广州首试竞自持+摇号拍地 有助平缓“面粉价”影响？

　　合富研究院4月27日发布报告指出，广州土地出让方式改为“竞价+竞配建+竞自持+摇号”之后，将在4月28日的土地拍卖中，得到首次运用。

　　4月28日早上，白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块和开发区长岭居YH-A4-3地块这两宗二类居住用地，将以“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式确定竞得人。

　　观点地产新媒体查阅公告得知，AB2510019地块为二类居住用地，面积达到63928平方米（其中出让宗地面积27129平方米），容积率≤3.0，据此计算，建筑面积约为81387平方米。公告显示，该地块挂牌起始价为17.05亿元，增价幅度为2000万元，竞买保证金8.53亿元。

　　出让规则显示，AB2510019地块挂牌出让价格设定最高限制地价为23.88亿元；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房，本次竞配建拆迁安置房设置最高配建面积1350平方米；当配建面积达到1350平方米后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人；凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积，竞价阶梯为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

　　长岭居YH-A4-3地块位于长岭居以北、岭头村以东，土地面积4.16万平方米，容积率1.0-1.5，起拍价84304万元，折算楼面价13500元/平。该地块设有最高限地价，当报价达到12.22亿元时，直接进入竞配件阶段，本次竞配建拆迁安置房设置最高配建面积900平方米；当配建面积达到900平方米后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积，竞价阶梯为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人；当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。

　　合富研究院认为，广州首试“竞自持+摇号”拍地，新规则有助平缓“面粉价”对“面包价”的影响。拍地方式改变并不意味房企“拿地成本”降低，对房企资本实力、运营水平均提出更高要求。

　　合富研究院同时表示，“新常态”下政府调控逐步深化，未来房地产的发展模式势必会从相对简单的快周转模式，向注重持有资产价值经营的资产运营模式转型，客观上会导致投资资本周转效率的下降。

　　优秀企业通过构建良性的经营循环，使运营/经营能力与细分市场需求匹配，从而在新的市场发展趋势当中实现企业自身良性、健康的发展。