北京首批商办地开闸交易 华润、金茂、东亚各拿一地

　　商住限购后，北京首批商住地块迎来拍卖，7家知名房企均有参与，三宗地块共拍得53.5亿元。但与此同时，据戴德梁行报告显示，北京写字楼存量市场增至946万平方米，领跑全国。在这种情况下，房企为何仍旧有愿意拿地，拿地后又将如何规划？商业见地为您解读。

　　 三宗块地低溢价率成交

　　自326商住新政后，3月30日下午，北京首批商办地块开闸交易。此前有专家预测，受商住限购政策影响，北京土地市场不太可能再出现调控前的高地价。

　　但从拍卖现场的报价来看，开放商的拍地热情并未退减，保利、首开、万科、首创、金茂、中粮、天恒等知名开发商均有参与。据公开资料显示，当天拍卖的三宗地块共拍得53.5亿元人民币。

　　（图源：网络）

　　资料显示，这三宗土地分别来自于朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-603 地块，1113-604 地块，以及大兴区北臧村生物医药基地0008地块。

　　最先竞拍的金盏乡603地块，属于F3其他类多功能用地，商业40年，办公50年，土地面积46165.91平方米，建筑规划面积92332平方米，挂牌出让起始价为人民币17.6亿元。

　　（图源：克尔瑞）

　　据中国网报道，在603地块拍卖过程中，参与竞拍的11家开发商举牌较为谨慎，竞价阶梯一度从2000万降至1000万。经过33轮举牌，华润+招商+正奇联合体最终以22.5亿拿下该地块，溢价率为27.8%，楼面价为24369元/平米。

　　而紧挨着603地块的金盏乡604地块，土地面积为38100.001平方米，建筑规划面积为76200平方米，挂牌出让起始价为14.5亿元。经过39轮举牌，最终金茂击败其他房企，以20.4亿元总价摘得此地，溢价率为40.7%，楼面价为26772/平米。

　　第三块地是大兴区北臧村0008地块，建筑面积为72959平方米，起始价为8.615亿元。经过39轮举牌，东亚击败其他房企，以10.6亿元总价摘得该地，溢价率27.7%，楼面价14529/平米。

　　 （图源：克尔瑞）

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，这三宗地块的溢价率比调控前的平均溢价率有所降低。而从楼面价1.4万-2.65万来看，按照正常开发成本，其售价大约在3万-3.5万/平方米之间。也就是说，未来这3宗地块大部分要开发成500平米以上、售价在1500万-1750万的企业购买商办项目。

　　同时，也有专家表示，严格的商住政策必然会影响开发商拿地热情，也增加拿地风险。但鉴于接下来北京挂牌宗地几乎都是自住房地块，开发商的利润空间被挤压严重。所以，对于有丰富商办类项目经验的开发商来说，这三块地仍然有很大的吸引力。

　　北京写字楼存量领跑全国

　　从整个拍卖过程来看，开发商都较为谨慎。然而，这种担忧并非毫无道理。

　　根据戴德梁行最新数据报告显示，2017年一季度， 随着国贸三期B、中关村资本大厦等项目如期入市，北京甲级写字楼市场新增约156000平方米供应量，北京甲级写字楼市场存量攀升至946万平方米，继续领跑全国。　 

　　（图源：视觉中国）

　　同时报告还称，2017年一季度，北京市五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金达每月388.4元/每平方米，环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金达每月410.5元/平方米，环比上升0.2%。

　　而由于新增供应项目位于核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%，而全市空置率则继续保持平稳为6.6%。

　　戴德梁行中国区写字楼企业服务部高级董事严区海表示：“自去年营改增政策出台后，很多业主将税费计入到租金中，租金一年内被进一步推高。

　　未来一年，受新增供应压力和营改增税费的双重影响，空置率将继续上升，租金预计将保持平稳或继续呈小幅上升趋势。同时他还表示，近年来“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏，相对于商场和酒店而言，办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。

　　随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目改造将更加受投资者关注。 

　　开放商拿地存在高风险？

　　事实上，自北京商住限购起，商办类项目回归写字楼、购物中心、商铺是必然方向。根据上文可知，目前北京甲级写字楼面临存量过剩的局面。那么这种局势下，房企拿地是否存在高风险？

　　（图源：视觉中国）

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这三宗地块未来企业自持的可能性很大，而从地块的地理位置来看，三者均属于目前办公出租的低价区域，因此企业拿地风险和成本依然较高。

　　但房地产专家陈宝存却有不同看法，他认为北京市场不同于其他城市，北京的土地太稀缺了，而全国中大型企业又都想把总部迁到北京，所以即便存在过剩，也很快会被需求填满。

　　与此同时，他明显感觉到北京核心城区向五六环迁移的速度在加快，因此他认为，区域型中心不久就会形成。而这三宗地块正好处于五六环区域，所以从市场的角度来看，企业不存在拿地风险。

　　而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企的拿地风险主要在于自身的 资金实力，政策风险可以弱化。因为如果后续市场降温，很大程度上是由于政策管控，而非市场需求下降。

　　基于此判断，如果企业自身资金实力雄厚，此时是补库存的好时机，完全可以考虑积极拿地。但如果资金问题没有得到有效解决的房企，拿地仍需谨慎。