名,倒数第二名是农业,人才缺失影响力零售行业的发展。

  零售业人才缺失比较严重,带来的结果是沦为非常机械的KPI管理,导致在购物中心里的业绩越来越差。而购物中心快速发展、快速爆发以后,人才缺失带来的问题也是沦为KPI管理,带来的结果就是招来了很多不合适的业态。要扭转这种情况,就应该“有舍有得”,优秀的商业地产和做得不好的商业地产的区别,其实就是能否“有舍有得”。  

  许瀚方 时尚廊总经理

  

  时尚廊书店这个品牌是诞生于时尚集团的会所,从世贸天阶店的1.0版,到中粮祥云小镇店的2.0版,再到国贸商城店的3.0版本,是在文创的路上一步步升级,在书籍之外加入服装服饰、设计师买手品牌、航模手作、家具、文化艺术展览等,我们在打造一个样板间,就是引进生活方式进来,最终是为了完善品牌的DNA。   

  李亚明 汉博商业高级副总裁

  

  地产开发其实是制造商,它的生存逻辑或者盈利模式是买地,引进原材料,建成不动产产品,再把它卖出去,再买地,再引进材料,再卖出去。在上世纪末和第一个十年,这种模式是可以往下发展的。但是今年再往后看,这种模式很难再往下复制,最起码不具备做大做强的先发优势了,所以地产商的转型就成为了必然。

  我们做商业的人,不管从哪个角度去看,我们目标还是要扩大内需,激发起消费购买人群的热情。从现在马云提出的新零售,我觉得围绕最深刻的是新的消费者的升级,未来我们要通过商业的变化或者创新,实现人性的关怀和人性的服务。   

  周睿 盈石(北京)资产管理有限公司常务副总裁

  

  开业是商业地产的第一步,是商业的第一步。大家都说商业地产到了存量年代,其实商业地产一直都是一个存量的概念,大家更多是考虑去库存,但是我们是考虑商业物业怎么找到出路。之前我们谈商业地产还是地产商业,真正在做商业地产的,应该是以商业为核心。

  这两年盈石通过大数据给我们存量的业主在做大数据服务,对于看消费者行为的模拟和消费者行为的画像。以往我们会讲,你是70后、我是80后、他是90后,用10年做一个断代,但现在5年做一个断代都不一能把消费者区分清楚,因为消费者的变化更快。   

  路应刚 地产自媒体联盟秘书长

  

  购物中心是吸引客流过来,地产自媒体也是吸引客流过来,现在新媒体是通过内容来发生社交,通过社交来做电商平台,不管是罗振宇卖书,还是papi酱,现在都做得很不错,都是新模式,这也是一些新的需求,也算是新生物种。有了作品之后,就产生了品牌,品牌时间长了之后,就形成了IP。

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