2016年上市房企负债总额同比增26% 行业分化加速整合

　　随着房地产市场调控逐渐深入，房企分化明显。

　　据Wind资讯统计，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比增幅不足1个百分点。

　　从整体情况看，龙头房企与中小型房企负债率表现差异化加大，多数标杆房企负债端风险看似可控，但负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

　　21世纪经济报道记者统计发现，随着市场调控深入，一些资金链紧张的中小房企已经逐渐退出房地产市场，出售转让旗下房地产项目。

　　标普分析师孔磊认为，大型开发商在获取融资、竞买大型开发地块方面处于有利地位。另一个成本较低的土地收购渠道是那些迫于融资限制或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。预计2017年中国分散的房地产市场将进一步整合。

　　房企分化明显

　　不管是从销售业绩还是利润及负债率方面，房地产行业分化愈发明显。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至5月1日，合计有135家上市房企公布了2017年首季度业绩。从整体上看，135家上市房企合计营业收入2420.6亿，同比涨幅9.5%，涨幅有明显放缓。135家上市房企一季度的业绩环比4季度下调了64%。另外在2016年房企平均8.2%的净利润率下，2017年首季度房地产企业平均利润率只有6.4%，部分标杆房企的利润率只有5%以内。

　　其中大房企因为资金成本等优势，加上布局合理，标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企市场占有率上涨。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。而一些小房企正面临偿债压力，甚至资不抵债情况发生。

　　据同花顺统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之间占比为20.93%，60%-70%之间的占比为21%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨不足3个百分点。

　　另外，据来自海通证券首席经济学家姜超的研究显示，地产行业有息负债攀升，2016年三季报显示，132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到2.08万亿元，较2015年三季报增加了3234亿元，同比增长18.5%。姜超认为，企业分化明显，部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降，且本轮周期中货币资金有较快积累，资金充裕，而部分中小企业投资较为激进，负债率持续走高。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，从当前企业负债的层面看，去年下半年开始部分房企现金流相对充裕，偿债压力实际上在减少。从后续的负债压力来看，关键是要警惕一些短期流动资金方面的风险。比如说项目销售不如预期等，这样会造成部分房企短期借债压力增大。

　　中小房企转让并购频现

　　21世纪经济报道记者统计发现，近半年来，中小房企转让并购现象发生频率走高。这也给一些大房企带来机会。

　　今年3月28日，红豆股份（600400.SH）发布公告，拟以8.2亿元的价格将旗下参股60%的房地产资产——无锡红豆置业有限公司卖给公司控股股东红豆集团。红豆股份称，此次交易后，公司将从原先的“房地产+服装”的双主业发展，回归到服装业务。

　　4月6日，处在暂停上市边缘的区域房企*ST松江（600225.SH）抛出一份重大资产重组预案，拟以现金11.84亿元收购关联公司卓朗科技80%股权，跨界进军IT业务。据了解，该公司长期债务承压，资产负债率在90%左右徘徊。

　　近期，万业企业也公告称，继2016年转让上海爱佳项目后，公司拟以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权，持续剥离地产业务凸显公司转型决心。本次转让完成后，公司将获得一次性转让收益8.98亿元，影响当期净收益约7.4亿，为公司2016年净利润的103%，将大幅提升公司2017年整体业绩，同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。

　　严跃进认为，目前并购现象会有所增加，之所以会有类似的并购，关键在于并购双方的不同经营策略或境遇。比如说对于一些房产公司来说，现金流出现了困难，急于转手手下部分项目；而对于部分房企来说，直接去招拍挂市场拿地成本过高或风险过大，因此也会有并购现象。所以后续预计随着房企资金面的改变，并购现象会有所增加。

　　在严跃进看来，调控是一个非常关键的因素，调控下重点城市销售节奏势必放缓，这会对部分房企的资金链形成较大压力。大房企并购也是希望快速做大企业销售规模，且并购发生的成本不高。同时，并购有助于降低烂尾楼等现象的出现。从实际情况看，并购本身也说明房地产行业集中度在进一步增强。

　　今年两会期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森曾表示，由于金融政策整体收紧，一些主要业务在三四线城市的中小开发商会面临困难，2017年企业或项目收并购机会也会增加。

　　4月19日晚间泰禾集团便发布公告称，公司全资子公司厦门泰禾拟以17.87亿元受让新华都集团所持全部新华都置业60%股权，间接拿下18宗漳州龙海市地块，这是泰禾今年至今的最大笔土地收购。而3月初泰禾集团刚刚以25亿完成三连购。