融创天津商业地产“赶考记” 地王项目面临散售之殇

　　（赢商网报道）时下，风头正劲的地产开发企业或许不是恒大碧桂园，而是迎难而上、矢志不移赶超规模的融创中国。此前的联姻绿城、佳兆业自不必说，从中渝置地、天朗、雨润等项目，到莱蒙国际、金科地产、联想融科，再到如今的投资乐视，赌徒般的前进或许只为最理想的彼岸。

　　驰骋最美好的梦想和远方，也不能忘记回家。在融创中国的大本营天津，有房价火速上涨的“当红炸子鸡”津滨大道板块，也有南京路滨江道上的商业厮杀。从融创近年来在天津拿下的项目来看，有商住混合地块，也有纯商业用地，还有天津最大的地王地块，区位与地段条件各不相同，融创在天津正上演商业地产“赶考记”，且考题并不容易。

　　融创加码大本营天津

　　融创中国由孙宏斌于2003年创立，以天津为基地从事住宅和商业物业的开发，在天津融创奥城、融创海逸长洲、融创上谷商业中心等多个项目的经验积淀后，2004年融创首次走出天津，进入重庆和无锡市场，2010年在港交所IPO后迎来了快速发展期，开始全国布局，2012年形成了京、津、沪、渝、杭五大核心城市的战略布局，2015年来融创进入武汉、南京、成都等7个重点城市，全国化布局逐步成型。

　　2016年融创中国实现1500亿元销售额，位居全国房企销售额10强的第7位。而天津区域在融创的布局中就有着重要的地位，截止2016年6月30日，融创一共推行132个物业发展项目，其中天津有18个项目。

　　另外，融创的土地储备分布在北京区域、天津区域、上海区域、成渝区域、东南区域、广深区域和武汉、海南，全国总土地储备达到3775万平方米，权益土地储备达到2471万平方米，其中天津区域（天津、西安、郑州）土地储备908万平方米，在全国中占比24.1%，权益土地储备552万平方米，在全国中占比22.3%。

　　扎根天津大本营，融创近年来接连高价拿下热门地块。2013年9月，融创103.2亿豪夺天津天拖地块，创天津史上最高总价地王。

　　2015年12月，东丽区津滨大道南侧地块成功出让，融创经过156轮竞价追逐，最终以51%的高溢价率夺得该地块，楼面价约合9035.8元/平方米，融创将该项目命名为融创城。

　　2016年8月24日下午，融创以总价61亿包揽天津津滨大道2宗商住混合用地，溢价率均超170%。其中，津滨大道104号地块成交总价30.8亿元，成交楼面价19049元/平方米，溢价177.5%，津滨大道105号地块成交总价30.2亿元，楼面价18035元/平方米，溢价率176%。

　　另外，2016年8月25日，融创还以6.8亿元买入天津地标路段南京路沿线1宗商业金融业建设用地，溢价率70%，规划总体量不大于4.72万平方米，这是融创在天津首次买得的纯商业用地。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，天津市场本身是融创的大本营，对于此类市场来说，后续商业市场的发展机会依然较大，融创积极拿下此类地块和发展此类物业，有其相对积极乐观的考虑。对于融创来说，通过此类项目的开发，能够改善现金流的模式和结构，也能够凭借商业项目进一步扩大企业的品牌影响力。

　　津滨大道与南京路上的“赶考”

　　瞄准城市区域深耕，融创希望在天津大本营有所建树，但拿下大量商业与住宅混合用地，对于融创这样一家高杠杆、高周转，没有标杆商业项目操盘经验的企业来说，似乎挑战不小。

　　融创2016年8月24日拿下的是津东丽津（挂）2016-104号地块和津东丽津（挂）2016-105号地块，104号地块的土地用途为城镇住宅、商服用地，包含45502平方米的居住用地和19667平方米的商业服务业设施用地，其中商服用地的容积率不大于2.9，预计将建设成建筑面积超过5万平方米的商业项目。公告要求商业建筑不可分割销售，须整体销售，开发企业须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。

　　而105号地块的土地用途也是城镇住宅、商服用地，包括45488平方米的居住用地和19117平方米的商业服务业设施用地, 其中商服用地的容积率不大于4.0，预计将建设成建筑面积超过7万平方米的商业项目。公告要求商业用地应配建地铁出入口、社会停车场库，其中社会停车场库须满足公共停车泊位数300个，开发企业须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。

融创拿下天津津滨大道2宗商住混合用地

　　津滨大道横跨河东和东丽区，是连接天津中心城区与滨海新区、滨海国际机场的重要通道，2015年下半年起，津滨大道一线成为天津楼市的“当红炸子鸡”，地王不断涌现、轨道交通建设的推进、生活配套的逐渐完善使区域成为楼市热销的板块，已基本进入“2万+”时代。

　　津滨大道一带知名的商业项目是河东万达广场和爱琴海购物中心，2010年11月22日，河东万达广场开业，开业当天客流超过30万人次，2015年11月7日，爱琴海购物中心开业，开业首日迎来35.6万人次客流。随着住宅入住率的提高，津滨大道的商业有较大的发展潜力。

　　尽管商业性质的土地在规范方面有较大的自由度，政府未规定经营模式为商场或写字楼，但面对“不可分割销售”、“应配建地铁出入口”的限制和要求，融创的商业“赶考”必须转变快进快出的住宅开发思维，做好市场调研，通过创新才能做出引领市场的产品。

　　融创向来以建造精品住宅著称，2016年8月25日还意外参与了一块商业用地的拍卖，在天津首次买得纯商业用地。

　　资料显示，该地块出让土地面积5980.5平方米，规划用地性质为商业金融业用地，建筑面积不大于47200平方米，要求建筑密度不大于50%，除办公塔楼不得高于160米外，其余建筑不得超过24米。

南京路地块是融创在天津首次买得的纯商业用地

　　该地块位于南京路核心商圈内，区域写字楼分布密集，有着优越的环境条件和浓郁的商业底蕴，和平大悦城、恒隆广场等购物中心和众多的百货均位于此，众多国内外知名企业进驻，沿路CBD寸土寸金，体现国际大都市的气息。

　　赢商网致电融创天津公司负责人，欲了解该地块的打造计划，截止发稿前未得到明确答复。

　　融创中国天津公司总经理迟迅在去年拿地之时曾对媒体表示，“因为和平没有地了”，“融创在天津商业挺多的，奥城有商业，融创中心也有商业，我们在这里肯定要做特色商业，这个地区承接南京路背靠五大道，所以我们在天津要做一个特别好的特色商业”。

     融创的特色商业项目如何打造，商业见地将继续保持关注。

　　地王项目散售丧失商业价值

　　除了拿下津滨大道、南京路商业地块外，其实融创在2013年拿下的天津有史以来总价最高的地块——天津融创中心，这个巨无霸项目里就有大手笔的商业开发。

　　该项目是融创2013年9月以总价103亿元竞得的天津天拖地王项目，地块编号为津南红(挂)2013-102号，土地为住宅、商服、科教综合性用地，溢价率12.42%，楼面均价10109元/平米。

　　据了解，地块为原天津拖拉机制造有限公司所属厂房，按照规划要求，新建商业金融类建筑面积不大于46.5万平方米，可建设商业、写字楼、酒店等（不得建设酒店型公寓）；按规划保留部分老厂房，改造后建筑面积不大于10万平方米，可作为商业、写字楼、酒店等使用；新建居住建筑面积不大于44.3万平方米，还需配建养老院、幼儿园、110KV变电站。

天津融创中心商业街效果图

　　2016年10月24日，天津融创中心项目举办了招商大会暨地块案名发布会，将商业部分命名为融创天拖时代广场。

　　面对较为复杂的地块情况，该项目的商业部分以租售结合的形式经营，目前商业街正在销售，融创持有部分厂房商业。

　　融创中心总体建筑面积共210万平方米，项目销售人员告诉笔者，该项目是天津最大规模的商圈量级的项目，商铺部分共30万平方米，包括三个部分，一是上下两层的住宅底商，二是开放性主题商业街（自持1.3万平方米的超市影院），三是老厂房型商业街，保留老车间原貌改造成步行街，共10万平方米（融创持有2万平方米，政府持有3万平方米，5万平方米散售），由融创持有的部分仅3.3万平方米。

　　据悉，融创天津公司目前并无运营开业的大型商场，只是管理着部分住宅配套型商业和商业街。

　　如何把握好商业散售与持有的比例，厂房商业的改造如何做好定位与业态规划，达到商业价值最大程度的发挥，对融创来说挑战不小。

　　特色商业街的玩法比如上海新天地（开业时间:2001-06、已签约206个品牌）、成都远洋太古里，保留老式建筑风格，修旧如旧，集中持有物业做好业态规划，呈现独特的品牌调性与情怀，都取得了成功。

　　但融创中心30万平方米的商业仅自持3.3万平方米，大部分为散售型物业，商业定位显然无法得到统一体现，融创难以筑成强大的商业品牌，商业价值恐难得到最大程度的发挥。

　　显然，融创浪费了一个可以操盘成功的街区商业案例。