北京首批商办地开闸交易 华润、金茂、东亚各拿一地

赢商网 周蕾   2017-04-06 09:54
核心提示:自326商住新政后,3月30日下午,北京首批商办地块开闸交易,三块地共拍得53.5亿。

  商住限购后,北京首批商住地块迎来拍卖,7家知名房企均有参与,三宗地块共拍得53.5亿元。但与此同时,据戴德梁行报告显示,北京写字楼存量市场增至946万平方米,领跑全国。在这种情况下,房企为何仍旧有愿意拿地,拿地后又将如何规划?商业见地为您解读。

   三宗块地低溢价率成交

  自326商住新政后,3月30日下午,北京首批商办地块开闸交易。此前有专家预测,受商住限购政策影响,北京土地市场不太可能再出现调控前的高地价。

  但从拍卖现场的报价来看,开放商的拍地热情并未退减,保利、首开、万科、首创、金茂、中粮、天恒等知名开发商均有参与。据公开资料显示,当天拍卖的三宗地块共拍得53.5亿元人民币。

  

  (图源:网络)

  资料显示,这三宗土地分别来自于朝阳区金盏乡楼梓庄村1113-603 地块,1113-604 地块,以及大兴区北臧村生物医药基地0008地块。

  最先竞拍的金盏乡603地块,属于F3其他类多功能用地,商业40年,办公50年,土地面积46165.91平方米,建筑规划面积92332平方米,挂牌出让起始价为人民币17.6亿元。

   

  (图源:克尔瑞)

  据中国网报道,在603地块拍卖过程中,参与竞拍的11家开发商举牌较为谨慎,竞价阶梯一度从2000万降至1000万。经过33轮举牌,华润+招商+正奇联合体最终以22.5亿拿下该地块,溢价率为27.8%,楼面价为24369元/平米。

  而紧挨着603地块的金盏乡604地块,土地面积为38100.001平方米,建筑规划面积为76200平方米,挂牌出让起始价为14.5亿元。经过39轮举牌,最终金茂击败其他房企,以20.4亿元总价摘得此地,溢价率为40.7%,楼面价为26772/平米。

  第三块地是大兴区北臧村0008地块,建筑面积为72959平方米,起始价为8.615亿元。经过39轮举牌,东亚击败其他房企,以10.6亿元总价摘得该地,溢价率27.7%,楼面价14529/平米。

   (图源:克尔瑞)

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,这三宗地块的溢价率比调控前的平均溢价率有所降低。而从楼面价1.4万-2.65万来看,按照正常开发成本,其售价大约在3万-3.5万/平方米之间。也就是说,未来这3宗地块大部分要开发成500平米以上、售价在1500万-1750万的企业购买商办项目。

  同时,也有专家表示,严格的商住政策必然会影响开发商拿地热情,也增加拿地风险。但鉴于接下来北京挂牌宗地几乎都是自住房地块,开发商的利润空间被挤压严重。所以,对于有丰富商办类项目经验的开发商来说,这三块地仍然有很大的吸引力。

  北京写字楼存量领跑全国

  从整个拍卖过程来看,开发商都较为谨慎。然而,这种担忧并非毫无道理。

  根据戴德梁行最新数据报告显示,2017年一季度, 随着国贸三期B、中关村资本大厦等项目如期入市,北京甲级写字楼市场新增约156000平方米供应量,北京甲级写字楼市场存量攀升至946万平方米,继续领跑全国。  

   

  (图源:视觉中国)

  同时报告还称,2017年一季度,北京市五大核心商圈甲级写字楼市场租金继续保持稳定。全市甲级写字楼有效净租金达每月388.4元/每平方米,环比上升0.3%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金达每月410.5元/平方米,环比上升0.2%。

  而由于新增供应项目位于核心商圈,本季度核心商圈空置率上升0.5个百分点达5.5%,而全市空置率则继续保持平稳为6.6%。

  戴德梁行中国区写字楼企业服务部高级董事严区海表示:“自去年营改增政策出台后,很多业主将税费计入到租金中,租金一年内被进一步推高。

  未来一年,受新增供应压力和营改增税费的双重影响,空置率将继续上升,租金预计将保持平稳或继续呈小幅上升趋势。同时他还表示,近年来“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏,相对于商场和酒店而言,办公楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。

  随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功,预计未来几年,在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下,核心区老旧商业项目改造将更加受投资者关注。 

  开放商拿地存在高风险?

  事实上,自北京商住限购起,商办类项目回归写字楼、购物中心、商铺是必然方向。根据上文可知,目前北京甲级写字楼面临存量过剩的局面。那么这种局势下,房企拿地是否存在高风险?

   

  (图源:视觉中国)

  中原地产首席分析师张大伟认为,这三宗地块未来企业自持的可能性很大,而从地块的地理位置来看,三者均属于目前办公出租的低价区域,因此企业拿地风险和成本依然较高。

  但房地产专家陈宝存却有不同看法,他认为北京市场不同于其他城市,北京的土地太稀缺了,而全国中大型企业又都想把总部迁到北京,所以即便存在过剩,也很快会被需求填满。

  与此同时,他明显感觉到北京核心城区向五六环迁移的速度在加快,因此他认为,区域型中心不久就会形成。而这三宗地块正好处于五六环区域,所以从市场的角度来看,企业不存在拿地风险。

  而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,房企的拿地风险主要在于自身的 资金实力,政策风险可以弱化。因为如果后续市场降温,很大程度上是由于政策管控,而非市场需求下降。

  基于此判断,如果企业自身资金实力雄厚,此时是补库存的好时机,完全可以考虑积极拿地。但如果资金问题没有得到有效解决的房企,拿地仍需谨慎。

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